Mindig azt hiszem, hogy nincs lejjebb.

Tévedek.

A legutóbb nézett 11 új építésű házból 1 db-ot tudtam feltétel nélkül ajánlani, 3-nál voltak észrevételeim, amik javitandók és 7-nél találtam olyan hibákat, amik konkrétan a veszélyes kategóriába tartoztak, ezek kijavitása több millió forint, vagy pedig fizikailag lehetetlen.

A vicc az, hogy az abszolút ajánlott épület egy forinttal sem volt drágább a többinél, tehát még az sem igaz, hogy a drágább jobb.

Volt ahol konkrét fenegetéseket kaptam ismét, illetve olyan is, ahol orditozásig fajult az észrevételekkel kapcsolatos vita.

Több ingatlan hibáin futunk végig, most nem csak egy darabot vesézek ki.

A kedvencem az a kivitelező, aki saját maga küldött kivitelezés közben fotókat és videókat, amin látszik:

- az alapozásnál nincsenek sarokvasak

- födémkoszorúnál nincsenek sarokvasak, néhol 70 cm-nyi szakaszon nincsen vas a saroknál

Kifejezetten utálnak a könnyűszerkezetes házat építő cégek, mert a hozzászólásaim és blogbejegyzéseim alapján úgy gondolják, hogy mindenkit lebeszélek erről a fajta építési technológiáról, holott ez így ebben a formában nem igaz.

Leírtam már sokszor, hogy az ezredforduló környékén egy olyan könnyűszerkezetes házakat építő cégnek voltam a külsős építésze, akik rengeteg házat építettek szerte az országban, ezeknek az engedélyezési dokumentációját készítettem el. A 95%-uk egyedi épület volt, akkoriban még annyira sem volt divat a mintatervből építkezés... A lényeg, hogy ez a cég Erdélyből hozott faanyagból és onnan érkezett szakemberekkel építette fel ezeket az épületeket, az akkori szabályozásban előírtakat többé-kevésbé betartva. Láttam ezeket menet közben épülni, mert szakmai kiváncsiságból kijártam meglehetősen sokat.

Akkoriban tervezői művezetésről szó sem volt, az építész az engedélyezési tervek leadása után legtöbbször nem is hallott többet az épületről/ügyfélről, maximum ha arrafelé járt, látta épülni/felépülni. A használatbavételihez egy felelős műszaki vezetői nyilatkozat kellett, amit a könnyűszerkezetes cég biztosított.

Ebből a tervezési és szemmelkövetési tapasztalatból rengeteget tanultam, van szemem észrevenni a szart az ilyen épületeknél. Emiatt van az, hogy az általam megtekintett könnyűszerkezetes épületek 90%-át nem javaslom megvételre, természetesen részletesen megindokolva, mérésekkel, fotókkal alátámasztva.

Szerencsére jópár éve kötelező az ÉMI-tanúsítvány a könnyűszerkezetes épületek esetén, vagy pedig egyedi gyártmánytervvel és komolyabb felügyelettel épülnek, azaz ezekkel ritkán van probléma.

Legalábbis eddig ezt hittem...

A sajtóban több helyen megjelentek hírek arról, hogy az osztrákok és németek elég komolyan foglalkoznak azzal az eshetőséggel, hogy huzamosabb áramszünetek lehetnek idén.

Ezt nem bulvárlapok szintjén kezelik, a sógoroknál konkrétan a hadsereg adott ki tájékoztatót, hogy mit érdemes felhalmozni, mire kell számítani.

"Az áramkimaradások esetére az alábbiakat ajánlják beszerezni:

• autórádió,
• zseblámpák,
• gyertyák, gyufák, gyújtók,
• szén-monoxid-riasztók és tűzoltó készülékek,
• víz (két liter egy főnek egy napra), tea, kávé,
• tartós élelmiszer (tészta, rizs, konzerv),
• elsősegélykészlet, szükséges gyógyszerek,
• szemeteszsák, ragasztószalag,
• gáztűzhely,
• kültéri tűzhely, grill,
• készpénz,
• hálózsák, takaró, meleg ruha.

Felhívják a figyelmet arra is, hogy az autóban az üzemanyagtartály mindig legalább félig legyen megtöltve. Emellett arra is kitérnek, hogy ha gyerek vagy kisállat van a családban, akkor még több dologra lehet szükség a háztartásban.

Mint írják, a készletet legalább két hétre kell biztosítani..." - írja az Index.

Mivel fűtünk? Mivel tartjuk legalább fagyáspont felett a házban lévő víz- és fűtési csöveket?

Gyönyörű ősfás telken két szintes 70 nm es jó állapotú, 2000 es évek elején felújított nyaraló eladó. Víz villany van.
Télen, nyáron jól megközelíthető.
Ára 25 millió

A COVID miatt jelentősen felértékelődtek a saját kerttel rendelkező ingatlanok, ám nem mindenki engedhetett meg magának egy önálló családi házat, illetve sokaknak nem is volt erre igénye, csupán szerették volna, ha van egy télen is használható vidéki ház, ahová el lehet menekülni a város zsúfoltságától/bezártságától.

Hirtelen megjelent rengeteg vásárló a piacon, elképesztő roham indult az ilyen kategóriájú nyaralókért. Szó szerint napok alatt elkeltek, lehettek bármilyen állapotúak.

Nem akarok senkit leszólni, de szó szerint birkaként álltak sorba az emberek, egymást túllicitálva. Ha nem tudtam 2-3 napon belül megnézni az ingatlant, már elvitte valaki. Különösen igaz ez a vízparti nyaralókra, ahol sokszor egy szétkorhadt faházat árultak családi ház áron.

Bár építész vagyok, de aktívan érdeklődöm a családi házakat érintő többi szakág iránt is, próbálok minél jobban képbe kerülni villanyszereléssel, gépészettel, statikával kapcsolatban.

Kevés dolog tud meglepni mostanra, elég jól kiismertem magam a fűtési rendszereket illetően, különösen, mivel energetikával rengeteget foglalkozom.

Pár éve a rezsicsökkentés egyik intézkedése az volt, hogy beszüntették a kötelező kéményseprést a lakosság számára, csak azokat zaklatják a fekete ruhások, ahol gazdasági társaság is be van jelentve az ingatlanra. (korábbi cikkem erről)

Sok háznál találkozom mostanában azzal, hogy látszólag is "érdekes" a gázkazán környéke.

Egy példa a közelmúltból:

A házat a fővárosi agglomerációban néztem, felújított állapot, kőműves a tulajdonos (tényleg). 

A fűtés kondenzációs kazán, rádiátorokkal, plusz egy vízteres kandallókályha.

Jól hangzik, ugye? Nem kell a kazáncserével bíbelődni, hiszen itt van egy modern kondenzációs kazán, kéménybe kötve...

De nini, hová megy a kondenzvíz?

Ennél az ingatlannál hosszú napokig gondolkodtam, hogy kinél tegyek feljelentést, pedig elég sok mindent láttam az építőiparban töltött évtizedeim alatt és egyébként sem vagyok az a bejelentgetős típus. Ennek tudatában el lehet képzelni, hogy mit láttam a félkész épület szemléje során...

Az épület Budapest egyik jó kerületében, kifejezetten jó környéken épül, nem egymagában, ugyanilyen ikerházak vannak mellette különböző készültségi fokban, ugyanettől a kivitelezőtől.

Erősen alkonyodott már, így a fotók minőségéért előre is elnézést kérek.

Az épületet gyorsan körbefutottam még a teljes sötétedés előtt. Kivülről már hőszigetelve és színezve volt a homlokzat, nyílászárók berakva, beépített redőnyökkel. Éppen zajlott a teraszok burkolása.

Természetesen a földszinti terasz burkolata alatt sehol nincs kenhető vízszigetelés, így garantált, hogy a talajpára miatt fel fog jönni a burkolat pár éven belül.

Az erkélyajtó alatt egy masszív beton küszöb, elsőre úgy tűnt, hogy a belső aljzatbetont lógatták ki idáig, ami masszív hőhidat jelentene.

Belső oldalról nézve aztán kiderült, hogy raktak az ajtó alá pár centi XPS-t, ami persze nem helyettesíti az alsó toktoldót vagy purenitet, ami kellene alá. 

Nem fogom megnevezni azt a környéket, ahol döbbenetes állapotok vannak a kivitelezési előírások betartását illetően. Idén kb 20 új építésű házat néztem meg ezen a környéken, egynél mondtam azt, hogy bár van mit javitani, de meg lehet venni.

Nem olyan régen kaptam egy mailt, benne erről a környékről származó új építésű épületek hirdetéseivel, az építés közbeni fotókkal tűzdelve.

Eldobtam az agyamat. Dokumentálva van, hogy semmilyen építési előírás nincs betartva, magyarul annyira hülyék (vagy bátrak), hogy már a minimális látszatra sem adnak.

Egy épületnél az egyik legfontosabb dolog a padló TELJES FELÜLETÉN a talajpára/talajnedvesség elleni vízszigetelés megléte.

Ezt a '80-as évektől alkalmazzák, előtte csak a főfalak alatt volt használva a "bitumenes lemez". Ennek hiányában a felszivárgó talajnedvesség tönkreteszi a padlóburkolatot. A melegpadlót/laminált padlót szétkorhasztja, a kerámia burkolatot pedig felnyomja, magyarul kopogni-mozogni fog.

A talajnedvesség MINDENHOL jelen van, nem keverendő össze a talajvízzel. Nem véletlenül nagyon sarkalatos pont ennek a megléte egy új épületnél, olyan természetesnek kell venni, mint hogy van cement a habarcsban.

Autós hasonlattal élve: nulla alvázvédelem van az autón, csak a csupasz lemez. Vajon mennyire is rövidül le az élettartama ennek a gépjárműnek?

Mit látunk a képen?

A falak töve gondosan körbe körbe van kenve vízszintesen és függőlegesen is bitumenes alapozóval, mellette viszont a vasalt betonlemezen már le vannak rögzítve a vízcsövek és fűtéscsövek.

Másik képeken az is látszik, hogy NINCS a falak alatt semmilyen vízszigetelés.

Azaz sem a falaknak, sem pedig a padlónak nem lesz talajnedvesség elleni szigetelése, a felkent bitumenes alapozón kivül, ami kivülről, felületileg van csak odakenve. 

Milliós négyzetméter ár felett járunk, agglomerációs településen, luxusnak hirdetett ingatlannál, garázzsal és terasszal együtt 300 m2 alapterülettel. Szóval nem tömegigényű épület, de a szemle ismét tanulságosra sikerült.

Mit kapunk ezért az árért?

Hőszivattyús fűtés-hűtés, központi hővisszanyerős szellőztetőrendszer, komoly hőszigetelés (20 cm a falon, 40 cm a födémen, 15 cm a padlóban), homlokzati kőburkolat, üvegkorlát, stb.

Az épületből a burkolatok és belső ajtók még hiányoztak, a leendő tulajdonosra vár ezek kiválasztása.

Már a hirdetési fotók alapján láttam olyan dolgokat, amik nem tetszettek...

A helyszini szemlénél kivülről inditottam, szokás szerint.