Lassan két éve írtam egy bejegyzést, amiben korszakokra bontva próbáltam elemezni a családi házakat. Az a 60 millió, amit akkor feltételeztem, most már inkább 90 millió, ami elképesztő árnövekedés...

Nagyon sok esetben kérdezik tőlem egy-egy szemle után, vagy éppen mailben, hogy milyen ingatlant keressenek, hiszen nagyobb rálátásom van az ingatlanpiacra, mint egy mezei érdeklődőnek.

Éves szinten kb 500 ingatlan állapotát mérem fel az érdeklődők részére vásárlás előtt és bár nem vezetek konkrét statisztikát (pedig jó lenne), de erősen kilóg a többi közül egy bizonyos idősávban épült családi ház állapota, azaz az ekkor épült épületek 90%-át ajánlani szoktam megvételre.

Érdekes módon a belinkelt bejegyzésben erős zsákbamacskaként jelzem ezeket, és azt írtam, hogy "...elfelejteném, nagyon kevés kivétellel." Van, amikor egy vélemény rendkivül rosszul öregszik, lehet, hogy két év múlva ez kerül felülbírálásra.

A 2000-es évek elején, kb 2015-ig épült épületek ázsióját a jelenleg elképesztő minőségben épülő új épületek nyomják egyre feljebb, építőipari szempontból a szakadék alján ücsörgünk szakmai minőség, hozzáértés és tudás szempontjából, a hatósági részét nem is említve.

De mégis mitől jobbak a 20 évvel ezelőtt épült házak?

(Fontos megjegyezni, hogy hagyományos technológiával épült épületekről beszélek, hiszen az ekkor épült könnyűszerkezetes épületek másik szintet képviselnek.)

Agglomeráció, '70-es években épült ház, kétgenerációs, a hirdetés alapján teljeskörű felújításon esett át - így foglalhatnám össze a hirdetést. Az ára? 70M felett jócskán.

A ház a manapság divatos antracit-fehér külsőt kapta, a szorgos designer még a meglévő kőfalakat is lefestette antracitra.

Részben alá van pincézve, ám a lehajtó 23%-os, ami még a bordázottság ellenére is nehezen lesz használható párás, fagyos időben.

Az elmúlt hetekben rengetegen fordultak hozzám ezzel a kérdéssel és bár az ingatlanpiacon mozgok, tervezőként sokat beszélgetek kivitelezőkkel, tüzépesekkel, gyártókkal, mindenkihez hasonlóan én is csak jósolni tudok.

Nézzük mit rejt az üveggömb, mit csiripelnek a verebek:

A HMV (használati melegvíz) tulajdonképpen azt a melegvizet takarja, ami folyik a csapból a vizesblokkokban, konyhában és egyéb helyeken. Sokan ezt természetesnek veszik és másik ingatlanba költözve szembesülnek azzal, hogy ennak a komfortja jobb/rosszabb is lehet.

 Magyarul: meddig kell folyatni a csapot, hogy odaérjen a melegvíz, illetve lehet-e egyszerre több helyen nyitva.

Az interjú 2080. február 14.-én jelent meg abból az alkalomból, hogy Kömkel 100 éves lett. 

Riporter: Üdvözlöm Kömkel bácsi! Köszöntöm a 100. születésnapja alkalmából, igazán jól tartja magát, itt a 144. kerületi Idősek Otthonában, Hungária városában.

Kömkel: Köszönöm fiacskám... tegezz nyugodtan, a mi szakmánkban ritka volt mindig is a magázódás.

Riporter: ööö... köszönöm szépen. Az élettörténetedet bárki elolvashatja a wikipédián, így ezzel nem is untatnám az olvasóinkat. Köztudott, hogy egyfajta Don Quijote-ként szélmalomharcot vívtál az építőiparban sok évtizeden keresztül, egészen addig, amíg a 3D nyomtatásos technológia végképp teret nem nyert a házépítésben.

Kömkel: Igen, manapság már nem lenne munkám, ez a technológia szükségtelenné tette az építőipari munka nagy részét, robotok építenek mindent.

Riporter: A máig létező blogodon elég sok esetleírást olvasni az adott korszak építési technológiáiról és megoldásairól...

Kömkel: ... és a kivitelezői hozzáállásról.

Riporter: Ha egyet ki kellene emelni a több ezer eset közül, melyiket emelnéd ki?

Kömkel: Egyiket sem, de elmesélek egy újat, amit akkoriban nem írtam le.

Riporter: Miért nem?

Kömkel: Talán mert én sem hittem el a dolgot, hogy ilyen létezhet. A fényképeket majd előkeresem a cikkhez és továbbitom, de az egyértelműség kedvéért rajzoljunk, hogy érthető legyen a dolog, rendben?

A történet 2022. februárjában kezdődik, amikor felkérés jött egy új építésű ház terveinek átnézésére. Mailben kaptam egy műszaki leírást, ingatlanhirdetési linket az épülő házról fotókkal, valamint a vevőjelölt jelezte, hogy lerakták a foglalót és szerződnének a héten, tehát sürgős a dolog.

Mindig azt hiszem, hogy nincs lejjebb.

Tévedek.

A legutóbb nézett 11 új építésű házból 1 db-ot tudtam feltétel nélkül ajánlani, 3-nál voltak észrevételeim, amik javitandók és 7-nél találtam olyan hibákat, amik konkrétan a veszélyes kategóriába tartoztak, ezek kijavitása több millió forint, vagy pedig fizikailag lehetetlen.

A vicc az, hogy az abszolút ajánlott épület egy forinttal sem volt drágább a többinél, tehát még az sem igaz, hogy a drágább jobb.

Volt ahol konkrét fenegetéseket kaptam ismét, illetve olyan is, ahol orditozásig fajult az észrevételekkel kapcsolatos vita.

Több ingatlan hibáin futunk végig, most nem csak egy darabot vesézek ki.

A kedvencem az a kivitelező, aki saját maga küldött kivitelezés közben fotókat és videókat, amin látszik:

- az alapozásnál nincsenek sarokvasak

- födémkoszorúnál nincsenek sarokvasak, néhol 70 cm-nyi szakaszon nincsen vas a saroknál

Kifejezetten utálnak a könnyűszerkezetes házat építő cégek, mert a hozzászólásaim és blogbejegyzéseim alapján úgy gondolják, hogy mindenkit lebeszélek erről a fajta építési technológiáról, holott ez így ebben a formában nem igaz.

Leírtam már sokszor, hogy az ezredforduló környékén egy olyan könnyűszerkezetes házakat építő cégnek voltam a külsős építésze, akik rengeteg házat építettek szerte az országban, ezeknek az engedélyezési dokumentációját készítettem el. A 95%-uk egyedi épület volt, akkoriban még annyira sem volt divat a mintatervből építkezés... A lényeg, hogy ez a cég Erdélyből hozott faanyagból és onnan érkezett szakemberekkel építette fel ezeket az épületeket, az akkori szabályozásban előírtakat többé-kevésbé betartva. Láttam ezeket menet közben épülni, mert szakmai kiváncsiságból kijártam meglehetősen sokat.

Akkoriban tervezői művezetésről szó sem volt, az építész az engedélyezési tervek leadása után legtöbbször nem is hallott többet az épületről/ügyfélről, maximum ha arrafelé járt, látta épülni/felépülni. A használatbavételihez egy felelős műszaki vezetői nyilatkozat kellett, amit a könnyűszerkezetes cég biztosított.

Ebből a tervezési és szemmelkövetési tapasztalatból rengeteget tanultam, van szemem észrevenni a szart az ilyen épületeknél. Emiatt van az, hogy az általam megtekintett könnyűszerkezetes épületek 90%-át nem javaslom megvételre, természetesen részletesen megindokolva, mérésekkel, fotókkal alátámasztva.

Szerencsére jópár éve kötelező az ÉMI-tanúsítvány a könnyűszerkezetes épületek esetén, vagy pedig egyedi gyártmánytervvel és komolyabb felügyelettel épülnek, azaz ezekkel ritkán van probléma.

Legalábbis eddig ezt hittem...

A sajtóban több helyen megjelentek hírek arról, hogy az osztrákok és németek elég komolyan foglalkoznak azzal az eshetőséggel, hogy huzamosabb áramszünetek lehetnek idén.

Ezt nem bulvárlapok szintjén kezelik, a sógoroknál konkrétan a hadsereg adott ki tájékoztatót, hogy mit érdemes felhalmozni, mire kell számítani.

"Az áramkimaradások esetére az alábbiakat ajánlják beszerezni:

• autórádió,
• zseblámpák,
• gyertyák, gyufák, gyújtók,
• szén-monoxid-riasztók és tűzoltó készülékek,
• víz (két liter egy főnek egy napra), tea, kávé,
• tartós élelmiszer (tészta, rizs, konzerv),
• elsősegélykészlet, szükséges gyógyszerek,
• szemeteszsák, ragasztószalag,
• gáztűzhely,
• kültéri tűzhely, grill,
• készpénz,
• hálózsák, takaró, meleg ruha.

Felhívják a figyelmet arra is, hogy az autóban az üzemanyagtartály mindig legalább félig legyen megtöltve. Emellett arra is kitérnek, hogy ha gyerek vagy kisállat van a családban, akkor még több dologra lehet szükség a háztartásban.

Mint írják, a készletet legalább két hétre kell biztosítani..." - írja az Index.

Mivel fűtünk? Mivel tartjuk legalább fagyáspont felett a házban lévő víz- és fűtési csöveket?

Gyönyörű ősfás telken két szintes 70 nm es jó állapotú, 2000 es évek elején felújított nyaraló eladó. Víz villany van.
Télen, nyáron jól megközelíthető.
Ára 25 millió

A COVID miatt jelentősen felértékelődtek a saját kerttel rendelkező ingatlanok, ám nem mindenki engedhetett meg magának egy önálló családi házat, illetve sokaknak nem is volt erre igénye, csupán szerették volna, ha van egy télen is használható vidéki ház, ahová el lehet menekülni a város zsúfoltságától/bezártságától.

Hirtelen megjelent rengeteg vásárló a piacon, elképesztő roham indult az ilyen kategóriájú nyaralókért. Szó szerint napok alatt elkeltek, lehettek bármilyen állapotúak.

Nem akarok senkit leszólni, de szó szerint birkaként álltak sorba az emberek, egymást túllicitálva. Ha nem tudtam 2-3 napon belül megnézni az ingatlant, már elvitte valaki. Különösen igaz ez a vízparti nyaralókra, ahol sokszor egy szétkorhadt faházat árultak családi ház áron.

Bár építész vagyok, de aktívan érdeklődöm a családi házakat érintő többi szakág iránt is, próbálok minél jobban képbe kerülni villanyszereléssel, gépészettel, statikával kapcsolatban.

Kevés dolog tud meglepni mostanra, elég jól kiismertem magam a fűtési rendszereket illetően, különösen, mivel energetikával rengeteget foglalkozom.

Pár éve a rezsicsökkentés egyik intézkedése az volt, hogy beszüntették a kötelező kéményseprést a lakosság számára, csak azokat zaklatják a fekete ruhások, ahol gazdasági társaság is be van jelentve az ingatlanra. (korábbi cikkem erről)

Sok háznál találkozom mostanában azzal, hogy látszólag is "érdekes" a gázkazán környéke.

Egy példa a közelmúltból:

A házat a fővárosi agglomerációban néztem, felújított állapot, kőműves a tulajdonos (tényleg). 

A fűtés kondenzációs kazán, rádiátorokkal, plusz egy vízteres kandallókályha.

Jól hangzik, ugye? Nem kell a kazáncserével bíbelődni, hiszen itt van egy modern kondenzációs kazán, kéménybe kötve...

De nini, hová megy a kondenzvíz?