Szoktam kérni szemle előtt az ingatlan hirdetési linkjét, mert a képek számomra több mindent elárulnak, mint egy laikus szemlélőnek. Ha már ezen olyasmit látok, ami esetleg ennyi alapján ellenérv lehet a vásárlás ellen, akkor ezt jó tudni, hiszen megspóroltunk egy helyszíni szemlét. (a posztban szereplő árak az építőanyag árak bummja előttiek)
Az épület 3 szintes, teljesen alápincézett, földszint+tetőteres, 1995-ben épült, hagyományos szerkezettel, zsindelyfedéssel.
Észrevételeim a hirdetés alapján:
1. A tető zsindelyes, már többször javitották. Ennek az élettartama nagyon véges, a kép alapján 5-8 év, és cserélni kell. Ha a tető zsindelyre van méretezve, akkor csak zsindely mehet vissza, ami max 15 évente újrázós. Költségben jelenlegi árakon ez kb 2.5-3M Ft
(a félkörives részen látszik, hogy sem ereszcsatorna, sem beszellőző réteg nincs a zsindely alatt, ami még leröviditi az élettartamát)
2. Az eresz dobozolt, rejtett csatornás. Ez egy elbszott megoldás, állandó beázási gócpontokkal. Ennek átépitése kb 20e Ft/fm (6-800e Ft)
3. A tetőtéri kutyaólak hőszigetelése kevés, azokat át kell épiteni és korcolt bádogozással ellátni. Ez 7-800e Ft/kutyaól. Van 4 belőle elvileg.
4. A fedett terasz tetőhajlásszöge rendkivül alacsony, ha ez is zsindelyes, akkor ennek is esélyes a cseréje
5. A nyilászárók boltivesek, ami jelentős felár, ha cserélni kell. A külső árnyékolásukat maximum spalettával lehet megoldani.
6. A terasz most két oldalról zárt és tetővel fedett, így már beleszámit a beépitett területbe. Bankfüggő, de egyes bankoknál ha ez nincs rajta a térképmásolaton, akkor nem adnak rá hitelt. (legtöbb banknál ha csak 1 oldalról zárt (lakóépület fala), és lábakon áll a tető, akkor az nem számit bele)
7. A pinceszintről nincsenek egyáltalán képek. Vajon mennyire vizesedik?
8. A kazán valószinűleg régi turbós készülék, legalábbis a kéményből kikandikáló alu-bélés láttán. Ennek a cseréje kondenzációsra kb 1.5M ft.
Ha ezt cserélni kell, a gáztűzhelyhez is kelleni fog egy csomó minden, hogy maradhasson (mágnesszelep, levegőnek nyilás, stb)
A leírtak alapján a helyszíni szemlére sort kerítettünk, ami lehetőséget biztosított az előzetes vélemények ellenőrzésére.
Helyszíni szemle alapján az észrevételek:
1. A vizbekötés az aknától az épületig KPE csöves, belül rézcsövek vannak.
A szennyvizcsövek a pincefödém alatt futnak, mindenhol 90 fokos idomokkal a 2x45 helyett, ami zajosabb működést és magasabb dugulásveszélyt jelent.
Az utcai szennyvizbekötés a pincében kb 130-140 cm magasságban megy ki, tehát a pincébe csak olyan szennyvizbekötést igénylő dolgok helyezhetők el, amik felfelé tudják pumpálni a szennyvizet. A kazánházban lévő falikút alatt pl egy vödör van elhelyezve.
2. A villanybekötés 1x25A, ami eléggé karcsú. Ha lenne villanytűzhely, klima, stb, akkor kelleni fog a 3x16, vagy 3x20A, valamint a teljesitménynövekedés miatt a villanyórát is szabványosittatni kell.
Ez kb 500e Ft az amperbővitéssel együtt.
Életvédelmi FI-relé van, elvileg a belső hálózat rézkábeles végig.
3. A pincefalak szárazak, a garázsajtónál lévő felázásnyomok régiek, valószinűleg a lehajtón befolyó viz okozta.
A pince padlója magasabb nedvességtartalmat mutat, mint kellene, de nem drasztikusan. Kismértékű nedvesedés lehet, a padlólapok sincsenek felmozogva, elrepedve.
A pince belmagassága 235 cm, a plafonra kellene 8-10 cm hőszigetelés (EPS), hogy a földszinti padló hőmérséklete nőjjön, illetve a hőveszteség mérsékeltebb legyen. Ez kb 5-600e Ft.
4. A gázkazán egy régi turbós készülék, nem éppen hatékony, és eléggé idős is, hogy cserére szoruljon.
A kazán+kémény+papirok kb 1.5M Ft. Mindenképpen vagy beépitett tárolós kazán kell, vagy pedig indirekt tároló, mivel több fürdőszobás az épület.
A radiátorok egymás után, egymásból leágazó csövekkel vannak összekötve. A csövezés réz, de meglehetősen vékony keresztmetszettel.
Összességében a rendszer működik, de az összevisszaság miatt nehezen szabályozható és nem hatékony a működése. Ezt átvariálni eléggé húzós költség, kb 80-100e Ft/helyiség. Ha külső szigetelés+ablakcsere+kazáncsere után nem működik komfortosan, akkor érdemes lehet átépiteni, de első fűtési szezonban tennék vele egy próbát.
A gázóra alapján az éves fogyasztás ~3800 m3 gáz, ami ~450e Ft/év. Ezt kb 20%-al csökkenti a kazáncsere, kb 10%-ot a homlokzati hőszigetelés+födémhőszig+nyilászárócsere, és további 10% várható a tetőszigeteléstől. Magyarul kb 2000 m3/év lenne a reális.
A konyhában gáztűzhely van jelenleg, de mivel egy légterű az étkezővel és nappalival, kazáncsere esetén kell légbeejtő és mágnesszelep, ha ez maradna (kb 300e Ft). Villanytűzhely esetén kell a 3 fázis kiépitése.
5. A homlokzati nyilászárók fából vannak, kétrétegű hidegperemes üvegezéssel, meglehetősen korszerűtlenek. A hőkamera alapján komplett betontömbökből áll a boltivek kialakitása, igy a nyilászárók "négyzetesitése" nem nagyon lehetséges. A boltives ablakok felára jelentős.
A homlokzati nyilászárók cseréjére számolnék 2.5-3M Ft-al.
A belső ajtók pallótokos, betétes fa ajtók, gyakorlatilag nulla hanggátlással.
6. A földszinti fürdőszobában a csempe mögött nincs/nem működik a kent vizszigetelés, a padlónál magas nedvességértéket mértem (közbenső födémnél ez az érték magasnak számit, talajon lévő padlónál csak eltér a megszokottól)
Ezt a komplett fürdő újraburkolásával lehet orvosolni.
Valószinű a felső fürdőnél is ez a helyzet, ott nem volt kimutatható nedvesedés, de nincs is használva.
7. A földszinti belmagasság 274 cm.
8. A tetőtérben a lambéria mögött nincsen párazáró fólia, csak egy nejlon, valamint a szarufák között csak 10 cm gyapot van.
Itt a lambéria leszedése, minimum 15+5 cm hőszigetelés, párazáró fólia, gipszkartonozás a javasolt, ez kb 15e Ft/felületm2, van kb 120 m2 összfelületünk, tehát kb 2M ft
9. A tető zsindelyes, már eléggé rossz állapotban, kb 150 m2 tetőfelülettel.
Ennek a cseréje kb 2.5M Ft, viszont a jelenlegi dobozolt ereszt érdemes csüngőeresszé átalakitani. Nagyjából 40 fm körben, ez 1-1.2M Ft pluszban.
A 4 kutyaól kb 2M Ft pluszban, a tetősikablak 150e.
A tető szerkezetileg jó állapotú, akár cserépfedésre is alkalmas lehet.
A fedett terasz szintén zsindely fedésű, ilyen alacsony hajlásszögre tetősikablakot csak kiemeléssel szabad beépiteni a beázás miatt. Ezt érdemes korcolt bádogozásra kicserélni, ez kb 2.5M Ft.
10. A tetőtéri jelenlegi belmagassága 244 cm.
11. A kültéri bejárati részen a burkolatok fel vannak fagyva.
12. A homlokzati hőszigetelés kb 4M ft, viszont a szomszéd felé csak akkor rakható fel, ha előzetesen irásban hozzájárul ehhez. Ezt az adásvételi szerződéshez el kell intézni, enélkül szigorúan tilos megvenni az épületet.
13. Véleményem szerint nagyon zajos az utca a ház előtt, folyamatosak a dugók reggel és délutáni csúcsban.
A leírtak alapján felmerült pár kérdés, nagybetűvel írtam a válaszokat.
- Ha a gázkazánt kondenzációsra cseréljük, a kondenzvíz elvezetésére milyen lehetőségek vannak? LEHET KAPNI HOZZÁ KONDENZVIZ SZIVATTYÚT, KB 50E FT
- Zsindelyes helyett cserepes tetőfedés mennyibe kerülne, illetve mennyi a várható élettartama? AZ ÉLETTARTAMA 30 ÉV MINIMUM, KÖLTSÉGBEN KB 3M FT
- A kutyaólakkal pontosan mit kellene csinálni, az egész komplett cseréje, ahogy van? KOMPLETT ÚJJÁÉPITÉS, MIVEL SEM A BÁDOGCSATLAKOZÁSOK, SEM A HŐSZIGETELÉS NEM MEGFELELŐ
- Milyen következményekkel jár(hat) a fürdőszoba körüli nedvesedés?
A VAKOLAT LE FOG VÁLNI A FALRÓL, A FALFESTÉK FELPIKKELYESEDIK. A NEDVESSÉG ELŐBB UTÓBB ELJUT MESSZEBBRE IS, IGY A PARKETTA IS KÁROSODHAT.
- A rezsiköltségek lefaragásán kívül van más előnye a homlokzati és pincefödém-szigetelésnek, jár valamilyen hátránnyal a hiánya? (Csak azért kérdezem, mert amennyiben helyesen értelmezem a kalkulációdat, kb. 150 év alatt térülne meg a befektetés, ha mást nem veszünk figyelembe (pl. az energiaárak növekedését stb.). Nekem úgy tűnik, a tetőszigetelés és a kazáncsere jóval hamarabb, kb. 20 éven belül behozná az árát.)
HŐSZIGETELÉS NÉLKÜL A FALAKNAK VAN EGY HIDEGSUGÁRZÁSA, VALAMINT A BETON SZERKEZETEK MIATT TELE VAN HŐHIDAKKAL, AMIKNÉL ELŐFORDULHAT PENÉSZEDÉS.
KÜLSŐ SZIGETELÉSNÉL MINDEZEK NINCSENEK
- Az utcai forgalom zaja tompítható valamilyen módon (pl. zajvédő fal/kerítés, növényzet telepítése a kerítés mögé), vagy ezek nem sokat érnek?
GONDOLOM SEGITENEK VALAMIT, AZ UTCAFRONTI KERITÉSRE VANNAK SZABÁLYOK, NEM ENGEDNEK TÖMÖRET ÉPITENI.
- Melyik, általad javasolt felújítási tételeket tartod a legkritikusabbnak, és melyek azok, amelyek akár későbbre is halaszthatók?
TETŐJAVITÁS, BELSŐ TETŐ, KAZÁNCSERE, HÁROM FÁZIS, FÖDÉM ALSÓ SZIGETELÉSE MINDENKÉPPEN KELLENÉNEK.
A hirdetési fotók és előzetes infók alapján a helyszíni szemle részben igazolta a sejtéseimet, de pl a rendkivül magas gázrezsi meglepett még engem is. A tetőszerkezet nem zsindelyre van méretezve, ami jelentős költségmegtakarítás.
A helyszín ismerete alapján tudtam nyilatkozni az utcai forgalomról és az utcafronti kerítésre vonatkozó előírásokról. Végül a magas rezsi, a tető állapota és a zaj miatt a vásárlás nem jött létre.
Több mint 20 éve nézek házakat vásárlás előtt leendő vásárlóknak, építész szemmel.
A cél természetesen az, hogy minél kevesebb buktatóba fusson bele a vásárló, illetve ha már vannak ilyenek, legalább legyen tisztában ezek várható költségével, és időzítésével.
A bejegyzést kommentelni ITT lehet.
---
