Lassan két éve írtam egy bejegyzést, amiben korszakokra bontva próbáltam elemezni a családi házakat. Az a 60 millió, amit akkor feltételeztem, most már inkább 90 millió, ami elképesztő árnövekedés...

Nagyon sok esetben kérdezik tőlem egy-egy szemle után, vagy éppen mailben, hogy milyen ingatlant keressenek, hiszen nagyobb rálátásom van az ingatlanpiacra, mint egy mezei érdeklődőnek.

Éves szinten kb 500 ingatlan állapotát mérem fel az érdeklődők részére vásárlás előtt és bár nem vezetek konkrét statisztikát (pedig jó lenne), de erősen kilóg a többi közül egy bizonyos idősávban épült családi ház állapota, azaz az ekkor épült épületek 90%-át ajánlani szoktam megvételre.

Érdekes módon a belinkelt bejegyzésben erős zsákbamacskaként jelzem ezeket, és azt írtam, hogy "...elfelejteném, nagyon kevés kivétellel." Van, amikor egy vélemény rendkivül rosszul öregszik, lehet, hogy két év múlva ez kerül felülbírálásra.

A 2000-es évek elején, kb 2015-ig épült épületek ázsióját a jelenleg elképesztő minőségben épülő új épületek nyomják egyre feljebb, építőipari szempontból a szakadék alján ücsörgünk szakmai minőség, hozzáértés és tudás szempontjából, a hatósági részét nem is említve.

De mégis mitől jobbak a 20 évvel ezelőtt épült házak?

(Fontos megjegyezni, hogy hagyományos technológiával épült épületekről beszélek, hiszen az ekkor épült könnyűszerkezetes épületek másik szintet képviselnek.)

GAZDASÁGI HÁTTÉR

Kicsivel az ezredforduló előtt kezdte el tolni az akkori Orbán-kormány a komolyabb lakástámogatásokat, akkori nevén a "szocpol"-okat, ami az új lakások/házak építési kedvét nagyon megdobta. Akkoriban kezdtem a pályámat kezdő mérnökként, szinte hetente adtunk le egy-egy új ház tervet engedélyezésre, lasszóval kellett fogni a szabad kapacitással rendelkező építészeket.

Az akkori kormányváltást követően később ezek a kedvezmények elapadtak, de az ingatlanpiacot az EU-s csatlakozás tovább húzta felfelé.

A 2008-as gazdasági világválság hozzánk kb két év késéssel gyűrűzött be, legalábbis építészként akkor nullázódtak le a megrendelések, már nem mi hivogattuk a kivitelezőket, hanem ők kérdezgették, van-e munka. Gyakorlatilag az építőipar 2010 körül beleállt a földbe itthon (családi ház szinten), jópár évre.

További fontos adalék, hogy 2011-től szabadon vállalhattunk munkát az EU-ban, megkezdődött a szakemberek kivándorlása.

JOGI HÁTTÉR

Az egyszerű bejelentést lakóépületek esetén 2017-ben vezették be, abban az évben "csupán" négyszer változtatták meg a beadandó dokumentáció formai és tartalmi követelményeit, valamint a hatósági visszajelzések mikéntjét.

Előtte építési engedélyt kaptunk a helyi önkormányzatok építési osztályától, ami egy pecsétes papír volt arról, hogy jogilag és szakmai előírásokban megfelel az épület. Azaz volt egy hatósági kontroll, ami védte az építtetőt, a szomszédok részére betekintést és fellebbezést biztosított és a jogi előírások nem teljesülése esetén kaptuk a hiánypótlási felszólitást. Az építkezés végén pedig egy használatbavételi engedélyt kellett kérni, újabb hatósági kontrollal.

Az egyszerű bejelentéssel ez megszűnt, minden az építész felelőssége.

Érdekes visszatekinteni 5 év távlatából, hogy mennyire örültünk ennek. Nem kell a hatósággal bazseválni, megszűnt az, hogy a nem helyi tervezőket kitúrta a hatóság... Ez a normális tervezőknél tényleg előnyt jelentett, de kicsit külsős szemmel nézve látom a kollégák elképesztő minőségű munkáját, amit a korábbi engedélyezési folyamat során csuklóból vágtak volna vissza átdolgozásra. Manapság pedig ebből épülnek az általatok vágyott, kormány által bőszen támogatott új építésű ingatlanok.

Sok megkeresést kapok kivitelezőktől/beruházóktól, hogy csináljak nekik bejelentési dokumentációkat. A tervezési árajánlatom és határidó láttán jön a válasz: "Ez ötszöröse annak az árnak, amennyiért megrajzolják nekem két hét alatt a házat". A kolléga bevételben körülbelül ott lesz, ahol én, mert időben is ötszörös a különbség. Csakhogy az egyik egy jól átgondolt és részletesen kidolgozott terv, a másik pedig 5 db általában összecsapott.

A másik tényező az elektronikus építési napló bevezetése, majd felpuhitása. 2013 előtt papír alapon kellett vezetni az építési naplót, amit sok esetben utólag írtunk meg egy kocsmában sörözgetve a használatbavételi engedély megkérése vagy hatósági szemle előtt.

2013-ban jött az elektronikus építési napló, rettentően utáltuk. Napi szinten kellett vezetni az elvégzett munkákat, létszámot, időjárást, stb. Elképesztően macerás volt, viszont a hatóság is komolyabban ellenőrizte a meglétét és vezetését. Ez aztán az egyszerű bejelentéssel együtt jelentősen felpuhult, 2019 ősze óta gyakorlatilag alig létező előírás, a valóságban nagyon kevés kivitelező vezeti rendesen, rendszeresen, a hatósági ellenőrzés szinte teljesen megszűnt.

Jogi szempontból tehát a 2013-19 közötti épitési engedélyű, megépült épületek a legjobbak, hiszen ekkor még volt építési engedély és már volt szigorúan ellenőrzött elektronikus építési napló is. Csak éppen a válság miatt ekkor nagyon kevés épület épült, az ingatlanpiacon pedig ilyenből keveset találni jelenleg...

MINŐSÉGI HÁTTÉR

A 2000-es években, különösen az elején pörgött az építőipar, de még nem voltunk EU-tagok, a szakmunkások zöme itthon dolgozott. A szakmunkás képzés bár döcögött, de a szakmunkásképzők százával/ezrével ontották a szobafestőket, kőműveseket, ácsokat. Volt utánpótlás, a zöldfülűek pedig teljesen elfogadottnak tekintették azt, hogy évekig dolgoznak egy tapasztalt szakember keze alatt, megtanulva a tényleges szakmai fogásokat is.

Manapság bárki lehet építőipari vállalkozó, bárki vallhatja magát kőművesnek, aki már fogott egyszer téglát életében. (Erről lesz később bejegyzés, mert nagyon böki a csőrömet a helyzet)

A gazdasági válság betette a kaput évekre, így amikor 2011-től szabadon lehetett munkát vállalni az EU-ban, a jól dolgozó szakmunkások egy része fogta a bőröndjét és lelépett. 

Szóval erre mondjuk, hogy minden összejött...

Fussunk át az említett korszakban épült épületek jellemzőin, amiknek egy részét a korábbi bejegyzésből másolom át és egészitem ki. 

ÉPÜLETSZERKEZET

Hagyományos építési technológiával épült épületekről beszélünk, az ekkor épült könnyűszerkezetesek 95%-a abszolút nem ajánlható megvételre.

Az alapozásnál már kezdte átvenni a szerepet a vasalt betonalap a kő+beton helyett, valamint olcsóbb lett mixerbetonnal kiönteni az alapot, mint kézzel kevergetni.

Ha van pince, annak fala általában beton falazóblokk, zsalukő, vagy kerámia pincefalazó. A vízszigetelés állapota mindig ellenőrizendő, mert ekkor már léteztek tartós technológiai megoldások, de ha valaki spórolt az anyagon, akkor a '80-as években használatos sima bitumenes csupaszlemezzel meg tudta pecsételni a pince hosszútávú sorsát.

A falak zömmel vázkerámia téglából készültek, előregyártott áthidalókkal. Manapság már sajnos ez sem evidens, de akkoriban azért volt minden építkezésen 2-3 kőműves, akik falazni tudtak, az alapvető gyártói előírásokkal tisztában voltak.

Általában a vállalkozó is kőműves volt (régebben), így csak szándékosan tudott hülyeséget csinálni, nem pedig a hozzáértés hiánya miatt. Ebben az időszakban tervezőként sokat jártunk építkezésekre, ellenőrizve a munkát. A szakmai felügyeletet megfizették, a vállalkozók pedig tiszteletben tartották a szakmai hierarchiát. (Nem úgy, mint manapság, amikor a szakmai kifogások ellen perrel fenyegetőzés a válasz, vagy pedig életveszélyes fenyegetőzés.)

A födém legtöbb esetben E-gerendás, beton béléstestes födém, ez volt olcsó, ez volt kéznél, ezt ismerte mindenki. Alapvetően ezek nem rosszak manapság sem, viszont ennél találkozom a legtöbb szakmai hibával. A főfal fesztáv növekedésével az E-gerendákat kettőzni kell (már 540 cm-nél), ami jelentősen megnöveli a költségeket, emiatt sok helyen el is hagyták, néhol ezzel pl megakadályozva a későbbi tetőtérbeépítés lehetőségét.

Térdfalas emelés esetén a vasbeton pillérek meglétét ellenőrizni kell, mert sok esetben tapasztalok hiányosságot.

Tetőszerkezet zömmel kezelt fából készült, ráadásul akkoriban még áztatták a faanyagot 24 órára, nem pedig csak belemártották vagy lekenték, mint manapság. Nem volt költségben akkora tétel a TETOL-os kezelés, kevés helyen hagyták el. Sajnos a tetőfólia legtöbb esetben hálóerősitett vacak, amit az idő vasfoga sok esetben teljesen megsemmisített. Ellenléc szinte mindenhol van már, a cserepek zöme időtálló. Bitumenes zsindely esetén azonban legtöbbször számolni kell a héjalás cseréjével, valamint az ilyen fedés alatt a tetőszerkezet gyengesége is tud probléma lenni.

HŐSZIGETELÉS

Az akkori előírásoknak megfelelően általában 4-5 cm a padlóban, ami padlófűtés nélkül 18 fokos felületi hőmérsékletű, tehát nem mondható komfortosnak, de nem is vészes. Lábazati hőszigeteléssel a komfort növelhető. A rossz hír az, hogy ezeknél az épületeknél általában a lábazati falra készült egy vasalt szerelőbeton, amire kerültek a főfalak, azaz ezt nagy (statikai) hiba felvésni, hogy helyet nyerjünk az esetleges padlóhőszigetelés-vastagításnak. Ha erre van igény, az a belmagasság kárára megy, annak minden hozadékával (belső és külső nyílászárók magassága).

A falakra akkoriban általában hőszigetelő vakolat került maximum, akkoriban (is) mindenki elhitte a téglagyárak marketing dumáját a jól hőszigetelő téglákról. Ami a homogén falszakaszoknál meg is állta a helyét (a régebbi falazóanyagokhoz képest), ám a fal-padló, fal-födém csatlakozásnál, vagy nyílászáróknál sok helyen lehet penészedés a vasbeton szerkezetek miatt, ami ellen védekezni csak utólagos, komplett fali hőszigeteléssel lehet.

A födém és beépített tetőtér hőszigetelése az akkori minimum előirások szerint általában 10-15 cm üveggyapot, sok esetben nem önhordó, így az évek során ezek megrogytak, hőkamerával jól látható hőhidakat eredményezve. Ezzel összefüggően sajnos a belső oldali párazárás többnyire sima nejlon fólia, azaz legtöbbször a hőszigetelés javitáshoz-vastagitáshoz, párazárás megfelelővé tételéhez a komplett álmennyezeti burkolat újjáépítése szükséges. 

Energetikai és hőhidassági rémálom az ilyen épületeken az erkély/loggia. Ezek hőhídmentesítése komoly probléma tud lenni, sok esetben szakmailag lehetetlen megoldani.

NYILÁSZÁRÓK

A nyílászárók többnyire kétrétegű hőszigetelt üvegezésűek, az, hogy mennyi (argon) gáztöltet van az üvegek között, persze már kérdéses. Mindazonáltal ha a nyílászárók megfelelően csukódnak-záródnak, a felületük nem rossz, energetikai megtérülés szempontból nem érdemes cserélni.

Gond szokott lenni csere esetén, hogy az ablakok egyszárnyúak, új, háromrétegű üvegezés esetén pedig az ablakszárnyak akkora súlyuak lesznek, amit a vasalat nem visel el. Mivel az építés idején a homlokzati hőszigetelés nem volt előírás, nagyon kevés helyen van hely hagyva a beforduló káva hőszigetelésnek, ezért nyílászáró csere esetén erre fokozottan oda kell figyelni. (ahogy ebben a cikkben leirtam)

A tetőtéri nyílászárók általában VELUXok, bár akkoriban már megjelentek a klónjai, amik közül viszont kevés használható akad mostanra. A VELUXok esetén is inkább a beépítésük a probléma, sok esetben hőhidasak, az alsó és felső káva kialakítása nem megfelelő, ezért párakicsapódás tapasztalható.

VILLANYHÁLÓZAT

Nagyon kevés esettől eltekintve az ekkor használt vezetékek már rézből vannak. A vezetékek keresztmetszeti mérete és a kismegszakitók száma okozhat fejtörést, illetve ha nincsen FI-relé, akkor szinte biztos, hogy a kötéseket is át kell nézni. Jellemzően van cső a falban, és sok kötődoboz, ami az esetleges vezetékcserét/javitást megkönnyíti.

Többségében a villanyóra szekrénye már szabványos, műanyag.

VÍZ- ÉS SZENNYVÍZ

Kevés esetben találkozom horganyzott csövekkel, ekkor már azért a rézcső, illetve ötrétegű cső volt inkább használatban, a bekötés KPE csöves. Hibaként fel szokott merülni, hogy a falba/padlóba vésett csövek nincsenek ellátva szigeteléssel, emiatt a hidegviz csöve pl "könnyezik" a falban. Nehéz ellenőrizni a csövek anyagát, mivel zöme el van takarva.

A szennyvizcsövekkel szinte sosincs gond, bár a 90 fokos idomok helyett ritkán látni 2x45 fokot, hogy a dugulás veszélye csökkenjen.

A vizesblokkoknál kevés helyen találkozom a burkolat alatti kent vízszigetelés meglétével, ami kádnál és zuhanyzónál a fal vizesedésével jár. Ilyenkor vagy a komplett burkolatot bontani kell, vagy utólagos (nagyon drága) kent vizszigetelést kenni a felületre.

FŰTÉS

Ha nem történt korszerűsítés azóta, valószinűleg turbós gázkazán van beépítve, ami még rendszeres karbantartás mellett is élettartama vége felé járhat. Cseréje kondenzációs kazánra komolyabb költség, ráadásul ha gáztűzhely van, akkor további macerával is járhat. 

Ha van mellette vegyestüzelés, vízteres kandalló vagy egyéb, azok összekapcsolása a rendszerben nem mindig megfelelő, hiányoznak vészlefúvó szelepek, szivattyúk, megfelelő méretű tágulási tartály, stb.

A hőleadó többnyire radiátor, padlófűtés néven gyakran találkozom a radiátor visszatérőjeként megtekert csövezéssel. A fűtési rendszer komoly meglepetéseket tud okozni, mivel a javitása/cseréje sok más szerkezetre is kihatással van.

Rendszeres, hogy a radiátorok csövezése a padlóba fektetve fut, ott vannak az elágazások is. Mivel ezek a csövek ritka esetben vannak szigetelve, ezért vonalmentén komoly hőterhelésnek teszik ki a padlót, a bennük futó 50-60 fokos vízzel. A padlóburkolat ezért kopog, sokszor elreped ezeken a nyomvonalakon.

A kazánnál lévő gépészet nagyon sok esetben nem megfelelő, a kazán szivattyújára van kötve az egész épület, vagy ha van külön szivattyú, az a másik ellen dolgozik, mivel hidrováltó nincs a rendszerben. Emiatt a fűtési komfort nem mindig megfelelő.

HMV, azaz használati melegvíz

Legtöbb helyen átfolyós kazán van beépítve, ami HMV-szempontból nem biztosít kellő komfortot több csapolóhely esetén. Itt irtam róla bővebben.

ÖSSZEGZÉS

Az ekkor épült házak nagy előnye, hogy többnyire azonnal költözhetőek, a felújitás/korszerűsités nem sürgős és/vagy szakaszolható a bent lakás mellett. Hátrányuk, hogy a fűtési rezsiköltség olyan mértékű, ami már érezhető, viszont az energetikai korszerűsítésük megtérülése 30-35 év lenne.

A legjobb vétel egy 2002-ben épült, 2015-ben korszerűsitett lakóépület. Svájci idős házaspártól, végig garázsban tartva...

Több mint 20 éve nézek házakat vásárlás előtt leendő vásárlóknak, építész szemmel.

A cél természetesen az, hogy minél kevesebb buktatóba fusson bele a vásárló, illetve ha már vannak ilyenek, legalább legyen tisztában ezek várható költségével, és időzítésével.

A bejegyzést kommentelni ITT lehet. 

---