Ezt a bejegyzést is hosszú hónapokkal ezelőtt megírtam, előkészítettem, folyamatosan belejavitgatva, gyűjtve a háttéranyagot, várva azt az időt, amikor az általam elgondolt ütemtervbe illeszkedve élesítésre kerül.

Az élet durván felülírja a terveket, ebben az esetben egy olyan sztorival, aminél 22 év építőipari tapasztalattal a hátam mögött is csak pislogok reggel óta.

A történet megértéséhez szükség van pár dolgot tisztázni a falazat vízszigetelésével, annak utólagos lehetőségeivel kapcsolatban. 

A téma rendkivül sokrétű, rengeteg technológia van ennek megoldására. Én családi házakkal foglalkozom, az itt többségében alkalmazott megoldásokra térek ki érintőlegesen, laikusok számára is érthető módon.

Mire való a fal alatti vízszigetelés?

A falazatot a talajpára/talajnedvesség ellen védelemmel kell ellátni, máskülönben kapillárisan felszívja a nedvességet, ami a fal aljánál salétromosodásként, a vakolat lemálásaként, penészedésként jelentkezik. Ez az építtetők/házvásárlók rémálma, teljesen jogosan.

Óriási tévhit, hogy egy száraz területen ezzel nem lehet gond. A talajpára/talajnedvesség mindenhol jelen van, ezt tilos kihagyni a ház építésekor.

Mondtam már, hogy át lesztek b***va?

Mert a jelen bejegyzés két témáját adó ingatlanoknál ez a helyzet. Mindkettőnél igaz, hogy nagy valószínűséggel kibukott volna a dolog az adásvételi szerződés kapcsán, de addigra lerakod a foglalót, pénzt költesz ügyvédre, időt pazarolsz az egészre.

Az én feladatom az egy helyszíni szemlénél, hogy az épületen végezzek állapotfelmérést. Mivel azonban aktívan tervezek is, tisztában vagyok az építési jogszabályokkal, így fel szoktam hívni az ebbéli dolgokra is a figyelmet.

Mindkét ingatlan Budepest egyik kertvárosi kerületében található, teljesen véletlenül nem is messze egymástól. Az megint csak szerencsés véletlen, hogy 2 évvel ezelőtt volt ebben az övezetben tervezési munkám és az előírásokat ismertem.

Nagyon sokan szeretnék bővíteni a lakóépületüket, számtalan módon. Van aki hozzáépítéssel, van aki tetőtérbeépítéssel, van aki melléképület átépítésével tenné meg ezt.

Sokszor találkozom kérdésként facebookon építkezős csoportokban, hogy mi a teendőjük. Jönnek a hülye tanácsok, hogy még egyszerű bejelentés sem kell, csinálja nyugodtan, satöbbi. Hiába kommentelem be a jogilag helyes választ, ez elveszik a sok félrevezető komment között, teljesen összezavarva a kérdezőt.

Öntsünk tiszta vizet a pohárba.

A jelenlegi ingatlanpiacon szinte minden elkel, szinte azonnal. Sokszor futok bele abba, hogy 3-4 nap múlva lenne szabad időpontom a ház műszaki átnézésére, de addig nem tudnak várni, mert sorban állnak a vevőjelöltek. Van amikor ez csak mese az ingatlanosközvetítők részéről, van mikor ez ki is derül. Nem titkolom, hogy az ingatlanosok 90%-át semmirekellőnek tartom, az általuk felszámolt közvetítési díjat pedig nagyon pofátlannak. (tisztelet a kevés kivételnek, én is ismerek ilyeneket)

(kép)

Az ingatlanok nagy többségére a vevőjelöltek az interneten találnak rá, ahogy a használtautók tekintetében, itt is zömmel egy portál dominál.

A kinézett ingatlant 40 millió forintra hirdették meg ezen az oldalon. A vevőjelölt felhívta a megadott telefonszámot, időpontot egyeztettek, elmentek megnézni. Tetszett nekik, szóltak nekem, menjek el átnézni műszaki szemmel.

A látottak alapján megvételre ajánlottam, elmondtam, hogy mennyit (és milyen ütemezéssel) kellene ráfordítani az épületre. 

Tegyük fel, hogy 3 milliós azonnali és 4 milliós öt éven belüli felújítási költséget becsültem a szemle alapján, viszont az épületet egyébként teljesen rendben találtam. 

Ilyenkor jön a kérdés: Szerinted mennyit ér?

32-35 milliót. - válaszoltam.

Forditsunk a dolgon.

A kínálati vételára az ingatlannak 40 millió forint. Normál piaci helyzetben a vevők 10%-ot lealkudnak belőle, ezzel általában számolni illik, amikor meghirdet valaki egy használt bármit. Máskülönben odaírja, hogy "nincs alku".

Az ingatlanközvetítői díj a kialkudott vételár 3-5%-a (+áfa), számoljunk 5%-al, áfa nélkül.

Ha a feltételezett ingatlan árából engednek 10%-ot, akkor 36 millió lenne a vételár, aminek a közvetítési díja 1.800.000 ft.

Az eladók úgy gondolkodnak, hogy engednek 10%-ot, de a közvetítési díjat már nem akarják benyelni, így végül az alku összege megáll 5%-ban, ha a vevő oldaláról nézzük.

Mi történik, ha több komoly vevőjelölt van?

Eddig is sokszor merült fel kérdésként használt házak szemléje kapcsán, most a kormány bejelentett családtámogatási igéretei miatt még inkább előtérbe kerül a tetőtér beépíthetőségének igénye.

Természetesen az eladók és ingatlanosok szemrebbenés nélkül rámondják minden házra, hogy a tetőtere beépíthető, miközben ennek komoly műszaki követelményei és előírásai vannak.

A jelenlegi építési jog szerint a tetőtérbeépítésre nem kell engedélyt kérni (amennyiben a tetőszerkezet mérete/formája nem változik). Van azonban egy nagy DE.

Amikor az építtető drágának találja a beépített Geberit-tartályt, de kinézetre mégis hasonlót akar...

A kormány úgy döntött, visszahozza a korábban nagy sikerű 5%-os ÁFÁt az új lakás/házépítések esetében. A konkrétumok még jelenleg váratnak magukra, viszont a családi házas építtetőket (várhatóan) (ismét) dilemma elé állítják ezzel.

Ebben a posztban szigorúan a pénzügyi oldalát nézem, ne gyertek a kommentekben azzal, hogy ki-hogyan vágja át, milyen minőségű lesz a munka.

Sok száz építkezést láttam már, van példa mindegyikre, nincs törvényszerűség.

Mit jelent az 5% ÁFA?

Valószínűleg a már jól bevált forgatókönyv és szabályok mentén élesedik ismét ez a lehetőség. A korábbi években ezt úgy lehetett igénybe venni, hogy az építtető leszerződött egy generálkivitelezővel, aki végigvitte a projectet és a számlákat az építtető felé kiadta 5% áfával.

Az első hullám elején írt blogposztomban inkább az építőipari kivitelezés oldalról közelítettem meg a kérdést, azaz főként a munkaerő, munkadíj, anyagbeszerzés és anyagár oldalról.

(kép)

Most szeptember végén nyakig ülünk a második hullámban (vagy a kezdetén?), eltelt pár hónap az első óta és nagyon gyors reakciók gyűrűztek be a (családi házas) ingatlanpiacra. 

Vegyük sorra ezeket...

Az én feladatom az ingatlan vásárlása előtt javarészt az épület műszaki állapotának felmérése. Azt, hogy melyik városrészen helyezkedik el, mekkora távolságra található tömegközlekedés/bolt/orvos/iskola, a vevőjelölt "dolga" kinyomozni, hiszen minden családnál mások a prioritások és lehetőségek.

Mivel nem vagyok vak, néha azért teszek én is megjegyzést ezzel kapcsolatban, amikor valami olyan dolgot látok.

Nézzünk három esetet...

I.

Az ingatlan egy agglomerációs településen helyezkedik el, családi házas övezetben. Mikor megérkeztem, azonnal szemet szúrt, hogy az utca másik oldalán egy nagy raktárépület van, egy látszólag is ipari/kereskedelmi kialakítású telken.

Átnéztem az eladó házat, majd úgy mellékesen feltettem az ingatlanos hölgynek a kérdést, hogy mit tud erről a raktárépületről?