A jelenlegi ingatlanpiacon szinte minden elkel, szinte azonnal. Sokszor futok bele abba, hogy 3-4 nap múlva lenne szabad időpontom a ház műszaki átnézésére, de addig nem tudnak várni, mert sorban állnak a vevőjelöltek. Van amikor ez csak mese az ingatlanosközvetítők részéről, van mikor ez ki is derül. Nem titkolom, hogy az ingatlanosok 90%-át semmirekellőnek tartom, az általuk felszámolt közvetítési díjat pedig nagyon pofátlannak. (tisztelet a kevés kivételnek, én is ismerek ilyeneket)

(kép)

Az ingatlanok nagy többségére a vevőjelöltek az interneten találnak rá, ahogy a használtautók tekintetében, itt is zömmel egy portál dominál.

A kinézett ingatlant 40 millió forintra hirdették meg ezen az oldalon. A vevőjelölt felhívta a megadott telefonszámot, időpontot egyeztettek, elmentek megnézni. Tetszett nekik, szóltak nekem, menjek el átnézni műszaki szemmel.

A látottak alapján megvételre ajánlottam, elmondtam, hogy mennyit (és milyen ütemezéssel) kellene ráfordítani az épületre. 

Tegyük fel, hogy 3 milliós azonnali és 4 milliós öt éven belüli felújítási költséget becsültem a szemle alapján, viszont az épületet egyébként teljesen rendben találtam. 

Ilyenkor jön a kérdés: Szerinted mennyit ér?

32-35 milliót. - válaszoltam.

Forditsunk a dolgon.

A kínálati vételára az ingatlannak 40 millió forint. Normál piaci helyzetben a vevők 10%-ot lealkudnak belőle, ezzel általában számolni illik, amikor meghirdet valaki egy használt bármit. Máskülönben odaírja, hogy "nincs alku".

Az ingatlanközvetítői díj a kialkudott vételár 3-5%-a (+áfa), számoljunk 5%-al, áfa nélkül.

Ha a feltételezett ingatlan árából engednek 10%-ot, akkor 36 millió lenne a vételár, aminek a közvetítési díja 1.800.000 ft.

Az eladók úgy gondolkodnak, hogy engednek 10%-ot, de a közvetítési díjat már nem akarják benyelni, így végül az alku összege megáll 5%-ban, ha a vevő oldaláról nézzük.

Mi történik, ha több komoly vevőjelölt van?

Az ingatlanközvetítő árversenyt hirdet, írásban kell vételi ajánlatot tenni az ingatlanra, ennek komolyságát alátámasztva készpénzletéttel. Aki a legmagasabb árat ajánlja, viheti az ingatlant, a többiek visszakapják a letétet. Ha a nyertes visszalép, bukja a letétet.

Minél magasabbra kúszik a licit, az ingatlanközvetítő jutaléka annál magasabb, az eladónál annál több pénz marad, sok esetben több millióval magasabb összegért talál új gazdára az ingatlan, mint eredetileg a hirdetésben szerepelt.

Az ingatlanra a vevőjelölt 38 milliós ajánlatot gondolt, ám az ingatlanos szerint van már rá egy 40 milliós ajánlat, írásban. Amit megmutat az irodában (természetesen nem mutatta meg).

Mivel a vevőjelölt CSOK-ot is igénybe vett volna, januártól a vagyonszerzési illetéket nem kell fizetnie, ezért az ingatlanközvetítő tanácsára "rádobták" még ezt is, így 41.400.000 ft-os téttel szálltak be a licitbe. Írásban, letéti összeggel.

Jött a hidegzuhany: van magasabb összegű ajánlat, akarnak-e feljebb menni. Győzött a józan ész, nem akartak.

Az ingatlan elkelt 42 millióért, másnak. 

Happy end?

Négy nap múlva csörög a telefonom, meg kellene nézni egy házat ezen a településen, mikor van szabad időpontom. Egyeztetünk.

Másnap visszahív, hogy rendben az egyik időpont, mondaná a címet. Ami megegyezik azzal, ahol megnéztem a 40 milliós ingatlant. A meghirdetett vételár: 40 millió. Most is.

Telefonon elmondtam mindent 20 perc alatt, amit az ingatlanról megállapítottam, így megspóroltam nekik a szakértői háznézés díját. Figyelmeztettem őket az ingatlanközvetítő gumigerincére is.

Miután letettem a telefont, felhívtam a licitet "elvesztő" korábbi vevőket, hogy mi a helyzet... A fiatalember nem lepődött meg, volt egy ilyen sejtése, hogy a licittel is csak le akarták húzni (ezt elmondta akkor is). 

Mit tennék a helyében, ha kellene az ingatlan?

Odamennék a házhoz, elmondanám a sztorit az eladónak. Mert biztos, hogy nem tud erről az egészről, hiszen még mindig 40 millió a meghirdetett vételár. Megajánlanám a 38 milliót, kizárva a dologból az ingatlanközvetítőt, mert jogilag védve vannak a korábbi visszautasított ajánlattétellel.

Az ingatlanközvetítő meg nyaljon sót... (az egyik nagy ingatlanközvetítő-hálózat tagja egyébként).

Ha a feltornázott vételáron (42 millió) kel el az ingatlan, nem pedig a fentebb vázolt 36-38 millióért, akkor a közvetítési jutalék 300.000 Ft-al lett volna magasabb.