Nagyon sokan szeretnék bővíteni a lakóépületüket, számtalan módon. Van aki hozzáépítéssel, van aki tetőtérbeépítéssel, van aki melléképület átépítésével tenné meg ezt.
Sokszor találkozom kérdésként facebookon építkezős csoportokban, hogy mi a teendőjük. Jönnek a hülye tanácsok, hogy még egyszerű bejelentés sem kell, csinálja nyugodtan, satöbbi. Hiába kommentelem be a jogilag helyes választ, ez elveszik a sok félrevezető komment között, teljesen összezavarva a kérdezőt.
Öntsünk tiszta vizet a pohárba.
Mivel napi szinten tervezéssel foglalkozom, a bejegyzésben a jelenleg aktuális jogszabályoknak (2020. november) megfelelő leírás szerepel, ha változnak az előírások, aktualizálni fogom.
Vegyük a legegyszerűbb esetet.
Adott egy lakóépület, ami használatbavételi engedéllyel rendelkezik és a hivatalos térképmásolaton az aktuális állapot szerepel felrajzolva. Ezt szeretnék bővíteni.
Mi kell hozzá?
Lakóépület bővítésre egyszerű bejelentés kell, ami a korábbi építési engedélyezési folyamatot váltotta ki. Az eljárás csak nevében "egyszerű", ugyanúgy kell terveztetni, csak a tervek ÉTDR-be (leegyszerűsítve: digitális építésügyi hatóság) történő feltöltése után a bővítés megkezdhető a 16. napon.
Mit tartalmaz az egyszerű bejelentés?
- felmérési tervek jelenlegi állapotról
- bővités tervei épitész+statika
- gépészet és elektromos rendszerleirás (NEM terv!)
- energetikai számitások
- településképi véleményezés
Amennyiben lesz CSOK/épitési hitel, a bank kérheti az e-naplózást. Ekkor az épitést e-naplózni kell végig, azaz a kivitelezőnek kell felelősségbiztositás, FMV és neki kell vezetnie a napi jelentéseket. Ha több vállalkozó lesz, akkor az építtetőnek kell műszaki ellenőrt fogadni.
Ha nem kell e-napló, akkor a végén a használatbavételihez elég egy kivitelezői nyilatkozat.
Megtörténik a tervezés, készenlétbe helyezik az e-építési naplót, elkezdődik az építkezés, ami mehet akár kalákában is (itt írtam erről bővebben). Felépül a bővitmény.
Meg kell kérni a használatbavételit (itt írtam bővebben), ami jelenleg hatósági bizonyítvány néven fut. Ehhez kell egy kivitelezői nyilatkozat, valamint energetikai tanúsítvány és egy földmérő által készített épületfeltüntetési vázrajz.
Ha ezek megvannak, akkor hivatalos minden.
Mennyibe kerül a bejelentési dokumentáció?
Szabad piaci árazás van, hallottam 2-300.000 Ft-ról és 1.000.000 Ft-ról is ugyanakkora bővítési munka tervezésénél. A normális tervezési költség a kettő között van, függően a meglévő lakóépület méretétől, a bővítés méretétől, építési technológiától, stb.
Számoljunk az egyszerűség kedvéért 600.000 Ft-al, egy 40 m2-es bővítés esetén, az energetikai tanúsítvány 20.000 Ft, az épületfeltüntetési vázrajz 50.000 Ft.
Elköltöttünk tehát a "papírmunkára" közel 700.000 Ft-ot.
A fenti tervezési összeg csak a bejelentési dokumentációt tartalmazza, ami alapján meglátásom és tapasztalatom szerint nem lehet rendesen, hőhídmentesen megépíteni egy lakóépületet.
Egy 3x4 méteres szoba a tervrajzokon akkora, mint egy gyufásskatulya, egyszerűen nem fér rá kellő információ. A kőműves jó esetben a tervezőt hivogatja információért, rosszabb esetben rögtönöz, megy a saját feje után (húszéveeztcsinálom, jólvanazúgy).
Nem beszélve arról, hogy a bejelentési dokumentációnak NEM része a költségvetési kiírás, tehát mi alapján kérsz be árajánlatokat? Két vállalkozó két különböző árajánlatot készít, nem lehet ezeket összehasonlítani.
Egy normális építkezéshez szükséges egy részletes kiviteli terv. Ami természetesen nincs ingyen, a bővítés mértékétől/technológiájától függően megduplázhatja a fenti összeget.
Aki még nem csukta be felhördülve a bejegyzést, annak leírom az alternatívákat, kérdezz-felelek módon. A kérdéseket folyamatosan bővíteni fogom, ahogy látok újabbat a témakörben.
1. Mi van, ha a bővítést megcsinálom bejelentés, azaz terveztetés nélkül?
Engedély nélküli építésnek minősül, aminél ha 10 évig nem buksz le, akkor megúsztad szankció nélkül. Ez idő alatt nem adhatod el az ngatlant, nem vehetsz fel rá hitelt, nem haragíthatod meg a szomszédod és az is kellene, hogy a település ne kapjon légifotókat évente (ez kizárt). Valamint a szomszédok közül se építkezzen hivatalosan senki, mert ekkor is megbuksz.
Szóval gyakorlatilag lehetetlen a mai világban...
2. Mi történik ha lebuksz engedély nélküli építéssel?
Kelleni fog fennmaradási engedély, azaz terveztetned kell ugyanúgy, mint a bejelentési dokumentációnál.
Ha 10 éven túli a bővités, akkor kell két szomszéd BÜNTETŐJOGI felelőssége tudatában tett nyilatkozata, hogy tényleg 10 évnél régebbi. Ha kiderül, hogy nem az, a szomszédokra komoly jogi tortúra vár...
Kelleni fog épületfeltüntetési vázrajz és energetikai tanúsítvány is.
Pluszban kapsz egy építési bírságot, aminek mértékét jogszabály írja elő. Lakóépület esetében ez 140.000 Ft/m2-t jelent, de készültség és egyéb dolgok figyelembevételével %-osan csökkentik.
Sok ilyen ügyem van, a tapasztalatom szerint ha normális az ügyintéző, akkor a bírság 20-30%-ra csökken.
Azaz a 40 m2 esetén 140.000 Ft x 40 m2 = 5.600.000 Ft-ból lesz kb 1.200.000 Ft, plusz a tervezési költség, vázrajz és energetika.
3. Mennyi idő alatt lehet elintézni a fennmaradási engedélyt?
A fennmaradási engedély és a hozzá kapcsolódó ügyintézés kb 3-4 hónap a legjobb esetben, azaz eddig fel kell függeszteni a hitelkérelmet vagy ingatlan eladást.
4. Mi van, ha csak 10 m2-el bővítenék?
A tervezési költség sajnos nem lesz sokkal kevesebb, tehát nem lesz a fenti összeg negyede, nagyon maximum 20%-al lesz olcsóbb, azaz 500.000 Ft, plusz vázrajz és energetika.
Az építési bírság 10 m2 x 140.000 Ft = 1.400.000 Ft-ból lesz kb 300.000 Ft (plusz fennmaradási engedély tervek, vázrajz, energetika)
5. Van egy melléképületem az épület folytatásában, azt lebontom, és annak a helyére építek egy ugyanakkora bővítést.
Amennyiben a térképmásolaton rajta van a melléképület, sokan hiszik azt, hogy ez mentesíti őket a terveztetés és bejelentés alól, hiszen "felülről ugyanakkora" minden.
Annyiban könnyebb a helyzet, hogy a légifotós és rosszindulatú szomszéd részét ki lehet védeni ezzel az érveléssel, de hitel és épület eladás esetén továbbra is kilóg a lóláb, mivel a térképmásolaton hozzáértő számára látszik, hogy a korábbi melléképület nem a lakóépület része (máshogy jelölik).
6. Van egy fedett teraszom, azt beépíthetem bejelentés nélkül?
Ha a terasz szerepel a térképmásolaton, akkor ugyanaz a helyzet, mint fentebb a melléképület esetén.
7. Bővítettem korábban, letelt a 10 év. Mit kell tennem?
Itt egyszerű a helyzet, kell egy felmérési terv a jelenlegi állapotról (~150-200e Ft), a két szomszéd nyilatkozata, földmérő általi épületfeltüntetési vázrajz és kérni kell egy hatósági bizonyítványt. Ezzel legalizálva van az egész, költségben 200-250.000 Ft-ból megúsztad, nincs építési bírság.
8. Nyolc éve történt a bővítés. Mit tegyek?
Lapulj még két évet. Nagyon rossz ötlet úgy beadni, hogy nem telt el a 10 év, mégis ezt mondod. A szomszédoknak nyilatkozni kell erről büntetőjogi felelősségük tudatában és igen csúnya kalamajkába keveredtek egy ilyen hamis állítással. Ne feledd, a települések évente kapnak ingyenes légifotókat (műholdképeket), amik sokkal nagyobb felbontásúak, mint amit te látsz a Google Mapsen.
9. Megkaptam az építési bírságot. Mi van ha nem fizetem ki?
Behajtható adók módjára. Amig nincs kifizetve, az engedély nélküli bővités sem válik legálissá.
10. Bővítettem a házat, de nem jó irányba. Kaphatok fennmaradási engedélyt?
Nem és igen.
Az építés bővítését csak olyan irányba szabad csinálni, ami az úgynevezett építési helyen belül van. Be kell tartani az előkert, oldalkert, hátsókerti távolságokat és minden olyan építési előírást, ami az adott telekre vonatkozik (pl beépítési %, építménymagasság, tetőhajlásszög, stb). Ezek egy részét az OTÉK szabályozza, másik részét a helyi építési szabályzat, valamint a Települési Arculati Kézikönyv.
Amennyiben szabálytalan helyre, vagy beépítési %-ot meghaladva bővítettél, nagy szarban vagy. Egy ilyen ugyanis nem legalizálható 10 éven belül, tehát egyetlen esélyed, ha lapulsz 10 évig.
Ha lebuksz, akkor hiába csináltatsz terveket, teljesen felesleges. A fennmaradási engedély kérelmet el fogják utasítani és elbontatják a szabálytalan épületrészt.
Ha 10 évig nem buktál le, akkor az az érdekes helyzet áll fenn, hogy kaphatsz rá hatósági bizonyítványt, de a térképmásolatra nem kerülhet fel ez az épületrész. Fennmaradhat, karbantarthatod, felújíthatod, de pl ezen a részen a tetőteret már nem építheted be.
11. A bővítést könnyűszerkezettel megcsinálhatom?
Semmi akadálya. De a közhiedelemmel ellentétben a könnyűszerkezetes bővítés is ugyanolyan dokumentációt igényel (sőt, többet), mintha tégla lenne. Nem állja meg a helyét az az érvelés, hogy "ez nem is épület".
12. Tetőteret szeretném beépíteni. Ha nem változik a tető, kell rá engedély/bejelentés?
Itt írtam egy nagyon részletes bejegyzést a tetőtérbeépítésről.
13. Verandás házam van, beépíthetem?
Ebben az esetben maximum településképi véleményezési eljárás kellhet (helyi építésügy vagy főépítész megmondja), a többi nem szükséges.
További kérdéseket várom mailben és kommentben, ha érdemes, bekerül ide a válasszal együtt.
----
facebook: https://www.facebook.com/komkel/
facebook csoport: https://www.facebook.com/groups/KomKel/
youtube: https://www.youtube.com/c/komkel
instagram: https://www.instagram.com/komkel/
blog: https://komkel.blog.hu/
web: http://komkel.hu/
podcast: https://anchor.fm/komkel
