Az első hullám elején írt blogposztomban inkább az építőipari kivitelezés oldalról közelítettem meg a kérdést, azaz főként a munkaerő, munkadíj, anyagbeszerzés és anyagár oldalról.

(kép)

Most szeptember végén nyakig ülünk a második hullámban (vagy a kezdetén?), eltelt pár hónap az első óta és nagyon gyors reakciók gyűrűztek be a (családi házas) ingatlanpiacra. 

Vegyük sorra ezeket...

1. Ki a zöldbe!

Amikor lezárták/bezárták az országot, minden vállalkozó azt tapasztalta, hogy elnémultak a telefonjai, a meglévő/folyamatban lévő megbízásait visszamondták, vagy halasztást kértek rájuk.

Mintha lefagyott volna minden...

Aztán eltelt pár hét és a telefonok felébredtek Csiprerózsika álmukból. Én rengeteg ingatlant nézek vásárlás előtt, nálam a Húsvét után szépen visszaszállingóztak a megrendelések, ugyanerről számolt be sok ingatlanos is, akikkel később beszélgettem.

A pár hetes bezártság egy panelban, soklakásos társasházban felértékelte a saját kerttel rendelkező ingatlanokat, egyúttal egekbe emelve ezek árait, míg az előbbiekét először csak befagyasztotta, majd elkezdte lejjebb vinni.

Magyarul minden drágult (sokszor eszetlen mértékben) aminek van kertje és minden olcsóbb lett, ami társasházas jellegű.

Tucatszámra néztem a kis nyaralókat, zártkerti ingatlanokat a szabadulni vágyóknak, akik közül sokan persze teljesen irreális elvárásokat támasztottak egy alapvetően nem állandó lakhatásra épített ingatlannal szemben. Az eladók pedig dörzsölték a markukat, mert a 20-30%-os áremelés még nem is számított kirívónak.

Jött a nyár, ez a "kivándorlási igény" annyiban módosult, hogy mostanra a nyaralós-zártkertes rész lefutott, viszont sokan amiatt keresnek családi házat, mert a lezárásból fakadóan rossz tapasztalataik lettek, így előbbre hozták a kiköltözést a tervezettnél.

2. Dolgozószoba

Sokan tértek át otthoni munkára, ami a gyerekek online oktatásával együtt elég feszült élethelyzeteket teremtett. Nagyon megnőtt az igény egy ELKÜLÖNITETT, ZÁRT (!!!) helyiségre az épületen belül. Ez jelentkezik házvásárláskor, átalakításkor, de új épület tervezése esetén is.

Építész tervezőként sokszor találkozom azzal, hogy a házaspár női részéről a kötelező igény a mosókonyha, a férfi oldalról pedig a garázs. Ehhez csatlakozott közös kérésként a dolgozószoba. Mindegy mekkora, mert már 6 m2-en elfér két iróasztal meg két szék, csak el lehessen szeparálni az épület többi részétől, főleg a gyerekektől.

3. Munkahely típusa

Sajnálatos tapasztalatom az, hogy akik a vírus miatt veszélyeztetett munkakörben dolgoznak, azoknak a bankok nem igazán adnak hitelt, vagy lényegesen kevesebbet a vártnál.

Több projectem is meghiúsult vagy áttervezés alatt van, mert a COVID előtti időszakban előkalkulált hitelek töredékrészét kapják csak meg a jelen helyzetben.

Szívnak a turisztikában, autóiparban dolgozók, hogy csak két legnagyobb kört említsem.

4. Ingatlan árak

Mindig kérdezik tőlem a házszemle után, hogy szerintem mennyit ér az ingatlan. Rendszeresen 20-30%-al lövöm alá az árat a meghirdetettnél, mert jelenleg nem reális az, ami az ingatlanpiacon folyik. Nem csak én fogom ezt az árszintet belőni így, hanem a bankok is, így érdemes ezzel számolni, ha hitel is kell a vásárláshoz.

Érdemes akkor várni a vásárlással? - teszik fel joggal a kérdést nekem.

Nem. Sajnos nem. Lesz némi korrekció, viszont nem épül elég annyi új lakóépület, ami a jelenlegi trend szerinti kiköltözési hullámot kiszolgálná. Kevesebb az eladó lakóépület, mint amennyi a kereslet, ami szinten tartja az árakat még hosszú ideig.

Mivel a társasházakra/panelekre csökken a keresleti igény, emiatt ezek ára csökkenőben van. A beruházók viszont ezt a trendet látva halasztják a nagy társasházas beruházásaikat, ami miatt aztán megint kevesebb lesz az össz újonnan épülő lakás.

A falusi CSOK szintén árfelhajtó hatást generál a családi házaknál.

5. Munkadíjak, építőanyag árak

Az építőanyagoknál az elmúlt évek eszetlen, 30-40%-os áremelkedéséhez képest visszaálltunk a nagyjából reális éves 10%-ra. Olcsóbb nem lesz, az biztos. Az építőanyag szállítása, gyártása még mindig tud akadozni bizonyos termékeknél.

A munkadíjaknál volt hullámzás a járvány miatt, sok megrendelést lemondtak, sok szakember jött haza külföldről, mindezek miatt lehetett alkudni. Egy darabig.

Mostanra elmúlt a pánik, én azt látom, hogy a tavaly év végi árak jöttek vissza, azaz megúsztunk egy évközbeni emelést, ami az anyagárakhoz hasonlóan kb 10%-ot jelentett volna.

Nagyon sok lett a házfelújítás, bővítés munka, ami leköti a kapacitásokat. Mivel előtte komoly szakemberhiány volt (most is az van), a külföldről hazajött szakikat azonnal felszippantotta a piac.

Konklúzió:

Várni nem érdemes, mert nem lesz olcsóbb semmi. Halasztani azoknak érdemes, akik hitelhez most nehezen jutnak a munkájuk miatt.

Kb 20 éve kezdődött el egy a kiköltözési hullám a városokból a zöldövezetekbe, külső kerületekbe, utána volt a visszaköltözés, most megint kifelé vándorolnak az emberek.

Ahhoz, hogy a városba visszaköltözés ismét elkezdődjön, kell pár dolog:

- el kell múlnia a vírushelyzetnek, tompulnia kell az emlékének is

- közlekedni rosszabb lesz be a városba, mert a tömegközlekedést nem tekintik sokan biztonságosnak, valamint a több kiköltöző nagyobb forgalmat generál az utakra. Amikor ez elér egy elviselhetetlen szintet, akkor értékelődnek fel megint a belvárosi, munkahelyhez közeli ingatlanok

- egyre többen dolgoznak home officeban, a munkahelyre bejárási igényt jelentősen lecsökkentve. Ráadásul amikor be is kell menni a munkahelyre, legtöbb esetben eltolható a csúcsforgalmi időszakról

- a saját kerttel rendelkező ingatlanokhoz képest jelentősen olcsóbbnak kell lennie a társasházi/panel lakásoknak, pláne a kevés külön helyiséggel rendelkezőknek. Reméljük nem lesznek olyan szintű lezárások, mint márciusban, de annak emléke azért még sokáig velünk marad

(nagyon remélem, hogy ezt a koronavírus-elemzést nem kell harmadik, negyedik résszel is folytatnom...)