Mondtam már, hogy át lesztek b***va?
Mert a jelen bejegyzés két témáját adó ingatlanoknál ez a helyzet. Mindkettőnél igaz, hogy nagy valószínűséggel kibukott volna a dolog az adásvételi szerződés kapcsán, de addigra lerakod a foglalót, pénzt költesz ügyvédre, időt pazarolsz az egészre.
Az én feladatom az egy helyszíni szemlénél, hogy az épületen végezzek állapotfelmérést. Mivel azonban aktívan tervezek is, tisztában vagyok az építési jogszabályokkal, így fel szoktam hívni az ebbéli dolgokra is a figyelmet.
Mindkét ingatlan Budepest egyik kertvárosi kerületében található, teljesen véletlenül nem is messze egymástól. Az megint csak szerencsés véletlen, hogy 2 évvel ezelőtt volt ebben az övezetben tervezési munkám és az előírásokat ismertem.
I. Egy nagyból sok kicsi
Adott egy hatalmas, 3 szintes lakóépület, amit a '80-as években építettek egy család részére, mostanra azonban energetikai rémálommá vált és a család megmaradt tagjai egymást kergették az épületben. Eladták, a vevő pedig abban látta meg a bizniszt, hogy felosztja több kisebb lakásra, amiket aztán külön értékesít.
Az egyik ilyen kis lakás megvásárlása kapcsán kerültem képbe, kimentem megnézni a vevőjelölt kérésére a még átalakításra váró épületet.
Már gyanús volt az elején, hogy mennyi lakást szeretnének kialakítani itt, egy alapvetően kertvárosi lakóövezetben. Emlékeim szerint 300 m2-es telekrészenként 1 lakás lehet, de maximum 4 db. Oké, lehetséges, hogy ez nem kertvárosi lakóövezetben van, hanem más övezeti besorolásban, de a körülötte lévő normális lakóépületek nem ezt sugallták.
Lelövöm a poént, hazaérve megnéztem a helyi építési szabályzatot és szabályozási tervet, maximum 4 lakás lehet a telken, nem pedig ennek közel a DUPLÁJA (!!!), ahogy hirdették ezt az ingatlant. Arról is vannak kétségeim, hogy a telekméret megvolt a 4x300 m2, de erre aztán nem kérdeztem rá, mert a többi dolog miatt irrelevánssá vált.
Mit jelent ez?
Jogilag lehet 4 külön lakás, ami jogilag is külön forgalomképes, hitelezhető, stb.
Ennél több lakás kialakítása csak osztatlan közösként lehetséges, de ekkor ezeknél fokozottan igaz a "közös lónak..." mondás. Viszont ettől még nem válik szabályossá. Minden lakórésznél telken belüli gépkocsibeállót kell biztosítani, a szomszédok nagyon nem fogják díjazni azt, ha 5-6 autó parkolgat összevissza az ingatlan előtt, kézenfekvő a konfliktus.
Az osztatlan közös tulajdonnál MINDENHEZ kell a többi tulajdonos hozzájárulása. Értékesítéshez, hitelfelvételhez, stb.
Nem alakíthatsz ki társasházat, meg a jogszabályok maximum 4 egységet engednek meg.
Tovább is van, mondjam még?
A kivitelező/értékesítő úriembert finom keresztkérdésekkel betereltem a málnásba, büszkén mutogatta, hogyan lesz több részre bontva a jelenlegi épület.
1. A padlót nem bontják fel, megvágja a parkettát, és rak rá egy Ytong falat.
Lakáselválasztó falnak vannak követelményei, hanggátlásban és egyebekbent egyaránt, Ytong falból kellene min 25 cm vastag.
Ő ezt lazán rárakja a födém kellős közepére, mindenféle statikai számítás és megerősítés nélkül...
2. A meglévő közbenső főfalakat meghagyja, ezek lesznek a lakáselválasztó falak. Az le van sz*rva, hogy ha ebbe kétoldalról vezetékek (villany, víz, fűtés pl) fut, akkor már nem teljesíti a hanggátlási követelményeket.
3. A meglévő lépcsőnél levő födémlyukat kiszélesítik. Majd valahogy megvágják a födémet, mondta. Statikus minek...
4. Hőszigetelve nem lesz az épület. Fizesse a paraszt egy 40 évvel ezelőtti technológiával épült, erősen hőhidas épület rezsijét...
5. Mivel három szinten külön lakások lennének kialakítva, a födémre is vonatkoznak hanggátlási, lépéshanggátlási követelmények. Utóbbit csak úgy lehet teljesíteni, ha új aljzat készül...
A dolog szépsége, hogy az itt kialakított lakások vételára 20%-al marad el a kerületben árult panellakások árától.
II. Régen melléképület volt, kicsit kipofozva már lakóépület
Szintén ugyanaz a kertváros, saroktelek, a végében fekvő épület lakóépületként neghirdetve, igen combos összegért.
Mivel a telek hivatalosan nem osztható meg, így ügyvéd által készített megosztási szerződéssel szeretnék értékesíteni.
Ez is az osztatlan közös kategória, viszont világosan lefektetett feltételekkel és fizikálisan is jól elkülönített telekrészekkel és különálló épületekkel. Ha ez az osztatlan közös állapot nem megfelelő, akkor társasházzá is alakítható az ingatlanegyüttes, akkor aztán minden gond megoldódik, amit az osztatlan közös állapot okozna.
Igen ám, de az eladásra kínált épület rossz helyen van, építési helyen kívül, az oldalkerti távolság egyik irányban 1.5 méter, másik irányban 2 méter.
Minden teleknél van előkert, oldalkert, hátsókert, aminek a méreteit a helyi építési szabály és egyéb építési jogszabályok írnak elő.
Jelen esetben 3 méter a kötelező minimum. Az ezen kivül eső épületrész felújítható, karbantartható, de nem bővíthető, nem tetőterezhető.
Az épület egy sima nyeregtetős, földszintes tégla épület, betongerendás födémmel, tehát elvileg beépíthető a tetőtere. A jelenlegi tetőformánál a tetőtérben 2 méter széles rész maradna járható, ami kevés.
Megemelni a tetőt viszont nem lehet, mert építési helyen kivüli épületrészen ilyen nem végezhető.
Aki megveszi ezt az épületet, arra kárhoztatja magát, hogy szerkezeti változtatás nélkül fogja hagyni, azaz marad így, ahogy van.
Plusz bónusz, hogy a kerületi szabályozási terven ez az épület gazdasági épületként van nyilvántartva...
---
A fenti esetek arra mutatnak rá, hogy nem szabad csak az épületet nézni, nem elég egy kőművest vagy statikust magunkkal vinnünk, mert ezekkel nincsenek tisztában. Az ingatlanközvetítőkről ne is beszéljünk...
Ha lefoglalózod és menet közben derülnek ki ezek a dolgok, szerencsés esetben vissza tudsz táncolni belőle és a pénzt is visszakapod.
A jelen piaci helyzet erős tempót diktál, sokszor nincs idő utánanézni előzetesen, nyomaszt az eladó, az ingatlanos, az állítólagos többi vevőjelölt. Mégis rá kell szánni a háttérinformációk begyűjtésére az időt, mert sokszor találkozom azzal is, hogy maga az eladó nincs tisztában az ingatlana előírásaival, építésjogi lehetőségeivel.
Több mint 20 éve nézek házakat vásárlás előtt leendő vásárlóknak, építész szemmel.
A cél természetesen az, hogy minél kevesebb buktatóba fusson bele a vásárló, illetve ha már vannak ilyenek, legalább legyen tisztában ezek várható költségével, és időzítésével.
---
