Egy pár évvel ezelőtti bejegyzésem miatt (is) rengetegen keresnek meg "faház", azaz könnyűszerkezetes ház vásárlása kapcsán, mert ami ott olvasható, az nem túl bíztató...
(Azóta természetesen születtek még újabb cikkek más könnyűszerkezetes ház nézése kapcsán, ezek itt és itt olvashatóak.)

Elérkezett az ideje annak, hogy legyen egy olyan összefoglaló írás a különböző típusokról, ami megkönnyítheti a döntést a vásárlóknak és ez alapján képbe kerülnek, hogy egyáltalán érdemes-e rám pénzt költeni egy helyszíni szemléhez, vagy sem. SPOILER: zömében nem!

A cikk hosszú lesz, mert nem szórakoztatásra készült, hanem laikusoknak a jogi, építési és egyéb ügyekben képbe kerülésre a használt könnyűszerkezetes épületek kapcsán.

KIVÉTELEK

Akik neves könnyűszerkezetes építő cégekkel építették a házukat, a cikket be is fejezhetik, mert azok az épületek általában nagyon jók. Néztem/nézek ilyeneket is, bátran mertem ajánlani a vevőjelölteknek.

Mi számit nevesnek? Pl: Berger, Ubrankovics, Anico, Wolf, KOHE
(ez nem reklámoldal, nem fogom bővíteni a listát egyik cég kedvéért sem valós tapasztalat nélkül. Ezekkel a cégekkel dolgoztam együtt (terveztem házakat a szerkezeteikkel), illetve néztem házaikat újonnan és használtan is)

HITELEZÉS/CSOK

A bankok már egyszer durván megégették magukat a könnyűszerkezetes házak hitelezésével, így a legtöbb bank csak olyan épületre ad hitelt, aminek van tanúsítványa (ÉMI/ETA/NMI, vagy statikai gyártmányterv). Ez a tanúsítvány az építési engedélyben (is) szerepelt, így nincs olyan, hogy "nem találom", meg "előkeressük, amikor kérik". Ha nincs kéznél az érdeklődőknek, akkor nincs ilyen.

Az egyedileg összeácsolt faházaknál a legritkábban van ilyen, így bármilyen jó is az épület, nagyon nehéz rá hitelt kapni.

ÉLETTARTAM/TARTÓSSÁG

A hitelezéshez részben kapcsolódik a dolog, hiszen ingatlanra hitelt általában 20 évre vesznek fel az emberek, így a bank erősen figyelembe veszi a várható élettartamot.

A rendes könnyűszerkezetes, tanúsítvánnyal rendelkező épületeknél nincs is ezzel gond, az élettartama a hagyományos technológiával épített épületekéhez hasonló.
Természetesen jó magyar módra itt is vannak khm... "érdekes" megoldások, ahol a tanúsítványban szereplő szerkezet helyett valami egész más épült meg, ami helyszíni szemlén derül ki.

Higyjétek el, ha van tanúsítványa az épületnek, a hirdetésben ki van emelve, mert ez adja az épület értékét, ez bizonyítja a jóságát.

Ha nincsen tanúsítvány, de mégis ilyen ingatlant akarsz vásárolni, akkor rendes szerkezeti méretek, kezelt faszerkezet és rendes kialakítás esetén számolhatsz összesen 50-80 éves élettartammal, de ha nem kezelt a faszerkezet és a párazárás sem megfelelő, akkor az élettartam lefeleződhet könnyedén.

Tipikus (rossz) fali rétegrend

A könnyűszerkezetes faházak legnagyobb ellensége a víz. Ez lehet csőtörés, beázás, felázás. A hagyományos faszerkezet ritkán tud kiszáradni egyéb károsodás nélkül, szinte biztosan bontani-javítani kell a sérült részeket. Ez nem azt jelenti feltétlenül, hogy a szerkezetet is, de a belső gipszkartont/külső OSB-t és a falban lévő hőszigetelést igen.

INGATLANÉRTÉK

A könnyűszerkezetes házzal rendelkezők utálni fognak, de tudomásul kell venni, hogy a nem-tanúsított épületeik értéke minimum 30-40%-al alacsonyabb a hagyományos technológiával építettnél. Illetve reálisan nézve alacsonyabbnak kellene lennie.

Eleve a könnyűszerkezet rossz híre miatt sokkal kevesebb az érdeklődő, hitelképessége nem olyan, valamint a várható élettartam is korlátozott.
(ismét hangsúlyozom: a tanúsítvánnyal rendelkező épületek zöme jó)

FŰTÉS/HŰTÉS

A régi könnyűszerkezetes házak hőszigetelése tekercses üveggyapot jellemzően, ami bár a téli hideg ellen jó, de nyáron gyorsan átmelegszik. Tipikusan olyan, mint egy tetőtér.

Emiatt folyamatos gépi hűtés nélkül egy ilyen épületben lakni elég izzasztó, szó szerint.
(a modern könnyűszerkezetes épületek zömét általában cellulózzal szigetelik, ami sokkal jobb a nyári átmelegedés ellen, valamint a hanggátlása is sokkal nagyobb)

Hőkamerával látható a szerkezet és annak osztása

Mivel nincsenek nagy hőtároló tömegű szerkezetek, fűteni gyakorlatilag csak a levegőt kell. Ebből fakadóan viszont ha nincs fűtés, könnyebben kihűl, cserébe nagyon gyorsan fel is melegíthető és ha a hőszigetelés megfelelő, akkor ez alacsonyabb rezsit is jelenthet.

Enyhén szólva vicces, amikor egy könnyűszerkezetes épület nappalijában látok egy 5 kW-os kandallót beépítve. Azonnal szauna hőmérsékletet csinál, ha használják.

HANGSZIGETELÉS

A mai modern téglák hangszigetelése gyalázatos a régi falazatokhoz képest, de még ehhez képest is rosszabb a régi könnyűszerkezetes épületeké. A tévhitekkel ellentétben az EPS (hungarocell) anyagú hőszigetelésnek nincsen hanggátlása, sőt bizonyos frekvenciákat még fel is erősít. A falszerkezetben lévő üveggyapot hangszigetelése csekély, a külső réteg OSB/betonyp lap, valamint a belső egyrétegű gipszkartonozás nem sokat növel ezen. Egyszerűen NINCS hanggátló tömeg/szerkezet.

(Újabb könnyűszerkezetes épületeknél a táblás kőzetgyapot vagy cellulóz használata már jobb hanggátlást eredményez, itt a falszerkezeti kialakítás is másabb.)

LÉGTÖMÖRSÉG

Az épületen belüli kóbor szeleket nem szellemek okozzák, hanem a szerkezeti tömítetlenség, a megfelelő párazárás hiánya.
A régebbi típusoknál a belső oldalon a gipszkarton vagy lambéria alá került közvetlenül a párazáró (?) fólia, igy a gépészeti és elektromos vezetékek ezeket több tucat helyen áttörték, összekötve a külső levegőt a belső térrel. Ha légnyomáskülönbség alakul ki, könnyen előfordul, hogy a konnektorok/kapcsolók szelelnek, ami nagyon nem komfortos életérzés.
Nem beszélve arról, ha igy "szuszog" az épület, a hőszigetelés gyapotporát a beltérbe juttatja, ami nem egészséges dolog, léguti irritációt okoz időseknél és gyerekeknél. Nyári nagy melegben ha érezni a szúrós gyapotszagot az épületen belül, az mindig jelzésértékű.

A modernebb, jó épületeknél a tartószerkezeten van belül a párazárás (esetenként gipszkarton vagy OSB is), majd lécváz a gépészetnek és a belső burkolat.

SZERKEZETI TÍPUSOK

RÉGI FAHÁZ (ESETLEG BŐVÍTVE/FELÚJÍTVA)

Régi faháznak azokat nevezem, amik '90-es évek előttiek, zömében inkább '70-'80-as években készültek, úgynevezett "kész faházak". Típustervből lehetett kiválasztani, méret szerint voltak különbözőek belőlük, közös tulajdonságuk, hogy ezek NYARALÓK, nem pedig lakóházak, legalábbis annak szánták őket.

Nyaralóban lakni? címmel írtam erről is korábban.

Előregyártott kész faház

Ahogy ott is írtam, ámulok és bámulok, amikor ezeket a külsejük alapján könnyen beazonosítható épületeket "állandó lakhatásra alkalmas"-ként hirdetik.

A fa szerkezetük keresztmetszeti mérete igen csekély, egy lakóépület faszerkezete ennek többszöröse. Ha volt/van is hőszigetelés a szerkezetben, az mára már összerogyott, hatását vesztette. Hőkamerás képeken ez  roncsolásmentesen is látható.

A kis fali keresztmetszeti méret miatt a belső gépészet (villany, víz, szennyvíz) általában falon kívül kapott helyet, azaz ezek állapota látható és legtöbb esetben könnyen javítható/cserélhető, amire többnyire szükség is van.

A kezeletlen állapot a több évtized során a fát sem konzerválta, egy esetleges rossz csapadékvíz elvezetéssel, beázással vagy csőtöréssel (téli elfagyás) kombinálva komoly szerkezeti károsodást idézhet elő. Egy ilyen javítás gyakorlatilag a faház egy részének cseréjével jár együtt, a feltárás során aztán persze sorban borulhatnak ki a csontvázak...
Az ilyen faházakban sokszor a válaszfalak is merevítő funkcióval rendelkeznek, így korlátozott az átalakíthatóságuk.

Találkozom téliesített változatokkal, ahol "természetesen" sima homlokzati EPS-el (hungarocell) hőszigetelték ezeket a falakat, fittyet hányva a páratechnológiai előírásokra.

...és találkoztam a "nem hiszed el" kategóriával is.

Tóparti lakóépület 100 millióért, kívülről a mostanság divatos antracit-fehér kialakítás, teljesen hőszigetelt, belül is szépen kialakítva, amit a több mint 40 éves faház további könnyűszerkezetes bővítésével alakítottak ki így. A padlástéren találtam egy öklömnyi lyukat, ahol az endoszkópos kamerával be tudtam kukkantani a régi házrész szerkezetébe. Látni lehetett a régi, rossz állapotú, kezeletlen fákat, amik az épület tartószerkezeti elemei.

Az épületet 2022 őszén néztem, azóta többen hívtak szemlére ugyanide. Természetesen a cím alapján azonnal be tudom azonosítani és meg is mondom, hogy felejtős, felesleges a szemle. (Ha egyszer eltűnik róla az eladó tábla, lesz róla cikk)

Az ilyen épületek LAKHATÁSRA ALKALMATLANOK. Nincs de, nincs ha... mondhat bármit a kőműves vagy ács ismerős, meg a fészbukon lehet olvasni minden sz*rt a csoportokban, ezeket az épületeket nem szabad megvenni, maximum nyaralónak.
Amint tartós lakhatás céljára vannak használva, a nem-megfelelő páratechnikai megoldások miatt az épület fék nélkül elindul a károsodás lejtőjén, aminek a vége egy telek, üres betonplaccal.

Nagyon sok városi fiatal pár lát ezekben kiugrási lehetőséget, félúton a panelház és "rendes" kertes ház között. Kivétel nélkül mindegyiket ki szoktam ábránditani. Legtöbbször még a hirdetés láttán, mailben, de van aki ennek ellenére kéri a helyszíni szemlét és személyesen kell kirángatnom az álomvilágból.
Van sajnos olyan is, ahol már megvásárlás/beköltözés után hívnak ki szemlére, hogy az akkor már feltűnt problémákra adjak javaslatot. A szarpofozáson kívül csak a bontást tudom javasolni, bármennyire is mást várnak tőlem. Csodát tenni nem tudok, viszont bármennyire fájó, az igazsággal előbb-utóbb szembesülni kell. Épp ezek miatt készülnek ezek a cikkek.

Hibalehetőségek: szinte minden

PANELES SZERKEZET

Ezeket gyárban szerelik össze, daruval szállítják a helyszínre és napok alatt készre szerelik. Nagy többségük rendelkezik megfelelő minősitéssel, tervekkel, általában jó minőségűek.

MOBILHÁZAK/KONTÉNERHÁZAK

Bár a kettő merőben különbözik egymástól szerkezetileg, közös bennük, hogy az élettartamuk rendkívül korlátozott a "normális" házakhoz képest, valamint jó magyar szokás szerint a piacon elképesztő mennyiségű a kókler cég, akik ezeket értékesítik/gyártják.

Tehát nem elegendő az alapból korlátozott élettartam, a minőséginek nem nevezhető kivitelezéssel még az ezekben eltöltött évek is lehetnek pokoljárásnak beillőek.

Láttam két olyan konténerekből álló házat felépülni menet közben, hogy csak pislogtam. Mivel mindkettő mellett/szemben vele épült általam tervezett és felügyelt épület, tudni fogom a további sorsukat pár év múlva. Szakmai kiváncsiságból várom a híreket, szomszédi pletykákat.
Mobilház kapcsán jártam bíróságon tanúként, ahol a 3 éves ház széthullott a tulajdonos alatt, folyamatos beázásokkal, hőhidakkal, penészekkel "édesítve" az eltelt időt. A gyártó/kivitelező cég országosan tervezett értékesíteni ezekből, azóta természetesen más céggel folytatja áldásos tevékenységét.

Az épitési hatóságok és bankok szerencsére jobban észnél vannak, mint a naiv(abb) vásárlók, igy sokkal kevésbé adnak engedélyt/hitelt ilyen épületekre lakóépület funkcióra.

(sokadszorra: vannak normális cégek ebben a szektorban is. Apró kiegészítés: én még nem találkoztam egy ilyennel sem :) )

Hibalehetőségek: legtöbbször a padló nem megfelelő rétegrendje, nyílászárók beépítése, légtömörség hiánya

FÉM KÖNNYŰSZERKEZET

Alapvetően nincsen velük probléma, de itt is rengeteg technológiai megoldás létezik, néha elképesztő anyag- és szerkezeti megoldásokkal. Legyen róla statikai gyártmányterv és az épület ennek megfelelően készüljön.

Itt a párakicsapódás nem szerkezeti károkat okoz, hanem durva penészedést, így erősen javasolt hőkamerával átnézni az épületet.

Találkoztam olyan fém könnyűszerkezetes épülettel, aminél a szerkezeti kapcsolatokat nem megfelelően készítették, ezért a közepesnél nagyobb szélben az épület nyöszörgött-nyikorgott. Ha a szemle időpontjában nincsen szeles időjárás, ez nem jön elő. A legviccesebb az, hogy a vevőjelölteknek fel sem tűnt a dolog, csak amikor rákérdeztem az eladónál és elfehéredett, láttam hogy telibe találtam az értékesítés fő okát.

Hibalehetőségek: nyüszögő szerkezet nagyobb szélben, hőhidas kialakítások miatti penészedés

FA KÖNNYŰSZERKEZET 2006-IG (ÉS 2016 UTÁNTÓL)

Az építésügy és a bankok ráeszméltek, hogy az ezredfordulón ezerszámra épített, házilag összerakott könnyűszerkezetes házakkal komoly probléma lesz (van is folyamatosan), ezért bevezették, hogy csak megfelelő tanúsítvánnyal rendelkező épület kaphat építési engedélyt, valamint hitelt/CSOKot. Aztán ezt az egyszerű bejelentés 2016-ban felrúgta, mert itt csak fel kellett tölteni valamilyen tanúsítványt, sajnos nem mindig ellenőrizték annak valódiságát vagy aszerinti készültséget.

Ezek az épületek, amikre nagyon nehéz banki hitelt kapni és ezeknél 90%, hogy lebeszéllek a megvételről. Vannak kivételek, lesz cikk ilyenekről is.

Itt fontos, hogy a vételáruk jól láthatóan kevesebbnek kellene lennie a hagyományos technológiával épített épületekénél, pont a korlátozott forgalomképesség miatt.
Számtalan felmérésre felkérést kapok ilyen könnyűszerkezetes épületre, ilyenkor mindig leírtam a most olvasott bejegyzésben foglaltakat és a szemle előtt kértem a szükséges tanúsítványt. Mivel ez 95%-ban nem volt, semmi értelmét nem láttam a helyszíni szemlének, hiszen hitelképtelen állapotú épületet az emberek zöme nem vásárol meg.

Hibalehetőségek: összeesett hőszigetelés, nem kezelt faszerkezet, párazárás hiánya, nem megfelelő szerkezeti méretek

TANÚSÍTVÁNNYAL RENDELKEZŐ ÉPÜLETEK

Ahogy fentebb is írtam, ezek többsége a kivétel. Ha a tanúsítványban/tervekben lévő dolgok megfelelnek a valóságban is, akkor ezekkel az épületekkel általában nincsen probléma, ráadásul az ingatlanpiaci értékük is a hagyományos technológiával építettekéhez hasonló.

A legnagyobb problémát az esővíz elvezetés hiánya okozhatja és az ebből fakadó épületkárosodás. Bármilyen hihetetlen, ha az ereszcsatorna évekig nincs takarítva, komoly állagromlást tud előidézni.

ÖSSZEGZÉS

A fentiekből látható, hogy miért mondom azt, hogy a könnyűszerkezetes épületek 90%-át nem tudom ajánlani megvételre. Egyszerűen mert sz*rok és kész.

Én elhiszem és megértem, ha valakinek erre van csak pénze. Csak el kellene azon is gondolkodni, hogy miért is olcsóbb, mint a hagyományos építésű társai...

Volt olyan ügyfelem, aki megvette az átnézett könnyűszerkezetes épületet, mert szerkezetileg/hőszigetelésileg/gépészetileg rendben találtam, holott helyben ácsolt fa épület volt, mindenféle tanúsítvány nélkül. Természetesen emiatt csak készpénzre lehetett megvásárolni, de kétgenerációs épületet kaptak annyiért, amennyiért tégla építésűből előtte másfélszer annyiért néztünk egyet. Azt is tudatosítottam bennük, hogy az ingatlant 20 év múlva csak telekáron lehet értékesíteni, mert bár az épület valószínűleg állni fog, de értéket nem képvisel már. Megvették, mert ott szeretnének megöregedni.

A legfontosabb tehát, ha ilyen épület jön szembe:

• tisztázni mikor épült
• milyen dokumentációi vannak, bemondásra nem hinni el semmit (legkésőbb a bank úgyis kérni fogja)
• tisztázni van-e tanúsítványa, az mire vonatkozik
• kiszemelt banknál futni egy kört előzetesen, hogy milyen feltételekkel adnak hitelt ilyen szerkezetű épületre
• körbenézni az adott településen, hogy a hasonló méretű és korú hagyományos épületek milyen áron vannak
• helyszíni szemle egy hozzáértővel
• aludni rá párat

A bejegyzést kommentelni a weblapomon lehet.

---

--