Az elmúlt időszakban több olyan házba futottam bele vásárlás előtti szemlén, ahol az építés óta (1985 körül) nem történt semmilyen energetikai és egyéb felújítás, mégis a tulajdonosok olyan pozícióba árazták ezeket, ami vállalhatatlan.

 Aki 2023-ban Lada szintű autóval akar közlekedni, az most csukja be az oldalt és ne is jöjjön vissza. Imádom a fotelhuszárokat, akik lehülyézik a másikat, mert 100 millióért milyen épületeket vesznek meg, vagy engem idiótáznak, mert nem akarok (ismét) a '80-as évekbeli színvonalon élni még mindig.
Azok, akik kérik a szakértelmemet, olyan ingatlanban szeretnének lakni, ami komfortos, rezsiben megfizethető. Mivel rengeteg épületet vetettem meg az elmúlt években és kijárok a felújítási munkákat ellenőrizni, elég jó rálátásom van a VALÓS kivitelezési árakra is.

Aki követ, tudja rólam, hogy értékbecsléssel is foglalkoztam jópár évig, egyik banknál több, mint ezer értékbecslésen díszeleg a macskakaparásnak tűnő aláírásom.
Mindez csak azért lényeges, mert tudom és ismerem, hogyan kell(ene) beárazni az ingatlanokat, illetve hogy milyen metodika alapján zajlik az egész.
Nagyon leegyszerűsítve és összefoglalva: keresni kell a környéken hasonló kialakítású és korú épületeket, amikből fajlagos m2-árat lehet kiszámolni, majd ezt kell beszorozni az adott ingatlan területével. Ezek után jönnek a különböző 5-10-20%-os befolyásoló tényezők.
(nagyon mellékág, hogy a bankoknak saját belső ingatlanlistájuk van, abból kellett válogatni, nem külsős hirdetésekből)
Ilyen lehet az, ha az épület felújított (+10% pl), vagy ha szomszédnak vezetékszolgalmi joga van bejegyezve (-5% pl), stb, stb. Ezek a tényezők viszonylag szubjektívek és lehet velük "játszani", de tudni kell, hogy a rendelkezésre álló dokumentációk és fotók alapján az értékbecslő által leadott anyagot még minimum két felettes átnézi és felülbírálhatja a fotelből.

Ez a kis kitérő fontos a mi szempontunkból, ugyanis az eladó és/vagy ingatlanos fogja az alapterületet és beszorozza az adott környékre/településre jellemző m2 árral.
Mit lát a vevőjelölt?
Egy 1980-as évek második felében épült épületet, ami nagyjából jól néz ki, az új házhoz képest jobb árban van... gondolja, hogy egy kis burkolatfelújítással megússza a dolgot, az eladó kiköltözése után máris lakható.

Ennél nagyobbat nem is tévedhetne.
(írtam már erről egy cikket korábban, hogy miért is nem igaz a "régen minden jobb volt" állítás)

Az egyszerűség kedvéért 3 olyan ingatlant veszek elő, amik pince+földszint+tetőteresek, mert nem akarom nagyon szétzilálni a dolgokat.
Tételezzük fel azt is, hogy SZERKEZETILEG az épület teljesen jó állapotú, tehát jó a tetőnk, nem repedeznek a falak, stb.

Mit látok én?

VÍZVEZETÉKEK

Szinte mindig még horganyzott csöves a betápvezeték, de ami rosszabb, hogy az épületen belül is ezek vannak mindenhol.
Lehet persze vitatkozni, hogy 40 éve ott vannak és semmi bajuk, csak aki ismeri ezt a technológiát, pontosan tudja mennyire időzített bomba...

Aki nem ismeri: a horganyzott csövek menetes, kóccal tömített kötésekkel kapcsolódnak egymáshoz, minden irányváltás és kapcsolat egy potenciális szivárgási lehetőség.
Nagyon jellemző tünet az is, hogy a falban lévő régi csövek "izzadnak", gyönyörűen látszik a nyomvonal hőkamerával. Egy ilyen izzadós csövezésnek sem egy modern csempeburkolat, sem egy hőszigetelt fal nem fog örülni.

A világ legnagyobb idiótája az, aki úgy belevág egy felújításba, hogy ezeket a csöveket meghagyja. Aki mostanában újított fel fürdőszobát, tudja hogy ez anyagilag nagyon fájdalmas. Én azt szoktam mondani, hogy szaniterekkel együtt 2 millió egy fürdőszoba.
Ha egy ilyen felújítás után kapsz egy csőtörést a régi rendszer miatt, szerintem agyvérzés is jön vele együtt.

Mivel a csövezés a pincéből fut végig az épületen, vésni kell mindent. Szerencsés esetben alá vagyunk pincézve, akkor a pincefödém alatt kiépíthető a csövezés és "csak" a szaniter alatt kell átbökni a födémet és vésni a falat.

Apróság, de egy ilyen épületben általában mindegyik szinten található vizesblokk. A csőben méterenként van 2 dl víz, ami pang, kihűl. Gondolom ismerős sokak számára a dolog, amikor folyatni kell a vizet, hogy odaérjen a melegvíz. Ez keringetőág beépítésével orvosolható. Plusz költsége a csövezésnek kb 50.000 Ft, tehát vétek kihagyni.

Ritkán lesz meg a vízrendszer cseréje 1M Ft alatt. Plusz javítási munkák.

VILLANY

Nagyon kevés helyen látni ilyen épületnél szabványosított mérőóraszekrényt. Ebben az időszakban már rézvezetéket is használtak, de még eléggé átmeneti éveket éltünk, nem ritka az aluvezeték sem.

A kötések jellemzően nem megfelelőek, a keresztmetszetekről nem is beszélve. A kismegszakítók száma kevés, de ami fontosabb, hogy nincsen életvédelmi FI-relé. 

 FI-relé arra szolgál, hogy ha valaki belenyúl a konnektorba, vagy a hajszárítót bekapcsolva az asszony után hajítod a kádba, akkor senki ne haljon meg, mert megszakítja az áramot. Ha ez nincs, akkor brékelsz a 230V-ra, amíg bírod.
(FI-reléhiányában ha leég a ház elektromos tűz miatt, ott a biztosító is nehezen fog fizetni)

FI-relét nem szerencsés beépíteni alu/vegyes vezetékhálózatra, sőt a kötések minősége is nagyon számít, mert minden sz*rra leold állandóan és mehetsz ki a villanyórához visszanyomkodni.

Tételezzük fel, hogy megelégszel a '80-as évekbeli konnektormennyiséggel és a meglévő csövezés felhasználható arra, hogy áthúzd bele az újat. Akkor is számolni kell 8-10.000 Ft/m2 költséggel, ha vésni is kell, akkor ennek a duplája.

A villanyóra szabványosítására sokan legyintenek, hogy az ráér és felesleges. Igen, 4-500.000 Ft-ról beszélünk ennél, de ha később kell megcsinálni, végig fogják vésni a homlokzatot. Erre térjünk majd vissza a homlokzati hőszigetelésnél.

FŰTÉS

A fűtési rendszer jellemzően régi acél vastagcsöves, nincs szintenként külön strang, van egy termosztát a földszinten és ennyi. Ezáltal hiába esetleg modernebb a gázkazán, vagy le lettek cserélve már a radiátorok is, akkor sem lesz jól működő a rendszer.

Legtöbb esetben egyébként a pincében van egy 40 éves rossz hatásfokú gázkazán és a radiátorok sem alacsony előremenőhöz méretezettek.

 Egy ilyen rendszerre hőszivattyút rakni esélytelen, de még a modern gázkazán jobb hatásfoka sem tud előjönni, nem beszélve a rossz hőkomfortról.

Egyik háznál mindkét szinten padlófűtés volt, ami jól hangzik elsőre. A helyszínen kiderült, hogy ez még végig rézcsöves kialakítású, két kör pedig le van zárva, mivel valahol kilyukadt. Ennek a javítása teljes aljzatbontással járna. (lehet persze radiátorral helyettesíteni)

A másik háznál vékony radiátorok voltak a fűtőtestek, de a kifűtéshez olyan magas előremenővel kellett fűteniük, hogy a por beleégett a tapétába.

Egy modern, hatékony fűtéshez a komplett rendszert kukázni kell és szintenként külön stranggal kiépíteni egy újat. A legolcsóbb és legegyszerűbb egy alacsony előremenőhöz méretezett radiátoros rendszer, ami egy földszint+tetőteres épületnél ~2M Ft.

A legolcsóbb ehhez egy modern kondenzációs gázkazán 2-2.5M Ft-ért.
Ebben az esetben lesz egy falon kivüli csövezésű radiátoros fűtésünk, gázkazánnal. 2023-ban.

Érthető igény lenne a padlófűtés, de mindkét lehetőség nagyon drága. Ha hagyományos rendszerben gondolkodunk, akkor teljes aljzatbontás. Van az Uponornak egy Minitec nevű rendszere, ami elfér 3 cm-ben, de az ára ~80.000 Ft/m2-re jön ki.
Az ugye világos mindenki számára, hogy a padlófűtés melegburkolat esetén igen komoly hőszigeteltség mellett lehet csak elegendő a kifűtésre?

Ha mennyezetfűtésben törjük a fejünket, ott kell álmennyezet, plusz a szárazpanelek. Árban ez 40.000 Ft/m2 körül alakul és 10 cm-t elvesz a belmagasságból.

Hőszivattyús megoldás csak teljeskörű hőszigetelés után merülhet fel egyáltalán, de a gázkazánhoz képest még számoljunk rá +3M ft-ot.

Az egyik épület fogyasztása 3800 m3 volt évente. Az jelenleg 1.7M Ft/év!
Ez egy teljeskörű energetikai felújítással TIZEDÉRE csökkenthető (összegben), ennek tudatában is érdemes nézni az összegeket.

HŐSZIGETELT TETŐ

Ebben az időszakban a megszokott az volt, hogy a szarufák közé bekerült 10 cm valamilyen gyapot és kész. A hőkamerás felvételeken gyönyörűen látszik ezek folytonossági hiánya.

Sokszor felmerül kérdésként, hogy mikor lehet hőkamerázni. A téli hodeg mellett kánikulában is tökéletes, hiszen inverz módon látom a hőhidakat, ahogy a képeken is látszik.

Bármilyen furcsán hangzik, a hőszigetelés folytonossági hiánya a kisebbik probléma, ugyanis általában SEMMILYEN párazárás nincsen a lakott tér felől.

Nekem rá van állva az orrom különböző dolgokra, egy épületbe lépve azonnal kiszúrom a dohszagot, magas páratartalmat vagy éppen a "gyapotszagot". Az a szúrós, nehéz szag számomra azt jelenti, hogy a hőszigetelés pora bejut a lakótérbe. Természetesen lehet látni a padlástéren is a párazárás hiányát/rossz megoldását.

Ez lehet kőzetgyapot vagy üveggyapot, nem egészséges egyik "pora" sem. Időseknél és kisgyerekeknél asztmát okozhat, tehát nem játék.

Nem mellékes az sem, hogy amikor kint süt a nap, az egyik háznál a padlástérben 47 fokos volt a hőszigetelés teteje (!), ami belülről nézve 35 fokos burkolatot jelentett.
(az ingatlanos szerint ez nem vészes :D) 

A megoldás az, hogy a teljes tetőburkolatot belülről vissza kell bontani és újjáépíteni a mostani energetikai és párazárási követelményeknek megfelelően.

Ez 20-25 cm hőszigetelést, párazáró fóliát és gipszkartonozást jelent a ferde síkokon és padlásfödémen egyaránt. Egy normál méretű háznál ez ~3M Ft.

PINCE

Az ekkor épült épületek ritkán vizesednek, maximum csak nedvesednek. Az előbbi komoly probléma, utóbbi esztétikai jellegű, halasztható.

A pincefödém viszont szinte sehol sincs hőszigetelve, ami az összes hőveszteség 10-15%-át is okozza. A megoldása viszonylag olcsó és egyszerű, de itt is elszalad 1M Ft.

NYÍLÁSZÁRÓK

Sok esetben már cserélték a nyílászárókat, de ezek is mehetnek a kukába, mert jellemzően alattuk ott a betonpárkány, nincs hely beforduló hőszigetelésnek...

 Az említett 3 épület mindegyikénél az eredeti, 40 éves fa nyílászárók voltak. Itt légtömörségről nem beszélhetünk, a "hőszigetelt" üvegezés pedig sosem volt igaz.

Egyetlen előnye ezeknek, hogy gyakorlatilag átfúj rajtuk a szél, ezáltal van légmozgás, a kicsapódni akaró pára pedig elszáll.

Mi történik, ha ezeket kicseréljük modern, légtömör szerkezetre?
Az áthidaló masszív beton tömb felül, legtöbbször beton párkány van alul. 

Gyönyörű szép penészedés fog megjelenni, ha csak sima nyílászárócsere történik. Kellenek toktoldók, kiszedni a betonpárkányt, egyebek. Itt lehet róla olvasni bővebben, de lesznek még cikkek hamarosan, mert több megoldás van, sok egyedi esettel.

Elszórtunk ismét 4-5M Ft-ot.

KÜLSŐ FALAK

Az egyik épületnél a falak gázszilikátból voltak, amik az Ytong elődje. Ennek viszonylag jó a hőszigetelése, önmagában nem lenne indokolt a külső homlokzati hőszigetelés. (energetikai megtérülésben)
De a beton áthidalók, vasbeton födémek és egyéb dolgok miatt lokálisan nagyon hőhidas az épület, így ha légtömörré lesz téve (nyílászárók cseréje, hőszigetelt tető párazárása), penészedni fog. 

Ezek az épületek bombabiztosak, tele vannak betonnal. Ez szerkezetileg nagyon jó, de csak komplett hőszigeteléssel tehetők hőhidmentessé.

"Kilóg a derekad!" - ugye hányszor hallottuk és mondjuk ezt most mi a gyerekeinknek? 40 felett már érzed magadtól is és védekezel ellene, mert nem akarsz megfázni. Felöltözöl rétegesen, összefüggően. Ezt kell tenni az épülettel is.

A hőszigetelés folytonosságához általában a tetőhöz is hozzá kell nyúlni, legalábbis az ereszdobozolást bontani/visszaépíteni.
Probléma egy konzolos erkélylemez, de egy loggia is. Ezekre is van megoldás, de nem olcsó és nem egyszerű.

Homlokzati hőszigetelésre számolhatunk 5M ft-ot a kiegészítő munkarészekkel együtt, általában ez az alsó határ.
Itt lép be a képbe olyan pluszköltség, mint a korábban említett villanyóra szabványosítás is. Ha ezt nem csinálod meg, később az áramszolgáltató végigvési az új hőszigetelést zokszó nélkül.

ÜTEMEZÉS

A vevőjelöltek egy része egyébként ezekkel a költségekkel tisztában van.
Azt szoktam mondani és azt látom a folyamatban lévő felújításoknál, hogy kb. 200.000 Ft/lakóterület m2 költséggel lehet számolni összességében.

Ami szíven üti őket az, hogy ezt nem lehet szakaszolni. Ha nem csinálod meg a külső szigetelést, a fűtési rendszert máshogy kell méretezni, más lesz a rezsiköltség is.
Sokan szeretnék a homlokzati hőszigetelést későbbre halasztani, de mint elmondtam, ha a nyílászárócsere megtörténik, enélkül penészedés lesz.
A nyílászáró cseréhez ki kell szedni a párkányokat, sok esetben ezáltal hetekig elhúzódik az új ablakok beépítése, hiszen utána kezdik el gyártani (ez mondjuk pont kivédhető egy jól átgondolt konszignációs kiírással), magyarul a lakóépület eddig szélfútta lesz, lehetetlenné téve a benne lakást.

Második szívroham: reálisan nézve egy ilyen felújítás 6-9 hónap.

KONKLÚZIÓ

Van tehát ~150 m2 alapterületünk, 200.000 Ft/m2 felújítási költséggel. Ez még jóbarátok között is 30 millió forint.
Ehhez képest ezek az ingatlanok úgy vannak árazva, hogy ha ezt ráteszed a meghirdetett vételárra, akkor az már bőven üti a helyi ÚJ ÉPÍTÉSŰ lakóépületek m2 árát.

Nagyon ritkán van az, hogy ezeket így megéri megvásárolni. Keményen alkudni kell, de általában a másik oldalon ott az érzelmi töltet ("itt nőttem fel, apám/férjem építette"), valamint a nem reális ingatlanpiaci rálátás.
Két ingatlannál azt javasoltam, hogy 15 millióval kevesebbet ajánljanak, mert az még jó ár lehet.
A harmadik ingatlant elvetettük, mert a fentieken felül még a belső lépcsők is használhatatlanul meredekek és javíthatatlanok voltak.

A bejegyzést kommentelni és SZAVAZNI
a weblapomon lehet.

---

--