A kisgyermekes párral még 2021-ben kezdtünk házakat nézni, a cél Budapest kertvárosi része volt, a XVII és XVIII. kerület. Hozzám már csak azok a hirdetések jutottak el, amiket ők az igényeikhez előszűrtek, így az általuk megtekintett házak és hirdetések száma ennek a sokszorosa.

Belegondolva, hogy mennyi szívástól mentettél meg az elmúlt 2,5 évben és, hogy mennyivel nyugodtabbak vagyunk a mostani vásárlással kapcsolatban, nagyon hálásak vagyunk Neked! Úgy tűnik a fiam is nagyon számít szakértelmedre, mert amikor mondtuk neki, hogy megyünk nyílt napra két új óvodát megnézni felkiáltott: "Tudom már, hívjuk Kömkel bácsit, hogy ő is nézze meg!"

Sokan elkeserednek, amikor a sokadik olyan ingatlant nézzük meg közösen, aminél komoly problémák vannak, vagy árban nem jó, vagy visszalépett az eladó... itt szinte minden előfordult, így a bejegyzés egyik célja az, hogy akik ebben a cipőben járnak tudják: nem ők a kiválasztott szerencsétlenek.

A hozzám eljuttatott 14 ingatlanhirdetésből:

• Kettőt láttam már korábban, így ezekhez ki se kellett menni, íróasztal mellől lehetett ítéletet mondani.
• Egy új építésű háznál az átküldött építési képek alapján azt mondtam, hogy ki se menjünk. Ráadásul az egyik referenciaként mutogatott ingatlant megnéztem másnak korábban, tehát élőben is láttam azt a silány minőséget, ami a képekről is lerítt
• Kettőnél az átküldött hirdetési képek és szöveges leírás alapján olyan kérdéseket és költségeket vetettem fel, amik miatt a helyszíni szemlének nem láttuk értelmét
• Három ingatlanra adtak vételi ajánlatot.
  Egyiknél a szemle alapján azt mondtam, hogy erre még azért költeni kell, így 10 millióval (~14%) ajánlottak kevesebbet, amit az eladó visszautasított. (az ingatlan még most is eladó)
  A másiknál sikerült megegyezni, de végül a válásban lévő feleség megtorpedózta az üzletet, kevésnek találta az összeget.
  Harmadiknál elvitte más, valószínűleg jobb árat kínálva, vagy jobb fizetési feltételeket.
• Két háznál voltak gondok azzal, hogy a valóság és a térképmásolat nem egyezett, így az ingatlan nem hitel/CSOK-képes, amíg a fennmaradási engedély és az épületfeltüntetés le nem zajlik (ami költségben 8-900.000 Ft és a mostani ügyintézése 9-10 hónap alsó hangon)
• Egyik ingatlan közel volt az M0-ához, a kertben mérhető folyamatos zajszint a WHO egészségügyi ajánlása felett van
• Több ingatlannál derült ki, hogy valójában a közölt rezsifogyasztási adatok nem igazak, az épület jelentősen többet zabál energiából. A korszerűtlen fűtési rendszert pedig sok milliós tétel kicserélni
• Minő meglepetés, több épületnél kiderült, hogy a hirdetésben szereplő alapterületek nem igazak (erről a problémáról majd lesz külön bejegyzés)
  
  

Az épületek nagy része családi ház volt, önálló telekkel.

A vége azonban egy földszint+tetőteres ikerház lett, amit műszakilag viszonylag jó állapotban találtam és az árban is sikerült megegyezniük.

Az épület pár évig gondozásmentes lesz, mert minimum hőszigetelések vannak (5 cm a padlóban, 5 cm a falon, 15 cm a tetőben), a nyílászárók még jók pár évig. (műanyagok, kétrétegű hőszigetelt üvegezéssel).

A fűtése még turbós kombi gázkazán radiátorokkal, de a fűtési költség a rezsihatár alatt marad. Amíg a jelenlegi kazán működik, nincs is értelme a kazáncserének.
A ragasztott padlóburkolat kopog helyenként, ennek az oka számomra egyértelmű volt, amit aztán a hőkamera is megerősített a fűtés bekapcsolása után. A radiátorok fűtési csövei az aljzatbetonban nincsenek szigetelt csőhéjba rakva, így erősen felmelegítik a nyomsávban a betont, ami miatt a padlóburkolat ragasztása elengedett.

A tetőszerkezet ép, jó méretekkel, tetőfóliával, cserépfedéssel. Erre szoktam azt mondani, hogy örökélet.

A padlásfödém hőszigeteléssel már akadnak gondok, mert az üveggyapot alatti párazárásra nejlonfólia van berakva, de a főbb probléma, hogy a tetőtéri válaszfalak "kilógnak" a hideg padlásra, azaz igen erősen hőhidasak. A megoldás egyszerű és olcsó: még egy réteg tekercses gyapotot kell leteriteni a padlásra.

Nagyobb és költségesebb tétel a garázs feletti lapostető, ami jelenleg is aktívan vizesedik a nem megfelelő rétegrend és szigetelés miatt. Ennek látható nyomai vannak a homlokzaton is, természetesen az ingatlanos szerint ez már javítva volt... a műszereim szerint nem.

A felmérési képeken látható, hogy a lábazati fugákat kikenték, ami a sz*rnak egy pofon...
A nagyjából 25 m2-nyi lapostető újraszigetelése (rendesen) kb 1 millió forint lesz, ha az a megfelelő rétegrendekkel és anyagokkal történik.

Természetesen vannak esztétikai felújítási dolgok. Ilyen, hogy a hajópadló nyekereg a szobákban, vagy a külső homlokzati fafelületek átcsiszolása/festése.

Ezektől függetlenül bátran mertem ajánlani megvételre, de nekik el kellett engedni az önálló családi ház vágyát. Érdekes adalék, hogy ezzel együtt néztünk egy családi házat is, ami képeken és hirdetésben jónak tűnt, aztán elég kritikus hibák derültek ki a helyszínen (ez az ingatlan még mindig eladó, így nem írok róla most bővebben).

A lényeg, hogy NE ADD FEL, ha keresgélsz. Nem kell elkeseredni, mert ami történhet, azt mások már megélték, van aki többször is.
A műszaki tartalom csak egy része a keresgélésnek, a jogi oldala is számtalan buktatót rejthet, valamint utána az alkudozás/megegyezés/szerződéskötés újabb mérföldkő.
Nyugodt akkor lehetsz, ha aláírtátok az adásvételi szerződést. Számtalan esetben van az, hogy a lefixált szerződéskötés előtti napon mondják vissza az egészet... (ez nálunk is így volt 14 évvel ezelőtt. Utána még 2 évig árulta a vénasszony a házat, mire el tudta adni)

Mivel sok vevőjelölt kezét fogtam a keresgélés során az elmúlt években, továbbra is azt vallom, hogy keményen meg kell mondani a véleményemet az ingatlanról, a lakókörnyezetről, a benyomásaimról. Sokan "unják" a keresgélést, a sokadik szemle után már túl lennének inkább az egészen. NEM SZABAD! Viszonylag kevés ember engedheti meg magának, hogy 70-90 milliós házat vegyen meg csak azért, mert az amit éppen nézünk, a legkisebb rossz.
Kell kompromisszumokat kötni sokszor, de csak olyan dolgokban szabad, ami az életminőség romlásával nem jár együtt.

Nemsokára lesz egy olyan házvételről és felújításról bejegyzés, ahol épp ellenkezője zajlott: én beszéltem rá az ingatlan vásárlásra az ügyfelemet. Nagyon sok munkával fog járni az ingatlan felújítása/korszerűsítése, de olyan nyomott áron sikerült megvenni a szemle leírásának következtében, hogy a hülyének is megéri.
A meghirdetett 97 millió helyett 75 millió lett a vételár, ha a becsült 30 millió bele van öntve, az ingatlan érni fog 120-130 milliót. Az épület földszintjét elöntötte a szennyvíz, szóval sz*rból építünk várat...

A bejegyzést kommentelni a weblapomon lehet.

---

--