Fiatal házaspár apró gyerkőccel házat keresett az ország másik végében, Budapestről. Eleve nehéz szituáció, hát még a piaci kínálatot igazítani a pénztárcához...

A történetünk egy közel 100 milliós, könnyűszerkezetes, 2006-ban épített épülettel indult, aminek a hirdetését megkaptam messengeren.

KÖMKEL:
ha nincs ÉMI-tanúsitványa vagy statikai gyártmányterve az épületnek (épitési engedély mellékleteként), akkor az épület nehezen hitelképes banki szempontból, és 99%, hogy azt fogom mondani, hogy nem szabad megvenni.
Ha nincs ilyenje, alsó hangon 30-40%-al kellene kevesebbe kerülnie egy téglaháznál, kb az élettartama felénél járhat a szerkezet.
A hirdetésből semmi lényeges nem derült ki, a fotók alapján, de a bejáratos fotó már többet mond, jó ha 5 cm hőszigetelés van a padlóban, de mondjuk akkoriban ez volt az előirás.

VÁSÁRLÓ:
Beszéltünk az építésszel, aki magának építette ezt a házat, s véleménye szerint ez sikerült a legjobban (a szomszéd házakból kb további 10-et is ő épített) – 15 évig lakta.
Zanzásítva pár fontos részlet a beszélgetésből:
Szerkezet:
- német technológia honosított magyar szabvánnyal
- másfélszeres anyag, mint a szabvány
- 15*5 cm párnafa 60 centinkként alul-felül szelemennel a keret (szerkezet)
- kívülről 15 mm OSB, 5 cm szigetelés, nemesvakolat+háló
- 15 cm kitöltve üveggyapottal, belül párazáró fólia, légrés keresztben (gépészet) 2,5 cm, utána gipszkarton
- alul: szerelőbetonon 5 cm szigetelés, 6 cm aljzatbeton a padlófűtéssel
- felül a mennyezeten 15 cm üveggyapot, párazáró fólia és tetőcserép
- padlófűtés a földszinten, parkettásnál radiátor
- élettartam: szabvány szerint 50 év, de ha nem éri külső hatás, „örökélet”
- födém picit szokatlan a mindennapi használathoz (teljesen fa)
- hangszigetelés még túl is van biztosítva
- fafödémen 2×OSB, 5 cm szigetelő, kőzetgyapot a gerendák között
- tetőszerkezet vizsgálata:
Bejárati ajtó fölött lambéria 60×60 felemelhető, lengő konnektor, padlástérbe be lehet menni a nem lakott részhez (bejárati rész), külső faltól 1,5 m (végig lehet fent kúszni)
- 2 rétegű nyílászárók tölgyfa bevonattal
Fűtés:
- padlófűtés a földszinten, parkettásnál radiátor
- kandallót garázsból etette, 20-50 kg egész napig, földszintre elég volt
- padlófűtés osztójába be volt kötve, de meg lett szüntetve, vissza lehet állítani
- felső rész csak vendégeknél volt használva, a fűtés pillanatok alatt felmelegítette a kandalló
- egyedileg a kandalló használható (azt a helyiséget fűti fel)
Szabvány/tervek
- statikai gyártmányterv: anno szabványt kellett bemutatni építési engedélyhez
- honosított szabvány (MSZ), építési engedélyen megvan a papír
- nincs repedés, nincs penész
- ház maga bizonyítja a statikát

KÖMKEL:
a rétegrendek egyébként a szokásos könnyűszerkezetes rétegrendek, nem lepődtem meg. A kérdés, hogy a párazárás milyen, a hőszigetelés mennyire folytonos, mennyire hőhidas az épület. De ezek már csak a szemlén derülnek ki.
Egyéni vélemény, de semmi pénzért nem vennék könnyűszerkezetes házat, ami 2010 előtt épült. Ha te meg is veszed magadnak, ezeket az épületeket messze elkerülik az emberek, talán az ingatlanpiacon bolyongók 20%-át érdekelheti. Olyan, mint egy ritka (és szar) autó.
Nekem mindegy, én elmegyek megnézni és tudok szubjektiv is lenni. Nem fogom elutasitani, ha jó. Csak szeretek előre szólni, hogy 90%, hogy nem lesz az.
Vetettem meg idén is könnyűszerkezetes házat, de az 20 évvel ezelőtt épült minősített ház volt.

VÁSÁRLÓ:
a szemle során meg tudod állapítani, hogy kezelt-e a faszerkezet?

KÖMKEL:
Igen.

Számomra azért fontos ezeket a köröket megfutni, mert feleslegesen ne költsön pénzt senki egy szemlére, pláne mivel az ingatlan a keleti régióban van, nekem 400 km "autókázás", aminek természetesen van anyagi vonzata.

A szemle megtörtént, helyszínen átbeszéltük a látottakat, majd elkészült az állapotfelmérés írásban is.

TEHERHORDÓ FALAK:
A falak 5x15 pallóvázból állnak, 60-62 cm-es osztással, kívül OSBvel+5 cm dryvit hőszigeteléssel, a faszerkezetben üveggyapot kitöltéssel, belül párazáró fóliával, lécezéssel, gipszkartonozással.
A falak enyhén hőhidasak. A faszerkezet nem kezelt.
A lábazat hőszigetelése EPS, nem zártcellás XPS. A homlokzati dryvit hőszigetelés dübelezett,
A falak a mérések alapján szárazak.
KÖZBENSŐ FÖDÉM:
A födém OSB boritású, rajta EPS, azon újabb OSB és burkolat. A födém „reng”, nincs kellő merevsége.
Véleményem szerint alulméretezett szerkezetű, a kezeletlen fából készült 5x15 cm-es pallók osztásköze túl nagy.
A födémben nincsen hőszigetelés/hangszigetelés.
A garázsban lévő mestergerenda lehajlása túl nagy, a gerenda alulméretezett.
TETŐ/PADLÁSTÉR:
A tető kontyolt nyeregtető, betoncserép fedéssel, 32 fokos hajlásszögben. A tetőszerkezet
alulméretezett keresztmetszeti méretű és osztású, a cserépfedés alatt van ellenléc, a fólia szőtt
tetőfólia. A kúpcserepek alatt nincsen alátét, átlátni alattuk és ezért nedvesség be tud jutni alá.

ÖSSZEGZÉS
Az épület tipikusan az akkori könnyűszerkezetes építési technológia alapján épült, kezeletlen faszerkezettel. ÉMI tanúsítványa nincsen, statikai gyártmányterve nincsen.
A födémszerkezet mindenképpen alulméretezett a tetőtérbeépítéshez, ez statikai számítások nélkül is biztos.
A falakban/tetőben lévő üveggyapot szigetelés nem önhordó, hanggátlása és hőtároló tömege nincsen (anyagából fakadóan van így).

Nem ajánlottam megvételre az ingatlant, de a vevőjelölt a jó fekvése és hangulata miatt kötötte az ebet a karóhoz.

VÁSÁRLÓ:
Beszéltem az építésszel, s valóban kezeletlen a faszerkezet, mivel nem akartak olyan házban élni, ahol vegyszeres kezelésű fa van.

Itt azért ledobta az agyam az ékszíjat. A "vegyszeres kezelés" biztosítja a faanyag hosszabb élettartamát és ha beázás/csőtörés történik, a rommá ázott szerkezetben nem engedi megtelepedni a gombát.
Mintha egy autónak nem lenne alvázvédelme...
A legszomorúbb, hogy ezt az építész nyilatkozta, akinek ez a szakmája. (A NASA-nál vajon dolgoznak laposföld-hivők?)

KÖMKEL:
Amit bele kellene írni az előszerződésbe: Az előzetes állapotfelmérés alapján a födém teherbírása nem tűnik megfelelőnek a kívánt funkció betöltéséhez, ezért statikai számítások szükségesek ennek igazolására.
A statikusnak szüksége van az épület tervdokumentációjára (szintenkénti alaprajz és metszeteket rétegrendekkel), melyet az önkormányzati tervtárból lehet kikérni (2-3 hét), ha nincsen meg.
A jogi részét majd az ügyvéd megfogalmazza, hogy hogyan és miképp lesz a foglaló vissza, ha nem jó a statika.

VÁSÁRLÓ:
Tegnap voltunk ártárgyaláson a tulajjal, de nem enged semmit az árból és szó szerint 1 órás előadást tartott arról, hogy ez a ház statikailag tökéletes, és hülyék vagyunk, hogy ezt megkérdőjelezzük.
Következő lépcsőként megpróbáljuk megszerezni a tervrajzokat, hátha ott többet is látunk belőle.

KÖMKEL:
"Biztató". A ház födémje statikailag szar. Ha nem lenne az, nem mozogna ennyire és az elmúlt 24 évben sehová nem engedett a statikusom ilyen keresztmetszeti méretű födémet, még padlásfödémnek sem.

Sikerült beszerezni a tervrajzokat és minő csoda, semmi sem stimmelt. Itt érdemes visszalapozni a bejegyzés elejére, ahol az építész nyilatkozott erről a házról, amit magának épített...

KÖMKEL:
a terveken teljesen más van mindenben. Keresztmetszeti méretek sem stimmelnek.
A tetőszerkezet szeglemezes a rajzon 7.5x15 szerkezettel. A valóságban beépitett tetőteres és 5x15 szerkezettel.
A födém és a falak a rajz szerint 15x15-ösökből állnak. A valóságban 5x15.
A garázs feletti tető 10x15 a rajzon, a valóságban 5x15.
Már bocs, de eddig is hülyeségnek tartottam az épületet megvenni a helyszni szemle alapján, ez után ez végképp az.

Átküldtem az anyagot a statikus barátomnak, mit szól hozzá.

STATIKUS:
A födém a felmérési képek alapján nem megfelelő lakótérnek, még a régi MSZ szabványok szerint sem. Nem is értem hogyan lehetett ezt átadni és átvenni így. A garázs alsó mestergerendája szánalmas.
A hőkamerás fotóid alapján a sarkoknál nincsenek ferde merevitések, ezért kétségeim vannak afelől, hogy a födém erősitése lehetséges-e. Hülye hasonlat, de a plusz terheléstől a földszinti falak hordószerűen kinyomódhatnak a sarokmerevités hiánya miatt.
Megoldást elvi síkon abban látnám, hogy a nappalinál lévő faoszlopok mellé vagy helyett acél oszlopokat rakni, arra acél gerendát a födém alá, és az tudná felvenni a plusz terheket. Ehhez viszont tudni kellene, van e ebben a sávban sávalap, mert a tervekből ez nem derül ki.
Nagyon komplex a megerősítése az épületnek, ha elvállalod, ne engem keress meg a munkával.

Nem voltam nyugodt, mert továbbra is folyt az áralku az ingatlanért, ami eleve "téglaház" áron lett meghirdetve.

Nagy kő esett le a szívemről, amikor jött a messenger üzenet, hogy a tulajdonos nem engedett az árból, nem sikerült megvenni, viszont más letette érte a kért összeget.
"Mindenkinek jogában áll hülyének lenni" - szól egy elhíresült mondás, de nem szeretem, ha valaki MINDEN észérv ellenére fejest ugrik egy sz*r épületbe, egy életre eladósítva az egész családot... (természetesen nincs semmi közöm hozzá, hiszen teljesen kívülálló vagyok.)

Pár hónap múlva hirdetések alapján előszűrtünk néhány épületet, volt még egy helyszíni szemle egy erősen felújítandónál, de azt végül elvitték a többet kínálók.

Aztán egyszer csak megjelent egy jónak tűnő hirdetés, nagy alapterülettel, de nagyon magas árral. 2006-ban épült, pince+földszint+tetőteres TÉGLAHÁZ. A könnyűszerkezetestől 250 méterre, tehát ugyanabban az utcában, aminek a környezetébe korábban beleszerettek.
Itt már előzetesen elkezdődött az áralku, így már csak akkor mentem a helyszínre, amikor egymás kezébe csaptak.

Mit találtam?

Szinte semmi hibát... Igaz, hogy 20 millióval volt drágább, mint a könnyűszerkezetes, de másfélszer akkora és HÜLYEBIZTOS szerkezetű épületről van szó, amihez hosszú évekig nem kell hozzányúlni.
Sikerült megvenni, mindenki boldog.

A bejegyzést kommentelni a weblapomon lehet.

---

--