Egyre többször futok bele olyan eladó házakba, ahol a térképmásolat és a valóság eltér egymástól. Ez nagyon nagy probléma, amit az eladó és ingatlanos sokszor elbagatelizál.

Mivel napi szinten benne vagyok fennmaradási engedélyek készítésében, engedélyeztetésében és ügyintézésében, ezért amit itt leírok, az a kiábrándító valóság.
Többféle megoldási lehetőség van, ezekre külön kitérek... emiatt viszont ez a cikk hosszú lesz és hardcore anyag, de sok ilyen esetem van, ezért jobb összesíteni az egészet, mint külön mindenkinek leirogatni.

Az ingatlanok alaprajzi körvonala látszódik a hivatalos térképmásolaton. Ezt a térképmásolatot bárki lekérheti az Ügyfélkapun keresztül a "Földhivatali ügyintézés" részben, 2400 Ft/db áron, csupán a települést és a helyrajzi számot kell tudni hozzá.

A lekérés után kapunk egy PDF-et, amin az ingatlan és körülötte lévő pár ingatlan/utca vetületi rajza látszódik.

Számunkra a lényeges a lekérdezett ingatlanon lévő körvonalas rajz. Ha van egy L-alakú ház terasszal, annak a körvonala ilyen (feliratok nincsenek rajta):

Mi történik akkor, ha a terasz egy részét beépítették étkezőnek? Ezt kellene látnunk:

Azaz az épület körvonala szélesebb lett, de NINCS ELVÁLASZTÓ VONAL, mert a beépített étkező már a lakóépület része.

De ugyanígy lehetnek fantomkinövések az épület többi részén is a valóságban, amik nincsenek a térképmásolaton jelen.

Minden ilyen növekmény bővítésnek számít, ami korábban építési engedély köteles volt, pár éve ezt egyszerű bejelentésnek hívták, de a lényeg, hogy valamilyen szintű hatósági engedélyhez kötött. Amikor elkészültek a bővítéssel, használatbavételi engedély kellett, épületfeltüntetési vázrajzzal, ami alapján a Földhivatal "felrajzolta" az új körvonalat.

Nekem a szemle során általában feltűnik egy-egy ilyen utólagos hozzáépítés, de legkésőbb az állapotfelmérés megírásánál szembejön. Természetesen az a jobb, ha a helyszínen kiderül, mert akkor rá lehet kérdezni a tulajdonosoktól, hogy mikor és hogyan, milyen papírozással készült a bővítés.

Az ingatlanosok 90%-a elkezd dumálni, hogy csak ki kell hívni egy földmérőt és az majd kiigazítja a térképmásolatot, 2-3 hét alatt megvan az egész. EZ NEM IGAZ!

Csak az idén volt 4 olyan háznézésem, ahol emiatt összevesztem a helyszínen az eladóval és az ingatlanossal. Kettőnél ennek ellenére megvették az épületet, és láss csodát, azt a bürokráciát kellett végigvinni, amit én mondtam. (a másik kettőről nincs infóm, mert ezzel kiesett a képből a vevők részéről)
Tavaly volt egy nagyon durva eset. Budapesti peremkerület, ha jól emlékszem 140 milliós vételár, külföldön élő tulajdonos. Megvolt a helyszíni szemle, kiderült, hogy a KOMPLETT nappali utólag épült, engedély nélkül. Leírtam, hogy mi a folyamata a legalizálásnak.
Nem hitték el, az ingatlanos talált egy építészt, aki megpróbálta lezongorázni a dolgot egyszerűbben. Eltelt fél év, természetesen a hatóság visszadobta az egészet, hogy egy kalap sz*r.
Visszajöttek hozzám, hogy akkor csináljam meg én mégis. Lentebb majd kifejtem, hogy miért nem lehetett megkapni rá a fennmaradási engedélyt, de a lényeg, hogy túlépítették a telket, sosem kaphat fennmaradási engedélyt, amíg vissza nem bontanak belőle. Erre a külföldön élő tulaj nem hajlandó, keresi a menekülőutakat.

A lényeg az, ha a térképmásolat nem stimmel a lakóépületnél, akkor a bankok 99%-a nem ad rá hitelt! Itt a hangsúly azon van, hogy LAKÓÉPÜLET. Ha a melléképületek nincsenek fent a térképmásolaton, azt el tudják engedni (CSOK-nál a melléképület is számít)...

Minden ilyen eltérés lepapírozásához az alábbiakra van szükség:

• építész által készített felmérési dokumentáció (alaprajzok, metszetek, homlokzatok, műszaki leírás, helyszínrajz, idomtervek, stb). Ennek költsége kb 2000 Ft/m2
• statikai szakértői szakvélemény, kb 3-500.000 Ft
• gépész szakértői szakvélemény, kb 1-300.000 Ft
• elektromos szakértői szakvélemény, kb 1-300.000 Ft
• épületfeltüntetési vázrajz földmérőtől kb 1-200.000 Ft
• minden tulajdonos és haszonélvező írásos hozzájárulása

Az ügyintézés alsó hangon 6 hónap, de a most éppen folyó ilyen ügyem 9. hónapban van, tavaly volt példa 13 hónapos ügyintézésre is. Higyjétek el, ha 6 hónap alatt lezajlik, akkor nagyon kell örülni!

Amennyiben a bővítmény 10 évnél fiatalabb, ott lesz építési bírság is kiszabva, ami 140.000 Ft/m2 (most emelték meg 180.000 Ft-ra), de itt vannak jelentős %-os kedvezmények, de akkor is több százezerre kell számítani!

Amennyiben a bővítmény 10 évnél régebbi, ott kell a két szomszéd ÍRÁSOS NYILATKOZATA erről, amit büntetőjogi felelősségük tudatában tesznek.

Ezzel nem szabad játszani, ugyanis a hatóságok 20 éve kapnak minden évben nagyfelbontású légifotókat, de a google streetview és egyebek is segítségükre vannak. Pár éve volt olyan ügyem, ahol a szomszédok lenyilatkoztak, majd kiderült, hogy 5 éve épült a bővítmény, így hatóság félrevezetése miatt ellenük és az építtető ellen is eljárás indult.

Ha a bővítmény 10 évnél régebbi, akkor nincs bírság.

Eddig sem volt egyszerű, ugye? Van számtalan variációja ennek, vegyük végig ezeket külön...

A) BEÉPÍTETT TÉLIKERT, BEÉPÍTETT ELŐTÉR, BEÉPÍTETT FEDETT TERASZ

Van, amikor a teraszra rákerül egy télikert, ami étkező/nappali funkciót kap, bevonódik a tényleges lakóterületbe. Vagy például van a bejárati ajtó előtt egy féltető, annak épül fala, így abból előszoba lesz.

Ha a befelé megvan még az ajtó, vagy elhelyezhető oda, akkor megoldás lehet az ideiglenes visszabontás.
2 éve egy 30 m2-es télikertnél szedettem ki a komplett üvegezést a keretszerkezetből, mert ha nincs üveg, az már csak "pergola", aminek nem kell rajta lenni a térképmásolaton.

De egy előszoba falának a visszabontása is olcsóbb és gyorsabb megoldás, mint a komplett jogi eljárást kivárni/kifizetni. A lábakon álló előtetőnek ugyanis szintén nem kell rajta lennie a térképmásolaton.

Ilyenkor kijön az értékbecslő, lefotózza a szétszedett állapotot, ami megfelel a térképmásolatnak, és mehet a hitelügyintézés. Hogy utána visszaépül-e az elbontott rész, nem érdekli (a következő hitelfelvételig).

Ez a verzió tehát orvosolható rövid idő alatt, viszonylag olcsón.

B) VAN KORÁBBI ÉPÍTÉSI ENGEDÉLY, DE NINCS HASZNÁLATBAVÉTELI, NINCS ÉPÜLETFELTÜNTETÉS

Ha nincsen használatbavételi engedély, de van építési engedély, akkor bármilyen furán is hangzik, az akár 30 éves építkezés még "folyamatban van". Ez azért lényeges, mert ez nem minősül engedély nélkülinek, csak befejezetlennek.

Ekkor is kellenek a fent említett dokumentumok, de az építési bírság része elmarad. Ez a korábbi engedély azért is lehet fontos, mert előfordul sokszor, hogy megváltoztak a szabályok, az új előírások alapján pedig nem kaphatna fennmaradási engedélyt. Ha a régi engedély megvan, az bár már rég lejárt, de hivatkozási alap tud lenni a mostani szabályoktól való eltérésre.

(kellenek az eredeti engedélyek, amiket a levéltárból/tervtárból tud megigényelni az ingatlan tulajdonosa, ennek az átfutása 2-3 hét általában. Ha az eladó azt állítja, hogy volt engedélye, akkor ezen az úton ezt be tudja szerezni. Ha nincs itt sem, akkor SEHOL sincsen, bármit is állítanak!)

C) VAN KORÁBBI ÉPÍTÉSI ENGEDÉLY, VAN HASZNÁLATBAVÉTELI ENGEDÉLY, NINCS ÉPÜLETFELTÜNTETÉS

Ez egy viszonylag egyszerű eset, itt csupán elmaradt az épületfeltüntetés. Kell egy földmérő, aki csinál egy friss vázrajzot, és a használatbavételi engedéllyel együtt ez bekerül a Földhivatalhoz, pár hét alatt megtörténik a feltüntetése a valós épületnek.

(kellenek az eredeti engedélyek, amiket a levéltárból/tervtárból tud megigényelni az ingatlan tulajdonosa, ennek az átfutása 2-3 hét általában. Ha az eladó azt állítja, hogy volt engedélye, akkor ezen az úton ezt be tudja szerezni. Ha nincs itt sem, akkor SEHOL sincsen, bármit is állítanak!)

D) HOZZÁÉPÍTETT ÉPÜLETRÉSZ, ROSSZ HELYEN, VAGY TÚLHALADOTT BEÉPÍTÉSI %-AL

Ezek a létező legrosszabb verziók. Van minden teleknek egy ún. "építési helye", amin belül kell elhelyezkednie az épület(ek)nek. Ahogy a skiccemen látszik, van előkert, vannak oldalkertek, van hátsókert. Ezek szinte minden telek esetén egyediek, mert a Helyi Építési Szabályzat (vagy szabályozási terv) szabályozza, övezeti besorolás szerint.

Tehát könnyen előfordulhat, hogy az utca másik oldalán más szabályok érvényesek, mert az már másik lakóövezeti besorolásban van, más előírásokkal.

Ha nincs hozzáértő, aki érti és értelmezni tudja a HÉSZ-t, akkor keresni kell valakit (jellemzően építészt), aki segít ebben. Ez még nekem is minimum fél órás kutakodás/jegyzetelés általában, mert meg kell találni a legfrissebbet, összenézni a szabályozási tervet a szöveges résszel, stb...
A legbiztosabb egyébként a településen a főépítészhez bemenni és megkérdezni ezeket, a konkrét ingatlanra vonatkoztatva.

Ha a bővítmény az építési helyen kivül van, vagy a telek beépítettsége meghaladja az előírt maximális beépítettséget, nagyon nagy a baj.
Számtalan esetben találkozom olyanokkal, akik azt hiszik, hogy tudnak kicsikarni +5%-ot, vagy mínusz 2 métert az előíráshoz képest. El kell keserítselek: bármennyi pénzed van, ez nem fog menni! (komoly politikai hátszéllel esetleg, de az más)

Itt ágazzunk el kétfelé, hogy ne legyen egyszerű a dolog:

D1) 10 évnél korábbi bővítés

Ha ilyen esetben megkéred a fennmaradási engedélyt, kapni fogsz egy határozatot, amiben előírják, hogy X időn belül bontsd el az engedély nélküli bővítményt, mert NEM KAPHAT FENNMARADÁSI ENGEDÉLYT!

Magyarul magadra hívod a hatóságot, akik enélkül valószínűleg nem vették volna észre addig, amíg valaki fel nem jelent.

Lehet szkeptikusnak lenni, de én vettem részt hatósági bontásos eljárásban nem is olyan régen... tényleg megtörténik.

D2) 10 éven túli bővítés

Ebben az esetben, ha ténylegesen igazolni lehet, hogy ott van 12-15-20 éve a bővítmény, megkaphatod a fennmaradási engedélyt, DE NEM KERÜLHET FELTÜNTETÉSRE a térképmásolatra!

A szabálytalan helyen lévő (vagy túlépített) épületrészen felújítást és korszerűsítést végezhetsz, de újjáépíteni, bővíteni, tetőtérbeépíteni, stb NEM LEHET!

Tehát az épület lakható, maradhat úgy, de sosem lesz hitelképes.

E) TÁRSASHÁZI ELTÉRÉS

Ez az abszolút kerülendő, menekülős dolog.

A társasházaknál van egy alapító okirat, amiben a tulajdoni hányadok is meg vannak határozva. Ha valaki a saját részét engedély nélkül bővítette, akkor kell a fennmaradási dokumentáció, amit MINDEN tulajdonos és haszonélvező aláír, valamint majd az egész végén lesz egy alapító okirat módosítás, ami nagyon durva pluszköltséget fog jelenteni.

Ráadásul ha az új alapító okirat készítésekor valamelyik másik szomszédról is kiderül, hogy ott is van disznóság, akkor elölről kezdődik a folyamat, de már az ő pénztárcájára... Az alapító okirat műszaki mellékletét, azaz a felmérést már csak földmérő végezheti, akinek ezért büntetőjogi felelőssége van. Nem fog felrajzolni mást, mint ami a valóság.
Már egy 4 lakásos társasházban is lesz ebből harc, egy soklakásosban lincselés várható. (majd egyszer elmesélem, hogyan kellett anno elmenekülnünk emiatt lakógyűlésről)

ÖSSZEGZÉS:

Alap dolog, hogy SEMMIT NEM HISZÜNK EL az ingatlanosnak és a tulajdonosnak, amíg papírral nem igazolják. Nyugodtan meg lehet rám sértődni, de még nem találkoztam az elmúlt sok év során olyan helyzettel, ahol ezzel a folyamattal tisztában lettek volna, ment mindenhol a mantra, hogy "csak egy földmérési vázrajz kell". Francokat.

Azt szoktam javasolni egyébként, hogy eltérés esetén kell a banktól kérni egy előzetes értékbecslést. Ez megvan 1-2 hét alatt, és kb 30e Ft. De amíg a bank nem bólint rá az ingatlanra, nem szabad lerakni egy forintot sem! Én elhiszem (nem hiszem el), hogy az ingatlanért sorban állnak a vevők, és ma van az utolsó nap lefoglalózni, de ne legyetek már hülyék!
Ha mindenáron le kell foglalózni, vagy vételi szándéknyilazatot tenni, akkor bele kell iratni, hogy a banki hitelbirálattól teszitek függővé a vételt és banki visszautasítás esetén visszajár a teljes foglaló.

Természetesen meg lehet vásárolni készpénzre is az ingatlant, de ha továbbértékesítésre kerülne, az érdeklődők 80%-a kiesik...

Van, amikor az átküldött hirdetés és PONTOS cím alapján meg tudom mondani, hogy ki se menjünk... Mert az e-közmű oldalán meg tudom nézni ingyenes a térképet (ami viszonylag aktuális, bár nem naprakész), a google streetview alapján nyomozok, valamint nekem rá van állva a szemem az "építési hely"-re, szinte kapásból megmondom, hogy a bővítmény jó helyen van-e, de a HÉSZ-t előkeresve 100%-ra meg tudok róla bizonyosodni. A térképmásolatot is le tudom tölteni (2400 Ft), tehát otthonról, fotelből ezeket ki lehet keresgélni.
Mielőtt rám zúdulna tucatszám az ilyen felkérés: ez nekem is idő, az idő pedig pénz. De úgy gondolom, hogy 5.000 Ft-ot jobban megéri kifizetni ezért, mint a helyszíni szemlére ennek sokszorosát, feleslegesen.

A kommentelést sajnos meg kellett szüntetnem az oldalon, mert napi több száz(!) spames hozzászólást kaptam, ami miatt a domainnevemet is feketelistára tette a google :(

--

web és blog: https://komkel.hu/

youtube: https://www.youtube.com/c/komkel

facebook: https://www.facebook.com/komkel/

facebook csoport: https://www.facebook.com/groups/KomKel/

instagram: https://www.instagram.com/komkel/

tiktok: https://tiktok.com/@komkel/