Hetente többször kapom kérdésként, ezért megpróbálom összefoglalni a jelenlegi ismereteim szerint, mi kell ahhoz, hogy valaki kalákában építkezzen/bővítsen.
Új házat építenék/lakóépületet bővítenék, mi kell hozzá?
Lakóépület esetében egyszerű bejelentés dokumentációja szükséges, azaz leegyszerűsítve: terveztetni kell. Tévhit az, hogy a "bejelentéshez" nem kell semmi.
Kellenek építész tervek, statikai és energetikai munkarészek, gépészeti és elektromos leírások. Ez pontosan szabályozva van, az építészek tudják.
Amikor a dokumentáció-csomag elkészül, azt vagy a tervező, vagy az építtető feltölti az ÉTDR-be (gy.k: elektronikus épitésügyi rendszer), ahol hiánytalan bejelentési dokumentáció esetén az építkezés/bővítés 15 nap múlva megkezdhető.
Kell e-naplót vezetnem?
Itt írtam róla. Amennyiben banki építési hitelt veszel igénybe (szabadfelhasználású és személyi kölcsönnél nem!), akkor a legtöbb bank kéri az e-építési napló teljeskörű vezetését. Ez bankonként változik, érdemes a hitel felvétele előtt ezt megérdeklődni. Jelenlegi ismereteim szerint ebben a pillanatban (2020. április) a Takarékbank és a Budapest Bank nem kéri a napló vezetését.
Viszont a naplót EL KELL INDITANI! Kötelező!
Akkor most mégis kell az e-napló?
Készenlétbe kell helyezni. Ez azt jelenti, hogy a tervező vagy az építtető belép az e-építési napló felületre és az ÉTDR-be feltöltött dokumentáció alapján megigényli a naplót. Elutal 2620 Ft-ot a készenlétbe helyezésért és nincs több dolga vele, ha nem akarja vezetni, vagy a bank nem kéri.
Sok építész kolléga lerázza magáról az ügyfeleit miután elkészítette a bejelentési dokumentációt, mondván, hogy a többit intézze az építtető. Ezt nem tartom etikusnak, mivel mi építészek mozgunk napi szinten a rendszerben, tehát kutya kötelességünk az ÉTDR-es feltöltést, sőt az e-napló készenlétbe helyezést is elintézni. Lehet nyugodtan berzenkedni, de a tervezési munka arra szól, hogy egyszerű bejelentés, ami akkor valósul meg, ha a feltöltés+e-napló készenlétbe helyezés megtörténik. Mielőtt tervet megrendeled bárkitől, ezeket tisztázd le!
A tervezők részéről viszont jogos az, hogy ne rajtuk keresztül meghatalmazással történjen a bejelentés és az e-napló megnyitás, mert ebben az esetben a használatbavételi engedélyig kell(het) az ő közreműködése a folyamat lezárásában. Teljesen bevett gyakorlat, hogy az építtető megadja az ügyfélkapus azonosítóját + (ideiglenes) jelszavát a belépéshez, így a tervező ezzel belépve elinditja a folyamatokat.
A bejelentési dokumentáció több százezer forint! Mi van, ha megcsinálom ezek nélkül?
Az építésügyi bírság 140.000 Ft/m2, azaz egy 30 m2-es bővítés esetén közel 4 millió forint. A valóságban ezt legtöbbször kedvezményekkel csökkentik, de kb 50%-ra számolni kell akkor is.
10 év után kaphatsz úgy fennmaradási engedélyt, hogy nincs bírság. Azt be kell látni, hogy a mai műholdas/drónos világban szinte lehetetlen ennyi ideig nem lebukni az engedély nélkül épített építménnyel/bővítménnyel.
Valamint lebukás esetén is kelleni fog fennmaradási tervdokumentáció, ami költségben ugyanaz, mint az egyszerűsített bejelentés. Plusz ha nem lehet jogszerűvé tenni az engedély nélküli épületet/épületrészt (mert pl túllépted a beépítési %-ot, vagy nem tartottad be a kötelező oldalkerti távolságot, stb), akkor elrendelik a bontását. Az egyszerű bejelentés dokumentációja nem csak "rajzolgatás", hanem ez garantálja neked azt, hogy az jogszerű is.
Megtörtént a bejelentés, készenlétbe van helyezve az e-napló. A kivitelezést szeretnénk saját magunk, ismerősök/barátok segítségével megoldani. Milyen papírok kellenek?
Jelenleg nyugodtan csinálhatjátok mindenféle papír nélkül, ezt hívják kalákázásnak. Tehát nem szükséges vállalkozói szerződés, sem cég, sem pedig képzettséget igazoló dokumentáció. Jön a nagybácsi a betonkeverővel, egy rekesz sörrel és nekiálltok.
Én támogatom a kalákázást, de a tartószerkezeti részekre előírnám azt, hogy csak szakképzettséggel rendelkező emberek csinálhassák. Elképesztő megoldásokkal találkozom napi szinten, ezek közül sok életveszélyes és teljesen szabálytalan. Szükségesnek tartanám, illetve erősen javaslom azt, hogy legalább a szerkezetkész állapotig a tervező biztosítson szakmai felügyeletet, vagy legyen egy műszaki ellenőr megbízva ezzel. Ez utóbbinak jelentősége lesz később.
Tehát még egyszer: jelenlegi jogi szabályozás szerint nem szükséges semmi senkitől, ha nem szükséges vezetned az e-naplót (pl banki építési hitel miatt). Neki kell állni és építeni.
Természetesen én csak az építésügyi jogi oldalát nézem, a feketefoglalkoztatásból eredő dolgokkal nem foglalkozom.
A banknál van építési hitel, kérik az e-naplót. Ilyenkor hogyan tudok saját munkát végezni, vagy ismerőssel megcsináltatni valamelyik munkarészt?
Ha a naplót vezetni kell, akkor (jelenleg) nincs lehetőséged sem kalákázásra, sem pedig saját munkavégzésre. Mindent vállalkozóval kell szerződést kötni, kell nekik felelősségbiztosítás, MKIK-regisztráció, felelős műszaki vezető. Több vállalkozó esetén neked még kell műszaki ellenőrt megbíznod.
Ha betű szerint nézzük a jogszabályt, akkor az utolsó szögbeütést is naplóznod kell(ene), tehát saját munkát akkor tudsz végezni, ha valamelyik kivitelező benaplózza azt, saját munkájaként. Illetve a normálisabb építésügyesek az esztétikai befejező munkáknál nem nézik annak naplózás hiányát. Ilyen a festés és burkolás.
Ha jól megnézed, van lehetőség saját munkavégzésre most is, de jogilag annyira bonyolulttá tették, hogy gyakorlatban nem megoldható.
Ha kalákában, e-napló vezetés nélkül felépült a ház/bővítmény, akkor hogyan kapok használatbavételit?
Jelen állás szerint kell a használatbavételihez egy kivitelezői nyilatkozat és ennyi. A kivitelezői nyilatkozat tartalmát a 191/2009. (IX.15) Kormányrendelet 14.§. szabályozza.
Ilyen kivitelezői nyilatkozat kellett korábban is, amikor még nem létezett az e-építési napló. Sokszor utólag állították ki, előfordult, hogy nem is azzal, aki ténylegesen ott dolgozott. Ez komoly összegbe tud kerülni és itt tud könnyebbséget jelenteni, ha volt tervezői művezetés vagy műszaki ellenőr legalább a szerkezetkész állapotig. A műszaki ellenőr/tervezői művezetés költsége előre kalkulálható, így betervezhető. Az utólag beszerzett kivitelezői nyilatkozat több százezres költséggel tud járni…
Mi kell a kivitelezői nyilatkozatba?
Összeszedtem a kormányrendelet alapján, de természetesen nem szentírás:
Nyilatkozom, hogy:
a) az építőipari kivitelezési tevékenységet a ................................... /20 .............. számú egyszerű bejelentésnek és a jóváhagyott építészeti-műszaki dokumentációnak, valamint
b) a 191/2009.(IX.15.) Korm. rendelet 1. melléklet szerinti tartalmú és rendelkezésre álló kivitelezési (megvalósítási) tervdokumentációnak megfelelően,
c) az építőipari kivitelezési tevékenységre vonatkozó jogszabályok, általános érvényű és eseti előírások, így különösen a statikai és az épületenergetikai követelmények, szakmai, minőségi, környezetvédelmi és biztonsági előírások megtartásával szakszerűen végezték,
d) az építmény kivitelezése során alkalmazott műszaki megoldás az 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) 31. § (2) bekezdésében meghatározott követelményeknek megfelel,
e) a jogerős építési engedélytől és a hozzá tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációtól, valamint kivitelezési dokumentációtól való eltérés esetén az eltérés felsorolása és szükségességének ismertetése:
…………………………………………………………………………………………………
f) a külön jogszabályban előírt egyeztetés eredményeképpen a közműellátás szakszerűen biztosított,
g) az építési munkaterületen keletkezett építési-bontási hulladék mennyisége elérte / nem érte el a külön jogszabályban előírt mértéket, az előírások szerint kezelték és az építőipari kivitelezési tevékenység befejezésekor a munkaterületről a külön jogszabályban foglaltak szerint elszállították,
h) az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas.
Ezt a nyilatkozatot a fővállalkozó teszi meg.
VAGY:
Szakirányú végzettséggel rendelkező személy tölti ki, de ebben az esetben csatolni kell a szakirányú végzettség igazolását
Ha apósom kőműves, hugom ács, én villanyszerelő vagyok, sógorom pedig gépész, és mindenkinek van szakirányú végzettség igazolása, akkor felépíthetem a házat és a kivitelezői nyilatkozatokat magánemberként megtehetjük?
Igen, így van.
A kivitelezői nyilatkozatot ha úgy „szerzem be”, a kivitelezési munkadíjról nem lesz számla.
Ez baj?
Én építési jog szempontból nézem a kérdést. Természetesen ha a munkát közeli hozzátartozó végezte, akkor ott védhető az ingyenes munka ténye, míg egy vadidegen cég esetében nehezen hihető el. Tehát ha valami okból bármelyikőtöket a NAV elkezdi piszkálni, ebből lehet gond.
Könnyűszerkezetes lakóépületet is építhetek kalákában?
A kérdés nem egyszerű. A könnyűszerekezetes építési technológiához ÉMI minősítésű tartószerkezet szükséges, melyet a könnyűszerkezetes házat gyártó cég ad ki, a saját termékére vonatkoztatva. Azaz ahhoz, hogy a használatbavételi engedélyt megkapd, azzal a céggel kell építtetnek legalább szerkezetkész állapotig az épületet.
A másik megoldás az egyedi gyártmányterv készíttetése, amelyet a statikus készít el. Ez a bejelentési dokumentáción felül több százezres költség, és rengeteg idő. Valamint a statikus szigorúan ellenőrizni fogja ennek betartását.
Tehát az a kókler kalákázás, ami az ezredforduló táján folyt a könnyűszerkezetes házak építése során, szerencsére megszűnt. Nincs olyan, hogy jönnek erdélyi "szakik" és az olcsón behozott román fából összekalapálnak valamit. Nyugodtan meg lehet sértődni, mert az ilyen könnyűszerkezetes házak 90%-a most 20 évesen már időskori betegségekben szenved és az ingatlanpiacon eladhatatlanok.
---
A kérdéseket folyamatosan bővítem, ha érkeznek újak, illetve jogszabályváltozás esetén updatelem a posztot.
----
