Sok használt épületnél futok bele abba a problémába, hogy a hirdetésben közölt alapterületnek köze sincs a valósághoz. Ez persze nem csak nekem tűnik fel, a vevőjelöltek egy része is észreveszi, míg a többieknek én szólok, hogy valami nagyon nem stimmel.

Az ingatlanhirdetési portálokon a keresésben be lehet állítani, hogy a fajlagos m2 ár szerint rakja sorba a találatokat, azaz minél nagyobb alapterület társul az eladási árhoz, annál kisebb árat látunk.
Mondjuk 80 millió a meghirdetett vételár, ha ehhez 100 m2 lakóterület társul, akkor 800.000 Ft-os fajlagos m2 árat mutat a kereső. De ha ez az ingatlan csak 79 m2-es a valóságban, akkor már 1 milliós m2 ár felett leszünk, ami nagyon másként jelentkezik a hirdetési keresésben.

Az ingatlanosoknak tehát érdekében áll minél nagyobb alapterületet behazudni, ami sokszor okoz kellemetlen meglepetést a vevőjelölteknek a helyszíni szemlénél. (tisztelet a kevés kivételnek az ingatlanosok között, akik normálisan állnak a dolgokhoz)

Sokszor, sok helyen elmondtam már, hogy dolgoztam értékbecslőként anno, sok ezer ingatlant kellett megnéznem banki értékbecslőként. Ilyen esetben a hitelt felvevő érdeke volt, hogy minél magasabb alapterülettel számoljunk, hiszen a hitelbiztosítéki érték is alapterületre számolandó (a legtöbb esetben). Ez azért lényeges csak, mert ismerem az összes trükköt, amivel engem is megpróbáltak megvezetni...

Családi házakról beszélünk, ahol a tulajdoni lapon a TELEK területe szerepel, valamint az ingatlan besorolása: lakóépület vagy hétvégi ház, stb. Nincs semmiféle publikus adat arról, hogy mekkora az ingatlan alapterülete valójában.

Ha volt használatbavételi engedélye, abban a hatóság pontosan leírta ezt, ráadásul HASZNOS ALAPTERÜLETTEL, ami minden esetben fontos.

Mi számít hasznos alapterületnek?

Leegyszerűsítve azt lehet mondani, hogy a fűtött terek, amik 190 cm belmagasság felett vannak.
Egy tetőtérnél hiába van odaírva, hogy az 20 m2-es, amikor a hasznos belmagasságú tere csak 13 m2...

Rendszeres az is, hogy a fűtetlen (sok esetben vizes, használhatatlan) pincét is beleszámolják, vagy hülye berögződésként a terasz/erkély alapterületének a felét is.

A terasz/erkély alapterületének a fele azért rögzült be, mert TÁRSASHÁZI lakás esetén az alapító okiratba bele szokták tenni. Családi ház szinten ez NEM SZÁMIT BELE!

Szélsőséges esetben még a melléképületeket is beleszámolják, ami aztán már tényleg a vicc kategória. Nemrég voltam egy házszemlén, ahol a hirdetés alapján 175 m2-esnek volt meghirdetve az ingatlan, miközben a becsatolt alaprajzok alapján a lakóépület csak 81 m2-es volt. A drágalátos ingatlanos belevette a teraszokat, a melléképületet, a pincét, mindent. 

Azt szoktam mondani, hogy az energetikai tanúsítvány általában jó alapterülettel számol, de itt is problémás a tetőtér kezelése, mert ott teljes alapterület van beirva és a belmagasságokkal van a variálás, hiszen az energetikai tanúsítványnál a fűtött légköbméter számítjuk.

A legjobb tehát, ha vásárlás/szemle esetén nem hiszünk senkinek, hanem egy 15.000 Ft-os lézeres távmérőt beszerzünk és mindenféle gyakorlat nélkül egy családi házat 15-20 perc alatt végig lehet mérni.

CSOK-nál például meg van szabva a minimális hasznos alapterület, két gyerek esetén minimum kell 80 m2. Egyik tavalyi szemlénél az épület 90 m2-nek volt hirdetve, így a fiatal pár el is hívott, hogy nézzem át az épületet nekik.
A szemle során mértem kettőt (keresztbe-hosszába), és jeleztem, hogy ez nagyon nincs meg, gond lesz...
Gyorsan lemértünk minden helyiséget, összeszoroztuk-összeadtuk a számokat és kiderült, hogy 74 m2 a hasznos alapterület, tehát teljesen mindegy az épület állapota, ha nem tudnak rá felvenni CSOK-ot. Feleslegesen mentem el, felesleges volt kifizetni a szemlét.
Ilyenkor azért legszívesebben az ingatlanosnak nyújtanám be a számlát.

Rendkivül pofátlan dolognak tartom, hogy 3-5% közvetítési díjért a legalapabb dolgokat sem kapják meg a vásárlók.
Minimum lenne, hogy térképmásolat és tulajdoni lap legyen lekérve, ellenőrizve legyen a térképmásolat és a valóság egyezése, mert nagyon sok engedély néküli bővítés van az országban, amik nincsenek lepapirozva, emiatt (is) hitelképtelen az ingatlan. Ez kiderül számomra a helyszínen, de ezeket előre is lehetne tudni és felkészíteni az eladókat a várható problémákra, megoldásokra.
Továbbá igenis elvárnám, hogy egy méretezett alaprajzot kapjunk az épületről, már a hirdetésbe berakva. Nem kell mérnöki rajz, de alapterületek, helyiségelrendezés, főbb méretek legyenek rajta.
Egyébként teljesen alap elvárás lenne, hogy az ingatlan tulajdonosa (vagy meghatalmazottja) befárad az önkormányzathoz és kikéri az ingatlanra vonatkozó dokumentációkat a tervtárból. Két-három hét alatt megküldenek mindent, ami fellelhető. Terveket, engedélyeket, használatbavételit, mindent. Amíg ez nem történik meg, nem is engedném hirdetni az ingatlant.
Értem, hogy ez nem érdeke sem az eladónak, sem az ingatlanosnak, mert úgyis majd jön valaki balek, aki megveszi ezek nélkül is... 
(csak szólok, hogy kb 15-20 év múlva kiöregedvén a létráról leesésekről nyitni fogok egy ingatlanirodát. Biztos, hogy nem fogok belőle jachtot venni, de hogy ilyen átverések nem lesznek, az tuti)

Sokszor kérdezik tőlem a vevők, amikor kiderül, hogy a valós alapterület kisebb, mint a hirdetésben szereplő, hogy akkor kérhetnek-e árcsökkenést erre hivatkozva. Általában nem.
A családi ház nem kilós árú, mint egy dinnye.
Sajnálatos, hogy a fajlagos m2 ár az egyik fő keresési metódus az ingatlan keresésnél, illetve inkább az, hogy az alapterülettel megy a variálás a minél kedvezőbb kirakati ár elérése érdekében.

Szóval összefoglalva:
- NEM HISZÜNK sem az eladónak, sem az ingatlanosnak
- ha tudjuk, hogy CSOK/hitel miatt van egy minimális megkövetelt alapterület, akkor szólni kell az eladónak/ingatlanosnak, hogy ha a hirdetésben szereplő alapterület nem valós és nem teljesíti ezt a minimális alapterületet, de kijön egy szakértő átnézni a házat, akkor a számlát ők fizetik. Ez lenne korrekt, persze ezt senki nem fogja megemészteni
- ingatlanvásárlásnál KÖTELEZŐ vásárolni egy lézeres távmérőt. Semmi baj nincs a LIDL-ös 15.000 Ft-os távmérővel sem, higyjétek el, hasznos eszköz lesz a későbbiek során is (drágábbat, komolyabbat felesleges egyébként venni erre a célra)
- ha komoly a vásárlási szándék, szánjatok rá 15-20 percet, hogy végigméritek az épületet és sima téglalapokkal lerajzoljátok. Segít gondolkodni is, és ha előzetesen kapok egy ilyet, akkor kiderülhet, hogy felesleges kimennem a helyszinre, mert van valami gebasz. Pénzt, időt spóroltok vele. (csinálok egy segédletet nemsokára ehhez, belinkelem majd)

Az ingatlanosok, akik megsértődtek ezen a bejegyzésen, üthetik a billentyűzetet, várom a szidalmazó maileket. Sms és telefon is jöhet, elfér a napi 200 nem fogadott hívás között.

Kommentelni a facebook-csoportban lehet

--