Több mint 20 éve nézek házakat vásárlás előtt leendő vásárlóknak, építész szemmel.
A cél természetesen az, hogy minél kevesebb buktatóba fusson bele a vásárló, illetve ha már vannak ilyenek, legalább legyen tisztában ezek várható költségével, és időzítésével.
Ismét egy családi ház került terítékre az agglomerációban. A Street Viewon nem sok minden látszódott, mivel a telek tele van fákkal, bokrokkal. Ami látszott, hogy ez egy úgynevezett "Kádár-kocka", ami alapvetően jó alapot jelenthet.
Az ingatlanközvetítő hozta a blablát. Minden rendben, hitelezhető, remek állapotú, stb.
Az épület félig alápincézett, a tereplejtés miatt a bejárat kb 1.5 méterrel magasabban volt a terepszintnél. Emiatt a korábbi tulajdonos készített egy lábakon álló teraszt köré fából.
A mostani tulajdonos (eredeti szakmája állítólag asztalos) ezt a teraszt lefedte, beépítette, hozzácsatolta az épülethez és belülről összenyitotta.
"Építési engedély? Használatbavételi (lakhatási)?" - kérdeztem ártatlanul.
"Nem volt, de intézzük a fennmaradási engedélyt" - hangzott a válasz könnyedén.
Ühüm, ez azért nem ennyire egyszerű...
Tudni kell, hogy ha az épület a valóságban eltér a földhivatali térképmásolaton ábrázolttól, akkor a banki értékbecslő kéri a használatbavételi engedélyt és az épületfeltüntetést. Amíg ez nem készül el, a banki hitelezést felfüggesztik.
Lássuk csak, miből áll ez:
- felmérési terv készítése
- fennmaradási és használatbavételi engedély kérése az építéshatóságnál
- épületfeltüntetési vázrajz készíttetése földmérővel
A fennmaradási engedély egyben építési bírság kiszabásával jár együtt, ami igen komoly tétel, lakóépület esetében 140e Ft/m2. Ennek számítási módszerét és mértékét jogszabály írja elő (245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet ), a hatóságnak nincs mérlegelési lehetősége.
Bírság akkor nincs, ha az engedély nélküli építés 10 évnél régebbi, és ezt két tanú (szomszédok) írásban igazolják, vagy ha megszüntetik a jogellenességet, azaz helyreállitják az eredeti állapotot.
Előbbivel annyi a bibi, hogy az építési hatóságok évente kapnak nagyfelbontású légifotót a településükről, valamint a Street View is ott van ellenőrzésre. Ha kiderül, hogy mégsem igaz amit állítanak (a szomszédok), annak már büntetőjogi vonatkozása is van.
A fennmaradási engedély + épületfeltüntetés több hónapos folyamat. Amíg ez le nem zajlik, az ingatlan készpénzes vásárlás esetén természetesen megvásárolható, ám jogilag nem lesz tisztázva, és utólag az eladón behajtani bírságot vagy bármi mást szinte lehetetlen...
Ez már eleve egy nagy probléma volt, de akadt még más is.
A bővítmény szerkezete fából készült, 10x10-es fa oszlopok, kétoldalt OSB-vel, kivülről lambériával burkolva. A padlószerekezet 5x15-ös pallók, OSB-vel burkolva, közötte hőszigeteléssel kitömve. A bővítmény tetőszerkezete majdnem lapostető, nagyon alacsony hajlásszöggel, OSB-vel, bitumenes lemezzel boritva.
A bővítmény recsegett-ropogott a lábam alatt.
Műszakilag az aggályaim:
- a lambéria burkolat gipszkarton csavarokkal volt rögzitve méterenként, amiből az is következik, hogy a tartóváz szerkezete se sűrűbb. (könnyűszerkezetes épületnél 60 cm-ként szokás)
- a tartószerkezet 10x10-es, ami sem kihajlásban, sem másban nem megfelelő
- a padlószerkezet 5x15-ös palló, helyenként csövek keresztmetszete is gyengiti
- az OSB nem alkalmas arra, hogy kültérben legyen tartósan, mivel az éleinél a párától szétmálik
- a tetőfedés befejezésre vár, bádogozással együtt
- nyikorog, recseg az egész, ami szintén nem a tartósság jele
- párazárás, bádogozás sehol
Építészként az aggályaim:
- a bővítmény L-alakú, egy része az utcafront felé készült. Az előkertbe lakóépület nem nyúlhat bele, arra fennmaradási engedély nem adható, ha nem régebbi 10 évnél.
Tehát tisztázzuk: ha 10 éven belüli a bővítés, akkor kaphat fennmaradási engedélyt, ha jogilag is szabályos. Ellenkező esetben el kell bontani, visszaállítva az eredeti állapotot. Ezt hatóságilag is elvégeztetik, ha a tulajdonos nem csinálja meg.
Az építési bírságot pedig behajtják... szóval nem játék.
Mindezeket elmondtam a vevőjelölteknek is. Az ingatlanközvetítő ezekről semmit sem mondott, sőt nincs is tisztában a dolgokkal. Akkor kérdem én: miért is kér/kap 5%-ot, azaz közel 2 millió forintot?
Én ennek a századrészét kértem a tanácsadásért.
Az építési hatóságnál járva utánaérdeklődtem az ingatlannak, már csak kíváncsiságból is.
Az ügyintézővel régóta ismerjük egymást, így nyíltan tudtunk beszélni egymással.
Mivel a street viewon, és a légifotókon sem látszik a sok növényzet miatt, hogy mikori a bővítés, így ha a két szomszéd lenyilatkozza a 10 éven túli bővítést, ők nem fogják feszegetni ez mennyire igaz. Azaz hiába szabálytalan az előkerti bővítés, a fennmaradási engedélyt megkapják bírság nélkül.
Itt jön azonban a DE:
A fennmaradási engedélyben az építésznek nyilatkoznia kell, hogy megfelelő az épület (és a bővítmény) lakhatás szempontból és műszakilag.
Én építészként sok fennmaradási engedélyt készítek, de jelen esetben ezt nem vállaltam volna el, mivel erre a bővítményre a tákolmány jelző illik a leginkább, és semmilyen felelősséget nem vállaltam volna érte.
Még ha ez meg is történik, az építési hatóság a helyszíni szemle során kérheti az állapot alapján (recseg-ropog), hogy egy statikusi szakvélemény igazolja ezt.
Ez már a lehetetlen kategória. Egy statikus sem fog ilyen szerkezetre rábólintani. Ha a szerkezetet meg kell erősíteni, azt jelenti, hogy tartószerkezetileg kell belenyúlni a bővítménybe, ami viszont az előkerti jogszabályi tilalom miatt nem lehetséges.
(a 10 éven túli szabálytalan építés megkapja a fennmaradási engedélyt, ám ezen részeken csak karbantartási, állagmegóvási és felújítási munkákat lehet végezni a továbbiakban, értéknövelő beruházást nem. A tartószerkezeti erősítés pedig több ennél)
Idáig tartott a sztori, természetesen a vevőjelöltek el is álltak a vételtől.
Pár dolgot kérdeznék az ingatlanközvetítő kolleginától, hátha olvassa a bejegyzést. Bár a főnökeit úgysem fogja meghatni, hiszen az országos franchise b*szik arra, hogy a saját marketingjükön kívül bármi mást is szolgáltasson a 3-5%-os díjazásukért.
1. Miért nem lehet lekérni egy térképmásolatot az ingatlanról? 2400 Ft, Online elérhető, már a Földhivatalba sem kell bemenni érte.
2. Miért nem lehet elkérni a használatbavételi engedélyt az adott ingatlanra? A helyi önkormányzatnál/épitési hatóságnál a levéltárból/tervtárból ezek bekérhetőek, ha a tulajdonosnak nem áll rendelkezésre.
3. Miért nem lehet ellenőrizni az adatokat a valósággal?
4. Miért nincsenek tisztában az ilyen esetek jogi/pénzügyi/büntetőjogi részével?
Az alapvető műszaki tudást már nem is próbálom meg számon kérni, hiszen amikor én (építészként) elvégeztem az OKJ-s ingatlanközvetítői- és értékbecslői tanfolyamot 20 éve, a több mint 30 főből egyedül voltam építőiparos, a többiek hentes, műkörmös, fodrász, stb.
Nem lebecsülöm ezeket a szakmákat, csak úgy gondolom, hogy az ingatlanközvetítésnek nem csak abból kellene állnia, hogy az ingatlan.com -on hirdetjük az ingatlant, és kimegyünk a vevőkkel, ahol hülyeségeket pofázunk. Mindezt milliókért.
Én az ő általuk kért össze 1%-áért valódi munkát végeztem. Nem az én pénzemet keveslem, hanem az ingatlanközvetítőkét sokallom.
facebook: https://www.facebook.com/komkel/
facebook csoport: https://www.facebook.com/groups/KomKel/
youtube: https://www.youtube.com/c/KomivesKelemen
instagram: https://www.instagram.com/komkel/
