A távszemle egy nemrég élesített szolgáltatásom, a lényege, hogy az átküldött hirdetés, pontos cím és egyéb adatok birtokában átnézek mindent, amit tudok és előszűröm az ingatlant.
Sok esetben már itt eldől, érdemes-e kimenni helyszíni szemlére vagy sem.

Nem fogok képeket berakni az ingatlanról, mert "forró krumpli", ezért semmi olyat nem szeretnék, ami alapján beazonosítható lenne. Higyjétek el ezek nélkül, tanulságos lesz.

Az ingatlan közvetlenül tóparton helyezkedik el, egy régi betonalapra épített vályogház adja a magját, ehhez épült T-alakban egy bővítmény, valamint egyik oldalra egy másik és egy kisebb harmadik az idők során. Szóval most kb egy kalapácsszerűség az alaprajza (vagy pisztoly).

A képek alapján szépen karban tartott, jó állapotú az épület.

Az észrevételeim a képek alapján

1. A radiátorok design-lemezradiátorok, nem alacsony előremenőhöz méretezve, a padlóban futó csövezéssel
2. A  radiátorok padlóban futó csövezése miatt a padlót valószinűleg felújitották, tehát vizszigetelése kell hogy legyen
3. A tetőtér hőszigetelése kevés a tetősikablaknál látható káva alapján, maximum a szarufák között van benne hőszigetelés.
   A tetősíkablak kávakialakítása nem megfelelő
4. Amennyiben a látható fafödém gerendás födémet besűrítés/megerősítés nélkül építették be tetőtérbeépítéssel, az komoly statikai probléma (pláne a vályogrészen), valamint lépéshanggátlása nulla a födémnek.

A streetview mit mutat?

A 2011-es streetview felvételen még nem látszanak a tetősíkablakok, valószinűleg utána, utólag épült be, az oldalsó bővítmény is később készült.

Az e-közmű alapján

1. E-közmű alapján közműbekötések vannak, de a terepviszonyok miatt a szennyvíz biztosan átemelő szivattyús, aminek van egy komolyabb éves amortizációs/üzemeltetési költsége. (kb 60-80e Ft/év)
   Ha a szivattyú elöregedett, akkor az egyszeri nagyobb költség lesz, pár százezer forint.
2. A hátsó toldalékrész nem szerepel a térképmásolaton, ráadásul ez belenyúlik a hátsókertbe, ahol 6 méteres sávban nem építhető semmi. (erre vannak kivételek helyi szinten, de ritka)
3. Az e-közműn látható térképen még csak a régi épület szerepel. A jelenlegi állapot nincsen feltüntetve, ami nagy probléma.
   Ebben a cikkben le van irva az ezzel kapcsolatos teendő, költség és időbeliség:
   https://komkel.hu/2023/09/28/046-elado-haz-szemle-nem-stimmel-a-terkepmasolat/
   
   Szerencsés esetben az e-közmű térképe nem friss és a hiteles térképmásolaton már szerepel az épület. Ennek lekérése az ügyfélkapun keresztül történik, Földhivatal, 3000 Ft.

Szóval elsődleges kérdés, hogy a bővítéseknek volt-e épitési engedélye, volt-e használatbavételi engedélye. Ha igen, de nincs meg a papír, az önkormányzattól kikérhető a tervtárból, kb 2-3 hét mire megérkezik (csak a tulajdonos kérheti ki).

Ha nem volt engedély, az nagyon komoly probléma, mivel vályogfalas az eredeti épület, ha utólag kell legalizálni a beépítést, a jelenlegi szabványok szerint közel lehetetlen lesz. Magyarul nincs olyan statikus, aki kiállítaná a statikai szakértői szakvéleményt a fennmaradási engedélyhez.

A kis bővítmény belelóg az oldalkertbe, a nagyobb toldalék pedig a hátsókertbe. Ezeket szinte biztosan nem lehet legalizálni, mivel nem 10 évnél régebbiek.
Bontani kell.
(10 évnél régebbi esetén ott maradhat, de térképmásolatra nem kerülhet fel, tehát megint csak nem hitelképes)

Az egészre kinéz egy ~5 milliós építési bírság, a fennmaradási dokumentációs költsége még kb 1-1,5M, már ha egyáltalán vállalja valaki a vályogfalas tetőtérbeépítéses dolgot.

Nemrég volt egy hasonló vályogház+tetőtérbeépítéses fennmaradási engedélyes ügyem, ahol én kivonultam az egészből, mert annyira neccesnek éreztem a dolgot. Akinek átpasszoltam, több millióért vállalta volna csak az egészet...

Az ingatlan vételára közel 200 millió Ft. Értelemszerűen a problémák miatt csak készpénzes vevő jöhet szóba, mert erre hitelt/CSOKot senki nem kapna.

Az ügyfelemnek az eladó és az ingatlanos azt mondta, hogy egy részére van engedély, csak a kisebb bővitésre nincsen.
Én biztos voltam benne, hogy semmire sincsen.

A távszemle megküldése után felhívta megint őket, és láss csodát: tényleg nincs semmire semmilyen papír! De annyi az érdeklődő, hogy az eladó megemelte 10M-val az eladási árat...

Az ingatlan tényleg jó helyen van, szép és rendezett kinézetű. Olyan, amibe könnyen bele lehet szeretni. Én vagyok az, aki a kijózanító pofont adja, jelen esetben 5.000 Ft-ért.

Ez az ingatlan vásárlása olyan lenne, mint használt autót venni egy ismeretlen külfölditől azzal, hogy majd küldi a papírokat. Csak itt nem 1-2 millióról van szó, hanem százszor annyiról.

Legyetek észnél!

Kommentelni a facebook-csoportban lehet.

--