Régóta tervezett újabb projectemet vagyok kénytelen a betegségem miatt előrehozni, pedig ezt a nyugdíjas éveimre terveztem :)
A házszemle felkérések általában úgy történnek, hogy kapok egy ingatlanhirdetési linket, amit átnézve szoktam előzetes véleményt alkotni a megtekintendő épületről. Sokszor előfordult eddig is, hogy már ennyi alapján ejtettük a szemlét, mert kiderültek belőle olyasmik, amik a vásárlónak nem tetszettek. Ilyen például a tető állapota, vagy az épület fűtési rendszere, vagy az általános állapota, becsült felújítási idő és költség....
Mivel éves szinten több száz ingatlant nézek meg a helyszínen is, különböző időszakban épülteket, számomra a hirdetési fotók is jóval többről árulkodnak, mint egy laikus vásárlónak.
Az is sokszor megesik, hogy a hirdetés alapján leírom, hogy miket kellene lefotózni még, egy további "távszemléhez", megerősítve vagy rácáfolva az előzetes gyanúimra.
Főként új házaknál merül fel ez állandó kérdésként, hogy milyen válaszfal legyen, meg hogy legyen. Természetesen mindenki kapásból rávágja, hogy: YTONG.
YTONG
Kezdem a sokak számára rossz hírrel. Az YTONG egy végtelenül sz*r válaszfal anyag úgy, ahogy Magyarországon használják. Az YTONG-nak ugyanis megvannak a maga előírásai.
két soronként huzalozni kellene
ami szinte sehol nem történik meg- saját habarcsát, falazó habarcsát kellene használni. Mit használ helyette a magyar kőműves? Csemperagasztót. Merthogy a saját habarcsa az olyan, mint a takony, és hogy két-három sornál többet nem lehet felrakni egyszerre, mert egyszerűen elcsúszkál rajta a tégla.
saját áthidalókat kellene alkalmazni, ami ugyanolyan anyagból van, hogy ne legyen az eltérő hőtágulás miatt folyton repedés, mint ha beépítenek egy kerámia áthidalót.
a kőműves/kivitelező szerint elég csak két oldalról betenni, meg dryvit hálózni. Hát a fenéket… Ez egy tipikusan magyar módszer, hogy fogjuk és bedryvit hálózzuk, és beragasztózzuk, és kész.
Nem. Megvan a saját belső vakolata 8 mm vastagságban, amit rá kellene tenni. Egyrészről ez nagyon drága, másrészről vakolni kell, amit nem szeretnek a szakik. Jó megoldás még a gipszes gépi vakolat egyébként.
Amit nagyon kevesen tudnak, az YTONG előírásai között szerepel, hogy ha bármilyen csövezés belekerül az adott válaszfalba, akkor már az egy mérettel nagyobbat (szélesebbet) kell alkalmazni. Azaz, ha van egy 10 cm-es válaszfalunk, amibe belekerülnek mondjuk lefolyócsövek, vagy kádnak, vízcsövek, vagy ilyesmi, akkor 12,5 centi vastagot kellene fölrakni. Ugyanis az YTONGnak viszonylag rossz a hanggátlási tulajdonsága és ezeket még le is rontják.
Ami még érdekes, hogy azt mondják, hogy könnyebb, mint a tégla, ezért bárhová rakható, de akkor is egy vonal menti teher, azaz nem lehet automatikusan berakni. Például fafödémre, ahogy ilyesmire nagyon sok helyen látom.
Sokszor nem ékelik ki, másrészről, nem vakolják rendesen be két oldalról, harmadrészről pedig a tízes falba lazán beleharapnak 4-5 centit, és így gyakorlatilag nulla a hanggátlása az Ytong falnak. Nem véletlenül szidják egyébként azok, akiknek ilyen van, és benne laknak, benne élnek. Tehát maga az anyag egyáltalán nem rossz, csak nem helyesen van alkalmazva… ahogy Magyarországon a kivitelezők 90 százaléka csinálja. Sokszor volt, hogy én szóltam a kivitelezőnek, hogy két soronként huzalozás, saját habarcs és saját áthidaló és vakolni kellene… a kivitelező hápogott, hogy nem erre számolta ki az egészet, mert pont az a jó az YTONGban, hogy csemperagasztóval pillanatok alatt lehet vele haladni. Sima fűrésszel lehet méretpontosra vagdosni, nem kell flexelgetni. Nem kell vakolni, hanem csak glettelni. Kivitelezői szempontból gyorsan lehet vele haladni, ezáltal egyébként eladásra épülő házakban nagyon-nagyon rendszeresen találkozom vele, szarul elkészítve természetesen.
KERÁMIA VÁLASZFAL
A sima kerámia válaszfalazatnál is a két soronkénti huzalozás rendszeresen kimarad, a kiékelést nagyon sok helyen látom kimaradva, de a vakolást nem tudják kihagyni belőle. Ez egy viszonylag nehéz falazat, tehát például egy tetőtér beépítésnél meg kell nézni, hogy mi van alatta, ugyanis egy hosszanti vonalmenti terhelésként szóló gerendára, vagy akár béléstestre rárakni, nem feltétlenül ildomos, mert könnyen lehetnek repedések, de akár komolyabb statikai problémák.
GIPSZKARTON VÁLASZFAL
Sok helyre javaslom a gipszkarton válaszfalakat. Erre az építtetők/kőművesek szoktak felhördülni, hogy az mekkora sz*r.
Egy normálisan megépített gipszkarton fal, ami azt jelenti, hogy 2x2 réteg gipszkartonozás, fémprofillal és közötte akusztikus gyapottal. A létező legjobb hanggátlást adja szinte az összes válaszfal típus közül. Ami nagyon fontos (építéstechnológia), hogy megcsinálják a vázszerkezetet, egy oldalról bekartonozzák, utána jönnek a gépészek, villanyszerelők, berakják a csöveket, minden egyebet. Tehát nincsen szétvésve az egész szerkezet, hanem benne rejtőznek a csövek, amibe belekerül a hanggátló gyapot és a másik oldalról lefedik. Utána már csak glettelni és festeni kell. Ami fontos tényező, hogy még növelhető is a hanggátlás azzal, hogy egy, kettő, vagy akár négy réteget kicserélünk Acoustic gipszkartonra, ami sokkal nagyobb sűrűségű, ezáltal sokkal jobb a hanggátlása.
Mindig kérdésként merül fel, hogy a gipszkarton falra hogyan lehet rögzíteni. A kétrétegű gipszkartonozásnál a normál dübelnek a szakítószilárdsága az 30 kg, azaz az már egy elég jó a legtöbb esetben. Ha felsőszekrényt akarunk rögzíteni, mosdószekrényt, vagy bármi olyat, amiről tudjuk, hogy ott lesz és nehezebb lesz, akkor erősítő bordákat rakunk be arra az adott helyre, vagy pedig az alsó réteg gipszkartont kicseréljük 12 mm-es OSB-re. Rengeteg lehetőség van a kiváltásra, megerősítésre, a gipszkarton fallal kapunk egy könnyű szerkezetet, ami mégis nagyon jó hanggátlási tulajdonságokkal rendelkezik, nem reped állandóan szét.
SILKA
Ytong (XELLA) gyártmány, de Silka alnéven. Ez kifejezetten hanggátló mészhomok tégla, van belőle válaszfal is. Ami itt érdekes, hogy ezeknél az elemeknél van benne függőlegesen kettő darab lyuk, amibe a gégecső pont belefér. Ezeket hivatalosan úgy kellene felrakni, hogy a lukak egymás fölé essenek, ugyanis abba bele lehet húzni például a villanyszerelőnek a csövezését, azaz nem vési szét egy horonymarással vagy egyebekkel a hanggátló téglát.
SILKÁnál is vékony vakolat illene, ott is általában csak dryvit hálózás van, ami megint csak nem megfelelő. Azt tudni kell a az összes deklaráltan hanggátló hanggátló tégláról, hogy azok azért hanggátlóak, mert nagyobb a sűrűségük, ezáltal jóval nehezebbek, ezért statikailag tervezni kell az alattuk lévő födémet, vagy aljzatbetont, vagy bármi egyebet erre.
Tervezőként ezért fontos dolog, hogy előre kitaláljuk, hogy hová milyen típusú falat rakunk, mert ott bizony lehet, hogy a szerelőbetonban még két szál vasat oda kell rakatni nyomvonalba, ha tudjuk, hogy ott mondjuk hanggátló téglafal lesz.
A SILKA kerámia alternatívája lehet a Zajstop nevű tégla, amiben kőzetgyapot „töltet” van.
Órákat lehetne beszélni a témáról... pár percben elmondom a véleményemet, tapasztalataimat.
00:00 bevezető 00:39 mit kapunk a generálkivitelezőtől a felárért? 1:55 egyéni szervezés 5:05 egymásra mutogatás kezelése 10:28 anyagbeszerzés 12:40 50% szerint soha többet egyéni szervezés! 13:25 utólagos problémák és elszámolás 16:09 végszó
A vége 200 millió lenne... megéri? web és blog: http://komkel.hu/ facebook: https://www.facebook.com/komkel/ facebook csoport: https://www.facebook.com/groups/KomKel/ youtube: https://www.youtube.com/@komkel instagram: https://www.instagram.com/komkel/
Egyre többször futok bele olyan eladó házakba, ahol a térképmásolat és a valóság eltér egymástól. Ez nagyon nagy probléma, amit az eladó és ingatlanos sokszor elbagatelizál.
Mivel napi szinten benne vagyok fennmaradási engedélyek készítésében, engedélyeztetésében és ügyintézésében, ezért amit itt leírok, az a kiábrándító valóság. Többféle megoldási lehetőség van, ezekre külön kitérek... emiatt viszont ez a cikk hosszú lesz és hardcore anyag, de sok ilyen esetem van, ezért jobb összesíteni az egészet, mint külön mindenkinek leirogatni.
Az ingatlanok alaprajzi körvonala látszódik a hivatalos térképmásolaton. Ezt a térképmásolatot bárki lekérheti az Ügyfélkapun keresztül a "Földhivatali ügyintézés" részben, 2400 Ft/db áron, csupán a települést és a helyrajzi számot kell tudni hozzá.
A lekérés után kapunk egy PDF-et, amin az ingatlan és körülötte lévő pár ingatlan/utca vetületi rajza látszódik.
Számunkra a lényeges a lekérdezett ingatlanon lévő körvonalas rajz. Ha van egy L-alakú ház terasszal, annak a körvonala ilyen (feliratok nincsenek rajta):
0:00 bevezető 0:44 Hív a természet és a gyomrom 02:13 Első ingatlan szemléje 12:50 Első ingatlan: Miket kell felújítani? 21:01 Első ingatlan: Mennyit ér az ingatlan? 23:50 Második, felújított ingatlan szemléje 29:12 Második ingatlan konklúzió 29:42 Harmadik ingatlan szemléje 31:39 Harmadik ingatlan: teendők és költségek 34:30 Harmadik ingatlan: felújítás ideje, szakaszolhatósága 35:25 Harmadik ingatlan: érték és értékállóság 37:03 Negyedik ingatlan: vizesedés
Januárban kaptam egy megkeresést egy fiatal pártól, hogy új ház vásárlása előtt segítsek nekik műszakilag átnézni a félkész épületet. Kaptam egy hirdetési linket, ahol építés közbeni fotók is látszódtak.
- KÖMKEL: Egesz jonak tunik a kepek alapjan, nem ganyolt munka. 70e ftert tudom vallalni a szemlet. Jo lenne a szemle elott a statikai es epitesz muszaki leirast elkerni. De nem gond ha csak utolag adjak oda.
Elkérték a műszaki leírást, amit megkaptam a szemle előtt. Nem volt benne semmi ellentmondás, de nagyon túl sem volt csicsázva a dolog...
Miért fontos és mi az a műszaki tartalom? - podcast ebben a témában, ami MINDEN új ház vásárlónak kötelező meghallgatnia!
FEBRUÁR
Időpont egyeztetés után szombaton sort kerítettünk a szemlére. Az épület szerkezetkész állapotban volt, homlokzati nyílászárókkal, belül már válaszfalakkal, vízszigeteléssel, részben aljzat hőszigeteléssel, gépészeti alapvezetékekkel.
