Nógrád megyei településen járunk, ahová manapság sokan költöznek, jelentősen felverve a helyi árakat. Évek óta járok ide házakat nézni, a jelenlegi épület három éve a harmadába került volna, jelenleg a legnagyobb ingatlanportál szerint a családi házak átlagára 180.000 Ft/m2 ár körül van.

A COVID sok munkakörben lehetővé tette az otthonról dolgozást és nagyon sokan nem is kívánnak visszatérni a heti 5 napos bejáráshoz. Ez viszont ahhoz vezetett, hogy a fővárostól messzebb fekvő települések is szóba jönnek a digitális nomádoknál.

A szóban forgó ingatlanon egy L-alakú lakóépület, egy nyári konyha, melléképületek és egy pince is volt, nagy kerttel, gyümölcsfákkal, veteményessel, sok vizes ásott kúttal.

Minden, ami kellhet egy család vidékre költözéséhez, ugye?

"...azért keresem, mert szeretnék venni egy újépítésű házat és szeretném megvizsgáltatni szakemberrel, hogy valóban a megfelelő minőségű anyagok kerültek-e beépítésre."

"A megfelelő minőségű anyagokat nem tudom ellenőrizni, csupán szemrevételezés és műszeres vizsgálat során próbálom ellenőrizni, hogy az épület a tervek szerint épült-e, valamint az esetleges hibákra felhívom a figyelmet."

"Részemről ezek rendben vannak. Csatolom a házról elérhető információkat. Kérem, fussa át az adatokat, és ha esetleg már ebből látszik, hogy semmi értelme ennyi pénzért ezt a házat megvenni, akkor kérem szíveskedjen jelezni. Kérem, jelezze előre ennek a költségét is. Ha érdemes a helyszínen is megnézni, akkor legyen kedves egy mielőbbi időpontot javasolni."

Amit kaptam:

- energetikai tanúsítvány, benne képekkel és rétegrendekkel. 

- egy oldalas műszaki tartalmat

- bejelentési dokumentáció építész műszaki leírását

- alaprajzot

"Észrevételeim:

Nem leszek népszerű ezzel az írással azok körében, akik ilyen házban laknak, vagy környezettudatosság miatt vályog-pártiak.

2021. július 01-én az Innovációs és Technológiai Minisztérium megjelentette a Magyarország Hosszú Távú Épületfelújítási Stratégiáját (HTFS), melyben (többek között) 2050-re tűzte ki célul, hogy a magán- és középületeink felújítás révén nagy energiahatékonyságúak, vagy karbonsemlegesek legyenek.

Azt most hagyjuk, hogy ennek mennyi a valós realitása, a célt ki kellett tűzni és persze alapvetően egyet is lehet vele érteni. 

A stratégián belül a vályogházakra külön kitértek:

nem javasolt felújítani, mert az értékük (gyakran az elhelyezkedésükből is adódóan) olyan alacsony, hogy a felújítás piaci értéken nem térül meg. (…) A nagy energiafelhasználás mellé gyakran társulnak szerkezeti problémák, és alacsonyabb lakókomfort (…) Ebben az esetben bontásuk jelenthet megoldást. Ezért felújításukra célzott támogatási program indítása nem célszerű.

Természetesen azonnal felhördültek a különböző egyesületek, némelyik azért, mert a természetes anyagokból építés mellett kötelezte el magát, némelyik pedig azért, mert ezekben az épületekben jellemzően alacsony jövedelmi csoportba tartozók élnek.

Nem kevés épületről van szó, kb 600.000 vályogházról és a bennük élő 1 millió emberről beszélünk.

Az épület a hirdetés alapján "új építésű", a képek alapján teljesen újnak tűnt. Az energetikai tanúsítványt is átküldte az ingatlanos, ami alapján az épület "CC" besorolású, azaz korszerű, az építés évének 2020 van megjelölve.

Mivel az energetikai tanúsítvány laikusok számára átláthatatlan, a vevőjelölt hozzám fordult, hogy segítsek értelmezni az abban szerepelt adatokat és információkat...

... és ezzel elindított egy lavinát.

Meseországban léteznek kisebb-nagyobb települések, melyek utcákra tagozódnak, telkekre, ezeken takaros házikók vannak, melyben élnek a polgárok. Nevezzük ezeket a részeket egyszerűen lakóövezeteknek.

Vannak a települések szélein olyan telkek, amiken korábban gyümölcsösök, szőlők voltak, rajtuk az ezek kiszolgálására kis épületekkel. Ezek valók arra, hogy ne kelljen a parasztnak a kapát és egyéb szerszámokat állandóan hazahurcolnia, valamint hogy esetenként a musttól megszédülve el tudjon tölteni szundikálással egy napot anélkül, hogy az asszony károgását kellene hallgatnia. Nevezzük ezeket a részeket zártkerteknek.

A Királyi Testőrség egykori parancsnokának legkisebb fia, János házasodni készült, ám a szülői házban már nem volt hely, így önálló ingatlan keresésébe fogtak ifjú arájával, Juliskával (ebben a mesében ők nem testvérek). 

Jancsi kedvező áron hirdetett ingatlanba futott bele.

Felújitott állapot, földszint+tetőteres kialakítás, jó hőszigetelés, új nyílászárók, új tető, új gépészet és villanyrendszer, alacsony rezsi.

Túl szép, hogy igaz legyen?

"Az ingatlan zártkerti, ezért készpénzes vásárlók jelentkezését várjuk."

Mindez a Királyi Statisztikai Hivatal szerinti bruttó havi átlagbér nyolcvanszorosáért. 

Mit jelent a felújítás? Eredetileg volt az ingatlanon egy kb 20 m2-es épület, ami a felújítás során megduplázódott, valamint beépült a tetőtere is. A felújítás sem igaz, mert teljesen alapoktól újat építettek az eredeti helyére. A kulcsrakész befejezést kb 2 hónap múlva ígérték.

Ha mindez igaz, nem is lenne rossz vétel, hiszen másfél-dupla áron hirdetik a hasonló méretű épületeket a településen. Igaz, hogy ez a széle, de jó a közlekedés, közel van minden.

A fiatal pár több ingatlant szeretett volna megnézetni velem vásárlás előtt, de mindig úgy jártak, hogy a háznézés előtt egy nappal eladták az ingatlant másnak. Egyre gyakoribb a dolog, nem vár az ingatlanpiac, napok alatt elkelnek a jó ingatlanok.

Este 7-kor jön egy mail tőlük, hogy másnap délutánra kellenék, a korábbiakból okulva "vinnének magukkal" már az első szemléhez is. Megoldható? Késő estére tudtam berakni, így másnap este 8-kor betoppantunk a 2010-ben épült ikerház-felet megtekinteni.

Az ingatlanos elmondta, hogy már van négy vételi ajánlat, kvázi azonnali döntés fog kelleni.

Hangosan felröhögtem kínomban az elmúlt hetekben többször is, amikor pártunk és kormányunk valamelyik tagját láttam nyilatkozni az elszálló építőanyagárakkal kapcsolatban.

A hangzatos fenyegetőzések és ígéretek azoknak szólnak, akik nem építkeznek, felújítanak jelenleg, vagy pedig nem tervezik a közeljövőben. Aki nyakig benne van bármelyik oldalról, az legyint egyet, ha bármelyik politikus büfög egyet a témában.

Kezdjük a tényekkel.

A házaspárral több lakóépületet megnéztünk még tavaly, végül megvetettem velük egy teljesen elhanyagolt, de szerkezetileg rendben lévő lakóépületet. Az épületben a tartófalakon és födémen+tetőn kivül semmit nem volt érdemes meghagyni, de ezt letisztáztuk a háznézés során.

Fel szoktam ajánlani a felújítás során azt a lehetőséget, hogy kijárok ellenőrizni a munkákat, illetve felújítási terveket is készítünk. Ki szoktam hangsúlyozni, hogy én csupán elmondom a munkáról a szakmai véleményemet, nem állok le vitatkozni pénzügyekről a kivitelezőkkel, mert annak sosincs jó vége.

Visszatérve az épülethez...

A felújitási munkákat a tulajdonos szervezte, tervezte meg elejétől a végéig. Nem is volt különösebb gond, találtak jó kőművest, valamint egy fiatal ács csapatot.

A tetőszerkezet állapota megfelelő volt, viszont a cserépfedést, lécezést újra kellett rakni az egész épületen. A megrendelő kinyomtatta a Tondach cserépgyártó honlapjáról az előírásokat, amit az ácsok kezébe nyomtak.

Ők leszedték a régi fedést és lécezést, befóliázták, ellenlécezték és belécezték az egészet, ám a megrendelőnek itt pár dolog gyanússá vált. Nem stimmelt a gyári előírás és a valóság. Amikor erre rákérdeztek az ácsoknál, a válasz hablatyolás volt és hogy jó lesz így.

A megrendelő elkövetett egy óriási hibát: előre többet kifizetett a munkadíjból, mint a ténylegesen elvégzett munka után esedékes lett volna. Magyarul ha most elzavarják a kivitelezőket, akkor elbukják a pénzt, plusz keresni kell egy új ácsot, akik visszaszedik és újrarakják a lécezést.

Közvetlen Duna-parti telek, jó helyen, beépített övezet kellős közepén, jelentős szintkülönbséggel.

A vevőjelöltek már meg is tervezték maguknak álmaik házát rá, ráadásul nem is rosszul.

A telekre a jelenlegi tulajdonos is terveztetett korábban épületet, ebből a dokumentációból kellett volna megkapnunk a geodéziai és talajmechanikai munkarészeket a helyszíni szemle előtt, hogy tudjunk konkrétumokról beszélni. Mivel Duna-part, a talajmechanikának különösen fontos jelentősége van, az alapozási költségek az egekbe is elszállhatnak, ha olyan a talaj.

Komolyan elkeserítő, amit láttam az elmúlt időszakban új építésű házak szemléje során. Ha ilyen mértékben romlik a kivitelezés színvonala, akkor nagyon komoly gondok lesznek 10 év múlva, amikor ezek a hibák "élesednek".

A kivitelezés színvonala egy dolog. Viszont a sokszor mellé párosuló kivitelezői arrogancia elképesztő.

Belekötsz a minőségbe? Menj a p*csába, sorban állnak mögötted a vevőjelöltek, akik közül sokan behunyt szemmel aláírnak bármit...

A mostani bejegyzés egy olyan esetet mutat be, ahol a kivitelező még ezt is túllihegte, és "búcsúzóul" válaszolt az általam felvetett hibákra/kérdésekre.

Észrevétel - nektek magyarázat - kivitelezői válasz - én viszontválaszom - magyarázat lesz a tematika.

A kiindulási alap egy ikerház-fél Budapest egyik kertvárosi kerületében, 80 milliós áron. Szerkezetkész állapot, tehát falak-födém-tető, valamint válaszfalak és nyílászárók már készen vannak. A bejelentési dokumentációból kaptam terveket utólag, így ennek fényében tudtam reagálni.