Nógrád megyei településen járunk, ahová manapság sokan költöznek, jelentősen felverve a helyi árakat. Évek óta járok ide házakat nézni, a jelenlegi épület három éve a harmadába került volna, jelenleg a legnagyobb ingatlanportál szerint a családi házak átlagára 180.000 Ft/m2 ár körül van.
A COVID sok munkakörben lehetővé tette az otthonról dolgozást és nagyon sokan nem is kívánnak visszatérni a heti 5 napos bejáráshoz. Ez viszont ahhoz vezetett, hogy a fővárostól messzebb fekvő települések is szóba jönnek a digitális nomádoknál.
A szóban forgó ingatlanon egy L-alakú lakóépület, egy nyári konyha, melléképületek és egy pince is volt, nagy kerttel, gyümölcsfákkal, veteményessel, sok vizes ásott kúttal.
Minden, ami kellhet egy család vidékre költözéséhez, ugye?
Az épület külsőre nem mutatott rossz képet, teljesen átlagos épületnek nézett ki a 70-es évekből. Tornác hátrafelé, első részen egy beépített teraszrész és rendkivül rossz belső elrendezés.
A hőkamera alapján betonkoszorú nincsen (nem is vártam), a nyílászárók felett sincs semmilyen áthidalóra utaló jel, tehát vagy egy darab akácgerenda van berakva, vagy esetleg kisméretű téglás áthidalás boltívben. A falakra több helyen rámértem, szárazak voltak mindenhol.
A padlón régi mozaiklap, illetve a szobákban hajópadló, aminek a résein keresztül lenyúlva nem tapintottam szilárd aljzatot. A nedvességmérő szerint sincs "normális" aljzat, azaz se vízszigetelés, se hőszigetelés nincs a padlóban.
A vízóraaknában állt a víz, de máshol sikerült ránézni a bekötésre: horganyzott csöves, a kútról pedig egy házi vízművön keresztül van külön ellátás.
A melegvizet egy nyílt égésterű fali gázos vízmelegítő készíti, ami máshol már sok halálesetért felelős a CO mérgezés miatt.
A fűtésre cserépkályha és gázkonvektor szolgált.
Az elektromos rendszer egyfázisos, 1x16A.
A födém boritott gerendafödém, alul nád+vakolat, felül deszka+agyagtapasztás. Megmértem pár helyen, nem volt a belmagasságban jelentős eltérés, azaz a födém nem volt meghajolva sehol, szerkezetileg ép.
A tető már vegyes képet mutatott. Találtam pár rovarrágta szarufát, de egyébként a méret és kiosztás nem mondható vészesnek (de azért túl jónak sem). A cserépléceket cserélhették 20-30 éves távlatban, a cserepezés is épnek látszott, nem voltak szétfagyva.
Összességében jónak bizonyult az épület... már ha a 80-as években lennénk, nem pedig 2021-ben.
A mai komfortigényektől az épület igen távol áll, számos korszerűsítési munkát kell rajta csinálni, amiket ráadásul szakaszolni sem nagyon lehet, mert ezek egymásra épülnek.
Induljunk ki az alap felállásból és a vitathatatlan tényekből:
1. Vizesblokk és konyha
A jelenlegi vizesblokk semmilyen módon nem felel meg. A falakban időzített bombaként horganyzott csövek vannak, a melegvizet egy életveszélyes vízmelegitő szolgáltatja, a csempeburkolat mögött nincs kent vízszigetelés.
A konyha gyakorlatilag egy mosogató és egy gáztűzhely, valamint egy étkezőasztal.
TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:
- víz- és szennyvízrendszer újjáépítése, előbbi a vízóraaknától, utóbbi az épületen kivülről (tisztitóidommal) ---> minimum két helyiségben az aljzatot újjá kell építeni, falakat vésni
- villanybojleres vagy gázos HMV-készítés kiépítése (használati melegvíz) ---> csövezés a falakba vésve és padlóba fektetve, nagyobb áramigény
- villanytűzhely ---> nagyobb áramigény, falakba vésés
KÖLTSÉGEK: kb 2 millió Ft + szaniterek
2. Fűtési rendszer kiterjesztése az egész épületre
Jelenleg csak a két szobát és a konyhát fűtik a konvektorok, a köztes helyiségeket semmi, illetve van egy cserépkályha a két szoba között.
TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:
Gázkazán beépítése ---> gázterv, engedélyek, kéménybélelés (gázkazán rendszerkémény), vezeték kiépítés, gázmeo
Fűtési rendszer radiátorokkal ---> legolcsóbb padlóban ötrétegű csövekkel, vagy falon kivül sokszoros áron
KÖLTSÉGEK: kb 2.5 millió Ft, ha max 10 radiátorral számolunk és egy középkategóriás átfolyós kazánnal
3. Villanyhálózat cseréje
A jelenlegi hálózat alu vezetékes, ami semmilyen szempontból nem megfelelő. Mivel a fentiek alapján amúgy is sok helyre kellenek új vezetékek, a gázkazánnál pedig kötelező a megfelelő földelés és érintésvédelem, ez halaszthatatlan.
TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:
A teljes villanyhálózat cseréje. ---> vezetékek falba vésése, vagy padlóban elhelyezése, valamint a mérőóraszekrény szabványosítása a teljesítménynövekedés miatt.
KÖLTSÉGEK: kb 1.5 millió Ft a villanyszerelés, és 250e Ft a villanyóra szabványosítás
4. Födém hőszigetelése
A meleg felfelé száll, ezt mindenki tudja. Egy ilyen boritott fafödém hőszigetelése közel egyenlő a nullával, a teljes fűtési költség 25-30%-a itt megy el.
TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:
Minimum 2x10 cm gyapot hőszigetelés leterítése a födémre.
KÖLTSÉGEK: kb 250e Ft
5. Festés, burkolás
A sok felújítás és korszerűsítés miatt a falakon rengeteg a javítás, a padlóburkolat pedig ezer éves.
TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:
A teljes épületben festés, burkolatok cseréje ---> mivel minden új lesz, utána az ember nem szeretne 10 éven belül újra nekiállni bontani és újrázni
KÖLTSÉGEK: festésnél a javításokkal együtt 1.5 milliót, a burkolásnál 1 milliót számolok (fürdószoba külön tétel volt)
---
Itt álljunk is meg, pedig még lenne mit csinálni az épületen. Jelenleg 8 millió Ft-nál tartunk, cserébe van egy gépészetileg felújított épületünk új vizesblokkal és konyhával, hőszigetelt födémmel. Ez a tárgyi épületnél 90e Ft/m2 költséget jelent.
Miért torpantunk meg itt?
Az ez után következő munkák nem szakaszolhatók, egyszerre kell elvégezni ezeket. Azért, hogy ne penészedjen orrba-szájba az épület, ne legyen hőhidas. Ebben a videóban elmagyaráztam mi a hőhíd, miért keletkezik.
Nem azért lesz penész, mert "műanyagba csomagoljuk a házat". Azért lesz penész, mert a hőszigetelések nem érnek össze és a hideg részeken kicsapódik a pára.
Az épület hővesztesége jelenlegi állapotában tetemes, a födém hőszigetelése és a fűtési rendszer korszerűsítése lejjebb viszi 30-35%-al. Ezzel együtt még mindig várhatóan évi 300e Ft körül alakul. Erre már sokan legyintenek, hogy anyagilag már elviselhető, ám elfeledkeznek a komfortérzetről.
A falakon nincs hőszigetelés, emiatt annak a felülete sugározza a hideget. A padlóban nincs hőszigetelés, ami miatt kinti -10 foknál a felületi hőmérséklete 15 fokos kb. A nyílászárók nem légtömörek és nem hőszigetelt üvegezésűek...
Magyarul jelentős ráköltéssel még ott tartunk, hogy van egy jelen kor komfortigényétől igencsak messze álló épületünk.
Folytassuk hát a teendőkkel:
6. Padló szigetelése
A padlóban jelenleg nincsen se víz, se hőszigetelés. Erre számtalan jel mutat, amit a műszeres mérés is megerősit. A rendes aljzat készítéséhez ki kell mélyiteni a padlót és megfelelő rétegrendi kialakítással felépíteni egy új padlót.
TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:
A jelenlegi padló kimélyítése, új rétegrend kialakítása ---> az új padlóba fűtési és elektromos csöveket bele lehet tenni, ami jóval olcsóbbá teszi ezeknek a kiépítését, mint a falon kivüli szerelés/falba vésés.
KÖLTSÉGEK: Mivel a vizesblokkok és konyha alatt már megvolt az 1. tételben, a maradék részre kb 2 millióval számolhatunk (burkolás szintén külön tételben)
MEGJEGYZÉS: a padló szigetelése mehet az 1-5 tételekkel együtt, emiatt még kevés az esélye a hőhidaknak, illetve jól lehet ellene védekezni, ha a fűtési cső pl a fal mellett fut körben.
7. Homlokzati nyílászárók
A naív ember úgy gondolja, hogy régi ablak ki, az új meg be és ennyi. Mivel azonban se koszorú, se áthidalók, a dolog ennél jóval komplikáltabb és költségesebb.
TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:
Födém aláducolás, teherhordó áthidalók beépítése, majd nyílászárók beépítése ---> beraktunk az eddig homogén falazatba beton áthidalókat, amik már hőhídként vannak jelen, valamint a nyílászárók légtömörsége és hőszigeteltsége miatt a belső páratartalomnak is adtunk egy pofont.
KÖLTSÉGEK: A teherhordó áthidalók elhelyezése 50-80e Ft/nyílás, plusz a nyílászárók. Bejárati ajtóval és a többivel együtt ennél az épületnél ez 2.5-3 millió Ft.
8. Homlokzati hőszigetelés
A falak most már hőhidasak, valamint ezek jelentik a hideg felületeket a párának, így mindenképpen hőszigetelni kell.
TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:
Mivel a hőszigetelésnek folytonosnak kell lennie, a lábazatot sem szabad kihagyni, valamint a födém hőszigeteléssel is kapcsolódnia kell ---> lábazatra XPS, az ereszdobozolást meg kell bontani és majd helyreállítani
KÖLTSÉGEK: kb 3.5 millió Ft
---
Most már van egy felújitott lakóházunk, alacsony rezsivel. Ez azt jelenti, hogy kb évi 100-120e Ft-os gázszámláról beszélünk, azaz spóroltunk a 6-7-8 pontokkal évi kb 180e Ft-ot, cserébe elköltöttünk közel 8 milliót, azaz 40 éves megtérülésről beszélünk.
Magyarul pusztán csak az anyagiakat nézve ez soha meg nem térülő beruházás, viszont komfortérzetben ég és föld a különbség.
Összesen ott tartunk tehát, hogy elköltöttünk az épületre 200e Ft-ot négyzetméterenként úgy, hogy
- nem mozgattunk falakat
- nem nyitottunk új ablakokat
- nem volt gond a tetővel és födémmel, alapozással
- nem bővitettünk
Megéri? Természetesen nem. Mármint ha elkészülne a felújítás, ezen a településen nem lehetne értékesíteni annyiért, amennyibe került mindenestől.
A fenti kb 200e Ft/m2 költség keveset változik, bárhol is nézzük. Ennek kb a 40%-a a munkadíj, azaz ha a "pesti" árakhoz képest feleáron is dolgozik a Kőműves Józsi, akkor sem feleződik meg az összköltség. Természetesen lehet lejjebb adni a minőségből, meg elhagyni egyes fázisokat, de ilyen esetekből jönnek a kétségbeesett e-mailek és kérdések a facebookon, hogy "mit tegyek?".
Még egy dolog...
9.
A megtekintett épület 80%-a vályog. Meglepő módon nem az L-alak első része tégla és hátrafelé vályog, hanem egy régi hosszú parasztház kapott egy oldalsó tégla bővítményt.
TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:
Mivel jól ki van emelve a lábazat, az épület falai nem vizesednek, de nincs alattuk vízszigetelés. Ennek pótlása falátvágásos vagy injektálásos módszerrel megoldható. (potom kb 2 millió Ft)
A padló szigetelése üveghabos módszert kíván ---> drágább megoldás
A falra csak páraáteresztő hőszigetelés rakható ---> drágább megoldás
A nagyobb nyílászáróknál az áthidalók mellett javasolt teherelosztó falpillér építése ---> drágább megoldás
Alsóhangon beszélünk a vályog jellege miatt kb 20% árnövekedésről ugyanannál az épületnél, miközben az épület értéke az ingatlanpiacon és banki hitelezés szempontból felét sem éri egy ugyanolyan téglaépületnek. (csókoltatom a vályogházas bejegyzésem miatt pattogókat)
A romantikának ára van, amit egy józanul gondolkodó digitális nomád gyomra nem vesz be. Nem hülye ő, csak IT-s :)
A bejegyzést kommentelni ITT lehet.
