Építőipari tanácsadás kicsit szabadszájúan, de nagyon érthetően

KömKel: minden, ami családi ház...

Beépíthető a tetőtér?

2020. október 31. - KömKel

Eddig is sokszor merült fel kérdésként használt házak szemléje kapcsán, most a kormány bejelentett családtámogatási igéretei miatt még inkább előtérbe kerül a tetőtér beépíthetőségének igénye.

20200421_150927.jpg

Természetesen az eladók és ingatlanosok szemrebbenés nélkül rámondják minden házra, hogy a tetőtere beépíthető, miközben ennek komoly műszaki követelményei és előírásai vannak.

A jelenlegi építési jog szerint a tetőtérbeépítésre nem kell engedélyt kérni (amennyiben a tetőszerkezet mérete/formája nem változik). Van azonban egy nagy DE.

Ha állami támogatást veszel igénybe ehhez (CSOK, hitel), akkor viszont egyszerűsített bejelentés keretében kell eljárni, kellenek hozzá tervek. Itt az első bökkenő...

Ha nem igényelsz semmilyen támogatást, akkor beépítheted a tetőteredet mindenféle terv és engedélyek nélkül, azaz a kutya nem fogja nézni, hogy statikailag megfelelő-e az egész. Jártam még tavasszal olyan házban a Balaton partján, ahol beépítették a régi parasztház tetőterét, a régi fafödémre. Olyan lehajlása volt a födémnek a 70 kg-om alatt, mintha hajón jártam volna... Ez szélsőséges eset, de nem olyan ritka, mint hinnétek. Mivel a tetőtere az épületnek be van építve, nem követtek el semmi "rosszat", hiszen tetőtérbeépítéses ingatlant árulnak.

Viszont itt van némi jogszabály ütközés, mert ha értékesíteni szeretnél egy ilyen ingatlant, a banki értékbecslő kéri a használatbavételi engedélyt. Amid nincsen a tetőtérre, hiszen nem kellett semmiféle engedély rá... Kell kérni egy hatósági bizonyítványt, ami igazolja, hogy a tetőtér beépített. Ezzel legalizáltad a fene tudja milyen műszaki paraméterekkel beépített tetőteredet.

Ha rendesen akarsz eljárni, vagy a támogatás miatt szükséges, akkor megcsináltatod a terveket. Építész és a nagy mumus: a statikus részvételével.

Tudni kell, hogy míg korábban a tervezők felelőssége 10 évig tartott, most már életünk végéig felelünk a tartószerkezeti problémákért. Emellé bejött 2012-ben az EUROCODE statikai szabvány, ami a korábbi előírásokhoz képest nagyjából 20%-ot emelt a követelményrendszeren, valamint behozta a kötelező földrengésvizsgálatot.

Ez sok esetben azt jelenti, hogy 2012 előtt ugyanezt a tetőteret gond nélkül beépíthetted azzal a födémmel, viszont a jelenlegi szabványoknak már nem felel meg erősítés nélkül. 

Napi szinten látom a különböző építkezős csoportokban a kérdést, hogy

"Beépíthető a tetőtér? Hogyan? Mennyibe kerül?"

Az esetek 99%-ában ez nem eldönthető a fotelból, még olyan tapasztalt szakembereknek sem, mint én vagyok.

Mindenképpen kell egy helyszíni szemle. Mit kell nézni? 

I. Alapozás

Ha vétel előtt vagyunk, kevés esetben engedik meg feltárni az alapozást, pedig jó lenne.

A feltárás azt jelenti, hogy az épület legalább két részén le kell ásni a fal mellett, megnézve milyen mély az alapozás, az aljánál bekaparni, hogy milyen széles, és a legfontosabb: miből van.

alapozas.jpg

Amennyiben az épület valaha toldva/bővitve volt, akkor mindenképpen kell mindegyik épületrésznél feltárás. Alápincézett épületnél a nem alápincézett részen, hiszen a pince belülről vizsgálható.

Ezek nagy vonalakban, amik kelle(né)nek.

Ha nem lehet a feltárást megejteni, akkor elmondás/tervek alapján, valamint szemrevételezéssel kell kitalálni mit rejt a talaj, amiben értelemszerűen van kockázat. 

Mi van, ha az alapozás nem jó?

Szívás... de nagy.

Az alapozást meg kell erősíteni, amire sokféle módszer létezik, az injektáláson keresztül a szakaszos alábetonozásig. Utóbbi költsége nagyjából 80-100e Ft/fm (nem elírás!), tehát egy 10x10-es kockaház esetén ez 3-4 millió forint. Már amennyiben fizikailag lehetséges.

Éppen ezért óvatosan szoktam nyilatkozni ebben a témakörben, hacsak nincs teljesen egyértelmű jel arra, hogy miből és hogyan készült az alapozás. Szerencsére az építési technológiák és építési évek is segítenek jól behatárolni az alkalmazott megoldásokat.

Amennyiben kérdéses az alapozás, tehát nincs teljesen egyértelmű visszacsatolás a megfelelőségére, és pl terasz van L-alakban a végében, vagy a telekhatáron áll az épület, akkor el kell felejteni. Ez az, amikor fizikailag lehetetlen az alapozás megerősítése.

II. Falak

A tégla falakkal általában nincsen gond, kivéve a hirhedt takaréküreges falazatot (amiről igérgetem már a bejegyzést egy ideje, ha ez a zárójeles megjegyzés még itt van, akkor még mindig várat magára).

Problémás tud lenni a gázszilikát vagy egyéb kohósalak anyagú falazat. Nem kizáró ok, de jelentősen rontja az esélyeket.

20200905_125037.jpg

Nagy mumus a vályogfal.

Vert falat, könnyűvályogot azonnal el kell felejteni, ezeknél vasbeton pillér nélkül nem tudsz tetőteret hivatalosan beépíteni.

Vályogfalnál van esélyed. Ha az alapozása nem kő vagy tégla, akkor 50-50%, hogy megfeleltethető, de ehhez már számolni kell (a bejegyzés végén leírom, ez mit jelent)

III. Koszorú

Kapásból mindenki azt mondja, hogy ez elengedhetetlen kelléke a tetőtér beépítésének, de a helyzet nem ennyire fekete/fehér.

Persze, egyértelműen sokat segít, ha van koszorú, de ennek hiányában is vannak megoldások, amik segítenek összefogni az épületet.

IV. Födém

A laikus emberek nagy része úgy gondolja, hogy a fafödém nem beépíthető, a vasbeton gerendás vagy "kefnis" födém pedig igen. 

Fafödémes tetőtérbeépítést rengeteget csináltunk 2012 után is, abszolút nem lehetetlen és nem is olyan bonyolult. Nagyon leegyszerűsítve: a beépítetlen padlástér esetén a födémgerendák 80-100 cm-ként vannak elhelyezve, míg a tetőtérbeépítéshez ezt kell sűriteni 40-50 cm-re. Magyarul berakni plusz gerendákat, ez teszi a födémet kellően teherbíróvá és merevvé. A tetőtérben kizárólag szárazépítészettel lehet a falakat és padlót is készíteni.

fafodem.jpg

 

Vasbeton gerendás, "kefnis" födém rengeteg létezik. Rosszak és jobbak a tetőtérbeépítés szempontjából, ezek lehetnek szabályosan és rosszul is megépítve.

20200421_150919.jpg

Tényleg sokféle gerendáról, sokféle betontálcáról, kefniről beszélünk, valamint ezek végtelen kombinációíról.

Jelenlegi munkáim között van egy Kádár-kocka, amit már bővítettek korábban, tehát kétharmada régi fafödémes, egyharmada pedig E-gerendás, beton béléstesttel. Jól hangzik? A vásárlás előtt volt kint egy építész kolléga, aki megnézte az épületet, azt mondta rendben van minden, tetőtere beépíthető.

A tervezési munka miatt kerültem képbe, ingatlan szemlével kezdtünk. A kapott tervek alapján minden szabályosnak tűnt. Előkerült a hőkamera, amin azt láttam, hogy a bővítményen a gerendákat egyesével rakták 6,00 méteres fesztávra, amikor ezt már a '80-as évektől kezdve is duplázni kellett volna. Tehát nem csak a 2012 utáni statikai szabványoknak nem felel meg tetőtérbeépítésre, de még a korábbinak sem.

flir_20200926t141150.jpg

Emiatt kell egy új födémet fölé rakni, bruttó 40 m2-en ez plusz 1 milliót jelent. Nem egetverő, de ha ez a komplett épületen így lenne, az már nem vicces.

A '80-as évek előtt épült nem-fafödémes épületek födéme általában ún. betontálcás födém, ami salakkal van feltöltve. A legtipikusabb megoldás az, hogy kiveszik a salakot, feltöltik termobetonnal, és arra megy a tetőtér padlója. Egyáltalán nem jó megoldás...

20200327_162151.jpg

Az ilyen födémeknél a födémgerendák méterenként vannak, míg a kefnis megoldásnál 60 cm-ként, tehát sokkal kevésbé terhelhető. A kitermelt salak súlya könnyít a terhelésen, viszont tetőtérbeépítésnek van egy hasznos terhelése, ami sokkal több ennél. A termobetonos megoldással a kohósalak helyére visszakerül ugyanaz a súly, plusz még a hasznos terhek, a kettő együtt pedig már sok esetben átejtik a megfelelőségi küszöbön a födémet a jelenleg érvényes statikai szabványok alapján. Ilyen födémnél is a száraztechnológiát kell alkalmazni.

V: Lépcső-, lépcsőház

Amikor egy tetőtérbeépítésről beszélünk, a minimum lépcsőtér egy használható lépcsőhöz 190x250 cm, de ebbe csak olyan lépcső fér el, ami végig "kanyarodik", azaz nincs pihenője. 

20200612_122029.jpg

Hogyan jön ki ez?

Az átlagos belmagasság 270 cm, erre rámegy a födém ~25-30 cm-e, valamint az új tetőtéri padló 10-15 cm-e. Jó megközelítéssel lehet számolni 315 cm szintkülönbséggel. A használható és kényelmes lépcső fellépési magassága 17-18 cm között van, a belépési szélesség pedig 26-28 cm.

Igen, ismerem én is a 2m+sz=61...65 cm előírást, csakhogy vannak az íróasztal-építészek, meg vannak azok, akik élhető és használható házakat terveznek. Látok csodákat, ahol 21 cm fellépés mellett 23 cm a belépési szélesség... megfelel ez is, nem?

Szóval a 315 / 17 = 18 lépcsőfok. 

18 x 26 cm = 468 cm.

Mi ez?

Ilyen hosszúnak KELL lennie a lépcsődnek. Mindegy milyen alakú, a járóvonalad ilyen hosszú lesz, ha használható lépcsőt szeretnél (én inkább 27 cm-el számolnék, akkor ez 486 cm)

Sokan azt hiszik, hogy a födémkivágás elég a lépcső felénél, magyarul az U-alakú lépcső fele "eltakarható" a födémmel. Hát nem. A fejmagasságnak kell 200 cm, azaz a 275 cm-es belmagasságnál maximum 4 lépcsőfok lehet födém alatt, a többinél kell a lyuk, különben le-fel mászkálva bevered a fejed.

A lyuknál ki kell szedni a födémet. A vasbeton gerendák 90%-a előfeszített szerkezet, azaz faltól-falig szedheted csak ki, nem vághatsz ki belőle egy lépcsődarabnyit. A feleslegesen kiszedett födémszakaszt pótolni is kell...

20200402_112901.jpg

A lépcsőnél további követelmény, hogy végig meglegyen a 200 cm magasság szabadon, azaz le- és felfelé menet ne fejeld le a tetőszerkezetet. Ez tovább korlátozza a lépcső elhelyezési pozicióját. Természetesen lesz erről külön, részletes bejegyzés (amit ennek a szövegnek a helyére kattintva találsz meg majd, ha felkerült)

Zúg a fejed?

Pedig még nincs vége... A tetőtér berendezhetőségéről, vizesblokk elhelyezésről egy szót sem ejtettünk.

---

Ezek miatt van szükség arra, hogy szakember nézze meg az épületet, alkalmas-e a tetőtérbeépítésre. A szakember GYAKORLÓ építész vagy statikus kell legyen, nem pedig kőműves vagy ács.

Igen, ők is (jó) szakemberek, de a 2012 után bevezetett EUROCODE-al nincsenek tisztában, ezért a "20 éve ezt csinálom" nem működik, mert 8 éve változtattak jelentősen az előírásokon.

Pár tízezer forintért megnézeted az épületet helyszíni bejárással, ahol sok mindenre fény derül. A tapasztalatom az, hogy az esetek 70%-ában ezen a szemlén kiderül, hogy milyen módon építhető be a tetőtér. Nem biztos, hogy jó híreket kapsz, mert könnyen lehet egy kategórikus NEM a válasz, vagy pedig vendégfödém, plusz koszorú és egyebek szükségesek, de ennek a költségét lehet kalkulálni.

A maradék 30% az az eset, amikor számolni kell. Kell egy komplett felmérési terv az épületről (nem a '70-es évekből megmaradt besárgult tervlap), ebből aztán a statikus tud már számolni. Ezek költsége már húzósabb, összesen 2-300e Ft is lehet.

Sovány vigasz, de nemleges válasz esetén van egy felmérési terved az épületről.

Amennyiben kedvező a számítás eredménye, a felmérési terv amúgy is kötelező része a bejelentési tervdokumentációnak, tehát nem kidobott pénz.

Vannak olyan statikus cégek, akik 100-120.000 Ft-ért készítenek felmérést az épületről, szakvéleményt adnak. Sok esetben jól jöhet, viszont tudni kell, hogy ők ezért az összegért nem KONKRÉTAN számolnak, hanem hatalmas biztonsági tartalékkal felvértezve véleményezik az épületet. Ami azt is jelentheti, hogy a tetőtér más műszaki megoldással mégis beépíthető. Természetesen egy nem megfelelő alapozású épületre adott szakvéleményt nem fog felülírni egy felmérés+statikai számítás...

Van egy beton alappal rendelkező vályogtéglás épület, amire egy általam is sokszor ajánlott statikusiroda azt írta le, hogy a tetőtere úgy építhető be, ha végig vasbeton pillérek kerülnek a vályogfalba süllyesztve, arra koszorú+födém+térdfal+tetőtér.

Azaz a vályogfal hónapokig ázna a munkálatok alatt, és lényegében falkitöltő szerepe maradna csupán, már amennyiben a munkálatok végéig megőrizné a szilárdságát, miközben folyamatosan betonozás miatti locsolásnak, és az időjárásnak lenne kitéve. Természetesen teljesen nonszensz a dolog anyagilag is, kivitelezésben is.

Az én megoldási javaslatom az épület bejárása után egy új besűritett fafödém lenne a jelenlegi fölé, térdfallal, tetővel. A statikus kolléga első blikkre azt ajánlotta, hogy a térdfal is legyen könnyűszerkezet. Ezzel a technológiával 2-3 hétig lenne csak kitéve időjárásnak az épület, valamint nem locsolnánk sz*rrá.

De ez a megoldás sem biztos, hogy megfeleltethető, számolni-mérni kell. A labda most ügyféli oldalon pattog, megér-e nekik ennyi pénzt a felmérés+statikai számolás, miközben van esély rá, hogy még ez a megoldás is kútba esik.

A tetőtér beépítésről még rengetegszer lesz szó a továbbiakban is, külön-külön bejegyzésben szeretném a megoldási lehetőségeket bemutatni, költségekkel, előnyökkel-hátrányokkal. 

Ha úgy döntesz, hogy belevágsz a dologba hivatalosan, akkor ez egyszerűsített bejelentés formájában történik.

Ehhez kellenek:

- meglévő állapot felmérési tervei

- tervezett állapot tervei (helyszínrajz, alaprajzok, metszetek, homlokzatok, idomtervek, műszaki leírás)

- statikai számítások és tervek

- elektromos és gépész rendszerleírás (NEM TERV!)

- energetikai számítások

- településképi vélemény akkor, ha változik az utcakép

Ezeket ÉTDR-en keresztül kell a járási építésfelügyelethez benyújtani elektronikusan és ha megfelelő a dokumentáció, akkor 16. naptól kezdheted a munkálatokat.

E-naplót meg kell nyitni, de vezetni nem kötelező, viszont egyes bankok kérhetik a napló vezetését. Erről itt írtam bővebben.

Amikor készen vagy, kelleni fog használatbavételi/lakhatási, illetve most jelenleg erre hatósági bizonyítványt állítanak ki, ennek menetéről itt irtam bővebben.

A kivitelezés mehet kalákában/sajátkezűleg is, erről pedig itt találsz leírást.

A bejegyzés trackback címe:

https://komkel.blog.hu/api/trackback/id/tr2416267860

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

süti beállítások módosítása