Szólok előre, hogy ne jogi blablát várjatok a bejegyzésben, mert az megtalálható rengeteg ingatlanos portálon is... a szokásos közérthetőséggel és köznyelvben elterjedt fogalmakkal próbálom elmagyarázni, hogy milyen fokozatai vannak a "közös lónak".

Gyakran találkozom a házszemlék/távszemlék során azzal, hogy egy telken több lakóegység van és ezekből az egyik eladóvá válik.
Legegyszerűbben úgy ellenőrizhető, hogy vannak-e külön helyrajzi számok az ingatlanhoz (tulajdoni lapon). Ha nincsenek, akkor osztatlan közös, jobb esetben használati megosztással.

Azt semmiképpen nem szabad elhinni, hogy a telek megosztható külön helyrajzi számra. Ha ez tényleg így lenne, akkor pár százezer forint költséggel ezt megoldották volna, hiszen több milliós értéknövekedést hozna a különálló ingatlan státusza.

Ez tipikusan a "közös ló" és annak a "túros háta", viszont vannak fokozatai, típusai, hogy ez mekkora problémaforrás tud lenni a későbbiekben.

Vegyük végig ezeket, előnyökkel és hátrányokkal:

OSZTATLAN KÖZÖS TULAJDON

Ez a létező legrosszabb variáció.

Kezdjük azzal, hogy a többi ingatlantulajdonosnak elővásárlási joga van. Tehát ha jól lealkudod az ingatlant, könnyen lehet, hogy másnak kapartad ki a gesztenyét.

Tavaly volt olyan esetem, ahol a rossz szomszédi viszony miatt az eredeti vételárból nem engedett a tulajdonos a szomszéd felé, viszont amikor jöttek a vevők, lealkudták, azon az áron kénytelen volt mégis eladni neki, az elővásárlási jog miatt. Kihívott a vevőjelölt engem állapotfelmérésre, az abban leirtak alapján az eladó engedett 7 milliót (az 50-ből), de végül a szomszéd vette meg a kialkudott 43M-ért...

Második elég rossz hír, hogy az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok korlátozottan hitelképesek, amelyik bank ad is rájuk hitelt, lényegesen kevesebbre értékeli emiatt, azaz a hitelbiztosítéki értéke alacsonyabb, akár 20-40%-al is.
Ehhez kapcsolódik az is, hogy a hitelfelvételhez kell az összes ingatlantulajdonos hozzájárulása.

Harmadik rossz hír, hogy bármilyen engedéllyel/bejelentéssel kapcsolatos eljárásban kell mindegyik tulajdonostárs/haszonélvező hozzájárulása is, azaz egy bővítésnél ez meg tudja bonyolítani a papirmunkát rendesen.
De egy sima felújítást (pl utólagos hőszigetelés) is meg tud nehezíteni, mert ehhez is kell a többi tulajdonos beleegyezése.
Itt azért van egy jó hír, mert ha a beruházás értéknövelő az ingatlan szempontjából, akkor a bíróság is kedvezően ítél, hiába "pattog" a másik fél.

Hogy folytassam a sort: ha nincs ügyvédi megosztás, a telken lévő másik épület károsodása esetén annak a költségébe bevonható az osztatlan közös társ. Ez már messzire vezet és a valóságban azért létezik egy "kialakult szóbeli megosztás", ami ezt kizárja, de amikor egy épület van, benne több lakással és a tetőtéri lakás beázik, akkor a földszinti lakó is fizetni fog, mint a katonatiszt.
Ha nincsenek külön mérőórák, akkor valakinek fizetnie kell a "révészt", hogy ne kössék ki a közműveket, utána lehet egymás között csatározni miatta.

Előnyök? Az árán kivül szinte semmi.

Ha nincsen legalább ügyvédi megosztás, akkor szólaljon meg a vészcsengő mindenkinél, mert valami nincs rendben.
Ahhoz hasonlít a helyzet, mint amikor használt autót úgy árulnak, hogy nem működik a klímája, de "csak fel kell tölteni klímagázzal". Na persze... Az ügyvédi megosztás nem két fillér, de ha ez megvan, nagyon megnöveli az ingatlan értékét és sokkal forgalomképesebb is általa. Ha nincs ilyen, annak komoly oka van.

HASZNÁLATI MEGOSZTÁSI SZERZŐDÉS

Ennél a változatnál le vannak fektetve a birtoklási, használati és rendelkezési jogok az adott ingatlanrészre. Ez egy ügyvéd által ellenjegyzett szerződés, tehát enélkül csak egy sajtcetliről beszélünk, ami nem ér semmit! Ez bekerül a Földhivatalhoz is, de fontos tudni, hogy sehol nem jelenik meg, ha valaki lekéri a tulajdoni lapját az ingatlannak, nem fogja látni. (csatolt iratként van jelen)

Ebben a használati megosztásban le van írva, hogy ki-melyik telekrészre és házrészre jogosult, hogyan van az átjárás, hogyan történik a közművek szolgáltatása, stb. Azaz tiszta helyzetet teremt.
Fontos megjegyezni, hogy nincsen szabvány formája a szerződésnek, de hitelezés szempontjából vannak a bankoknak minimum követelményeik, amiknek szerepelniük kell.

A használati megosztás melléklete egy vázrajz, ami azonban nem olyan, mint a hivatalos földhivatali változási vázrajz, hanem attól lényegesen egyszerűbb "rajzocska", ahol egyértelműen szerepel a telek megosztása, telekrészek területei, bejáratok, stb.
Itt sincs jogilag tartalmi minimum követelmény, hanem a banki részről veszik szigorúbban.

Ha rendesen le van papírozva minden, akkor ez sokkal jobb dolog, mint a sima osztatlan közös tulajdon, de ettől még a papírok mögött továbbra is közös lovat nyergelünk.
Elővásárlási jog például ugyanúgy van.

TÁRSASHÁZ, ALAPÍTÓ OKIRATTAL

Ennél a változatnál ún. albetétek vannak, tehát a teleknek van külön helyrajzi száma, és az összes lakásnak (vagy egyéb albetétnek külön), amik a tulajdoni lapon is megjelennek önálló rendeltetési egységként.
A társasházaknál van alapító okirat, ami nagyon hasonló a használati megosztáshoz, letisztáz minden kérdéses dolgot.

Legfontosabb: NINCS elővásárlási joga a társasház többi tagjának!

Teljesen tiszta jogi és pénzügyi helyzetet teremt, a közös ló itt csak a közös tulajdonú részeknél jelentkezik.

Kérdezhetitek, hogy miért nem lehet minden osztatlan közösből társasház, ha az a legjobb és legjobban forgalomképes?
Az adott ingatlanok esetében a települési építési szabályzat szabja meg, hogy HÁNY DARAB ÖNÁLLÓ RENDELTETÉSI EGYSÉG lehet a telken. Általában ezt a telekterülethez kötik, de van sok más előírás is.

Azaz ha van egy pl 650 m2-es telek, hiába van rajta két lakóépület, sosem lehet belőle jogilag társasház, hiszen ott 700 m2 kell a két önálló rendeltetési egységhez.
Ismételni tudom csak magamat: NEM HISSZÜK EL, hogy megoldható a társasházasítás, ha eddig nem oldották meg!

Marad tehát a közös ló...

Érdekes adalék, hogy a sok ikerház építés miatt bevezették jópár településen az "egy telek - egy ingatlan" elvet, ami miatt az eladásra építő kivitelezők kitértek a hitükből, hiszen így már nem tudnak ikerházat/sorházat építeni, amit társasházként dobtak anno piacra.
Most ők is áttértek erre a használati megosztásos dologra, ami a vásárlók számára jelent sokkal rosszabb kondíciókat... kezdve azzal, hogy ikerházaknál is ritkán találkoztam azzal, hogy hanggátlás megfelelő lett volna, de használati megosztásos ingatlannál pláne nincs erre figyelve.
Vannak sztorik erről is, az állatok leesik, ha megírom.

Kommentelni a facebook-csoportban lehet.