Bontsuk több részletre a véleményemet, mert érintenünk kell az ingatlanpiacot vétel-eladás szempontból, új építés és felújítás/korszerűsítés szempontból, kivitelezői és tervezői oldalról. Magánvélemény.

Érdekes visszaolvasni a 2022. márciusban írott "jóslatomat", hogy mi várható idénre...

"...a használt ingatlanok ára sem fog csökkenni, sőt, mivel egyre megfizethetetlenebb az új építés, egyre inkább kapósak lesznek, aminek szintén árfelhajtó szerepe van.
Szóval az a tanács, hogy várjatok az építkezéssel/felújítással ugyanúgy jó lehet, mint hogy nem szabad várni, mert úgysem lesz olcsóbb, a magyar forint pedig egyre kevesebbet ér."

Hol volt még ekkor a rezsicsökkentés-csökkentése, az energiahiány, a brutális infláció, az EU-s pénzek befagyasztása, a kamatok elszállása?

HÁBORÚ ÉS KÖVETKEZMÉNYEI

A háború még tart és egyre távolabbinak tűnik a vége, miközben az oroszok felperzselt föld taktikája nem sok jót vetít előre. Jelenlegi helyzetben magas energiaárak váltakoznak a még magasabbakkal, így az energiaigényes építőanyaggyártás miatt az anyagárak csökkenése nem igazán várható.

A kiesett ukrán fa és acél helyett az elmúlt hónapokban kiépültek más beszállítói láncok, ami az eszetlen árakat lejjebb hajtotta, az acél ára például majdnem megfeleződött a csúcsárhoz képest.
Közben a gipszkarton, a cserép, a tégla, a szigetelőanyagok árai egyre kúsznak feljebb, szinte havi ugrásokkal.

Tételezzük fel, hogy lerendeződik az ukrán-orosz helyzet és ezáltal az energiapiac is megnyugszik. Ebben az esetben azért nem fognak csökkenni az anyagárak, mert a teljesen szétlőtt Ukrajnát újjá kell építeni. Egy ekkora ország évekig nyakló nélkül nyelni fog minden építőanyagot, ráadásul várhatóan EU-s és amerikai segélyekből, tehát pénz lesz bőven rá.

Ukrajna itt van a szomszédban. Ha nem utálnak ki minket magyarokat onnan, akkor lehet odamenni dolgozni. Főleg a közeli megyékből fogja a segédmunkásokat elszipkázni a hrivnyás fizetés.

Építőanyagár csökkenés nem várható tehát a közeljövőben.

ÚJ ÉPÍTÉSEK

Az Orbán-kormányok vesszőparipája mindig is az új épületek építése volt, kormányzati támogatásokkal jól megtolva a középosztályt, hogy épüljön a sok családi ház. Ennek meg is lett a következménye, az elmúlt években adott CSOK és kedvezményes hitelek beépültek az árakba, brutális áremelkedést okozva az ingatlanpiacon.

Megjegyzem, hogy a régióban még most is olcsónak számít az ingatlan, tehát ez nem feltétlenül probléma, már ha ilyen szempontból nézzük. Ha a magyar fizetés oldaláról nézzük, akkor más a helyzet...

Idén év eleje óta több minden történt. Tart a háború, harcolunk Brüsszellel és forintunk van, ami egyre gyengül, nem jönnek az EU-s pénzek.

Szóval elszállt az árfolyam, befagyasztották az EU-s pénzeket, vétózgatunk és ársapkázunk.

Ennek következtében bőven 400 Ft felett van az euró, 8% alatt nincs hitelkamat, zöldhitel megszűnt, az infláció 20% feletti. Lényegében az új építések leálltak családi ház szinten.

Új ház tervezésre árajánlatkérés hónapok óta alig jön, ugyanerről számolnak be a kollégák is minden szakágból. A korábban elkezdett futó projectek még mennek, de újak a látóhatárban sem, vagy sokkal kevesebb számban.

Kivitelezők nyár óta folyamatosan hivogatnak, hogy van-e munka kilátásban, mert a betervezett munkák jó része halasztva lett, vagy ment a levesbe. A mostanra elkészült, eleve eladásra épülő házakat egyre nehezebb eladni, alig van érdeklődő.

Hiába hosszabbították meg az 5%-os ÁFÁ-s lehetőséget az új építésekre, ennek hatása nem lesz mindaddig, míg a kamatkörnyezet ilyen marad. Államtól komolyabb ösztönzés (pl zöldhitelhez hasonló konstrukció) a jelenlegi helyzetben nem várható, még jövőre sem.

Pár év kiesés az új házak építésében keresleti vákumot fog előidézni, azaz amikor magához tér a pénzpiaci környezet, azzal szembesülnek az emberek, hogy nincsen eladó/épülő új ház a piacon. Megindul megint az őrület, a nyerészkedők felrántanak 3-4 hónap alatt kész házakat, amivel az igazságügyi szakértőknek, ügyvédeknek és bíróságoknak lesz ismét jó sok dolga.

Az építőipar nagyon szenvedi a rendes szakemberek hiányát és a kóklerek utóbbi években egyre nagyobb térnyerését. Ha nem lesz munka, a maradék jó szakembergárda is feloszlik, külföldre megy. Itt a külföld lehet Ukrajna is, ahogy fentebb utaltam rá...

Az új építések hiánya miatt az építőiparban elbocsátások lesznek, a kevés munkára sok jelentkező akad, akik ezáltal munkadíjban versenyeztethetőek lesznek. A munkadíjak növekedése nem várható, sőt annak ellenére csökkenés lesz, hogy közben az infláció szárnyal. Sajnos ezzel együtt a szakemberállomány tovább higul és ha Ukrajna felszívja az olcsó segédmunkásokat az újjáépítésre, akkor nagy pislogás lesz a végén.

FELÚJÍTÁS/KORSZERŰSÍTÉS

A jelenleg még futó otthonfelújítási támogatást várhatóan meghosszabbítják, emelt összeggel folytatódik januártól. Ez nem biztos, de nagyon sok helyről hallani és van logika a dologban.

Az új építések, jelentősebb bővitések leállnak/leálltak, mert hitelt felvenni alig lehet, a kamatok magasak.

Pörgetni kell az építőipart, mert jelentős tömegeket tart el, az államnak is sok bevételt generál. Erre kiváló volt a 3+3 milliós otthonfelújítási támogatás, ami szürkítette az építőipart, miközben kissé javította a meglévő ingatlanállomány állapotát is.

Viszont ez a felújítási keret és tevékenység nem képes felszívni az új építésekből kiesett munkaerőt és felszabadult építőanyag kínálatot, inkább csak szépségtapasz lesz egy haldokló testén.

Én azt várnám, hogy az energia-helyzetre tekintettel a felújítási támogatást energiatakarékossági feltételekhez kössék (hőszigetelés, nyílászárócsere, stb), de ez jelentősen szűkitené a felhasználhatóságát, ezért szerintem ez nem kerül bele.

A felújításoknál jelenleg is sok a kókler és átverős vállalkozás, ezek száma várhatóan nőni fog.

INGATLAN ADÁS-VÉTEL

Nincsenek könnyű helyzetben az ingatlantulajdonosok. Megérkeztek az októberi fűtési számlák és nehéz eltitkolni a vevőjelölt elől az 5-6-szorosra nőtt összegeket.

Elképesztő áreséseket látok a családi házak tekintetében, a nyár elején 170 millióért hirdetett épületet jelenleg 120 millióért próbálják eladni, sikertelenül. Sokkal kevesebb az érdeklődő, hiteles alig van, a komolyabb vevők pedig pofátlanul alkudnak.

Megjegyzendő, hogy a jól megépített, energiatakarékos épületek továbbra is pörögnek, viszonylag jó áron. Ezek ára nem esett sokat és mivel jópár évig nem kell hozzájuk nyúlni, az értékük tartósan magas marad, főként ha nem épülnek újak közben.

Ahol viszont döccen a műszaki tartalom, vagy a rezsiköltség jelentősen túlnyúlik a határon, kíméletlen alkukat látok. Az elmúlt évek ingatlanpiaci boomja a szemünk láttára válik hamuvá, a korszerűtlen és korszerű épületek közötti árolló egyre nyílik.

Aki most olyan épületben lakik, ami rezsibiztos, marad a fenekén, inkább letesz arról, hogy még egy szobával nagyobb házba költözzön. Az ismert, biztos rezsijű épület melegét kevesen áldozzák fel a bizonytalanért.

Szóval az ingatlanpiac lassul, nyeregben most a vásárlók vannak, ha nem hagyják magukat átverni. Nagyon oda kell figyelni a részletekre, mert az alacsony rezsijű épület a valóságban sokszor annyit jelent, hogy nem fűtötték teljesen, vagy a sárga csekkek elől rejtett módon (pl tüzifa) történt a rásegítés.

Idő van most válogatni, ahol űzik a minél gyorsabb ajánlattételre a vevőjelöltet, azt el kell engedni.

Nem egyszer látok döbbent tekinteteket, amikor mondom, hogy a ház rezsije nem valós, várhatóan a duplája lesz a hirdetésben szereplőnek. Ehhez ismerni kell a szerkezeteket, több száz ingatlan energetikai vizsgálata és számolása után elég biztosan tudom sávosan behatárolni, mi várható a valós fogyasztásban.

Ingatlant befektetési célra vásárolni most nem jó ötlet. A korszerű, energiatakarékos ingatlanok ára is csak stagnálni fog, viszont ilyen infláció mellett ez sem jó. Ami felújításra szorul, az zsákbamacska. A teljes felújítási költséget nem lehet az árból lealkudni, tehát a felújítás/korszerűsités végére várhatóan többe fog kerülni, mint egy ugyanolyan, már felújított, piacon lévő épület, azaz jó pár év múlva realizálható bármiféle árazonosság a piacon.

Magam ellen beszélek, hiszen ingatlanok állapotfelméréséből élek, de én várnék tavaszig. A tél megteszi a hatását az ingatlanpiacon, a 3-4 milliós éves gázszámlák sokak fejében tesznek rendet és terelik a kisebb ingatlanok irányába a nagyméretű ingatlanban bolyongó (főként idős) embereket. Ennek folyományaként természetesen a lakásárak fognak kilőni, ahogy ez már most is látszik.

Az ingatlanpiacon ki fog alakulni egyfajta rétegződés, világosan lehet majd látni már az árból, hogy az ingatlan a rezsinek melyik oldalán áll. Mert ne legyenek illúzióink, évekig ez fogja meghatározni az életünket.

A bejegyzés elérhető a youtube-on is:

A bejegyzést kommentelni

a weblapomon,

vagy a facebook-csoportban

lehet.

---