A fiatal pár több ingatlant szeretett volna megnézetni velem vásárlás előtt, de mindig úgy jártak, hogy a háznézés előtt egy nappal eladták az ingatlant másnak. Egyre gyakoribb a dolog, nem vár az ingatlanpiac, napok alatt elkelnek a jó ingatlanok.
Este 7-kor jön egy mail tőlük, hogy másnap délutánra kellenék, a korábbiakból okulva "vinnének magukkal" már az első szemléhez is. Megoldható? Késő estére tudtam berakni, így másnap este 8-kor betoppantunk a 2010-ben épült ikerház-felet megtekinteni.
Az ingatlanos elmondta, hogy már van négy vételi ajánlat, kvázi azonnali döntés fog kelleni.
Az épület egy földszint+tetőteres kialakítású, hagyományos téglaépület, a tetőtérben kutyaólakkal. Mivel 10-12 éves építkezésről beszélünk, vannak olyan dolgok, amiket nem kell ellenőrizni és vannak olyanok, amiket igen.
Minden korszaknak megvannak a tipikus hibái, vagy az alkalmazott anyagokról és technológiákról lehet tudni, mire kell odafigyelni. Épp úgy, mint egy autónál, ott is egy jó szerelő az évjáratból tud már hibákra következtetni...
Mire nem kell figyelni?
- vízbekötés: teljesen evidens, hogy KPE (azaz műanyag) csöves a vízóraaknától az épületbe menő betápvezeték
(ellenőriztem azért)
- elektromos rendszer: ekkor már csak szabványosított mérőóraszekrényt engedtek kialakítani új épületeknél, itt csak a teljesítmény volt a kérdés. Kicsit megkoptak a feliratok, de 3x16A volt biztosítva
A belső vezetékrendszer már csak réz lehetett, így nem kezdtem el piszkálni a belső kötődobozokat a ránézés miatt. Komolyabb mérés és átnézés nélkül az esetleges keresztmetszeti hiányosságok vagy kötési problémák úgysem derülnek ki, erre pedig egy ilyen szemle alkalmatlan. (és én is az vagyok, ehhez rendes villanyszerelő kellene már)
- falak és padló alatti vízszigetelés: bár sok mindent láttam már, de 2010-ben elhagyni a bitumenes vízszigetelést a falak és a padló alól olyan, mint autónál elhagyni mindenféle alvázvédelmet és csak a csupasz lemezre szerelni a kasztnit. Találkoztam már ilyennel is, de ennek elég komoly látható jelei vannak.
Mivel nem fáj a mozdulat, azért elővettem a nedvességmérőt, ráellenőriztem pár helyen a falakra és padlóra, az eredmény igazolta az elvártakat.
- padlóban van hőszigetelés: itt már nagyobb százalékban találni turpisságot, de jellemzően a kötelező minimumot belerakták a földszinti padlóba.
A mérés alapján 4-5 cm van benne, ami nem igazán rózsás, de nagyon sokat jelent hőérzet és komfort szempontjából.
(A teraszburkolat szintje a belső padlószint alatt volt 3 cm-el, így a mérőszalagon látható 8 cm-hez ez hozzáadódik, azaz a belső padló rétegrend vastagsága 11-12 cm, ebből 6-7 cm az aljzatbeton+burkolat, a maradék a lépésálló hőszigetelés)
- tetőszerkezet keresztmetszeti méret: a tetőnél sok mindent kell nézni, de abban szinte biztosak lehetünk, hogy a keresztmetszeti mérete a szarufáknak megfelelő lesz. Azt írtam fentebb, hogy "nagyobb százalékban találni turpisságot", itt ennél a szerkezetnél ez háromszor esélyesebb.
- áthidalók és koszorúk vannak, az alapozás beton: ezek hiánya vagy hibái már kiütköznek egy ennyi idős épületen
- kazán: gázkazán esetén már csak kondenzációs kazánt lehetett volt érdemes beépíteni, a hozzá való kéménnyel együtt, de kötelezővé csak 2015 után vált ez a típus (köszi a kommentkiegészitést :) )
Mire kell figyelni?
1. Külső hőszigetelés
Általában készült, még ha csak 5 cm is. Ránézésre, kopogtatásra előjöhetnek a gyenge minőségből és kivitelezésből fakadó hibák, mint például rossz hálózás, vagy dübelezés hiánya, hasonlók.
Sok esetben a lábazati hőszigetelés nem zártcellás XPS, hanem a sima homlokzati EPS van odarakva. Ennél a háznál nem így volt, a lábazaton XPS, a homlokzati hőszigetelés pár helyen megkopogtatva és megnézve rendben levőnek tűnt, a nyílászáróknál is ráfordultak 2 cm hőszigeteléssel, így a hőhídmentesítésért is tettek valamit.
Az épület körül volt térkő járda, illetve kavicsos rész is, ez is pozitív.
2. A nyílászárók
Amikor a ház épült, a nyílászáró piac tele volt gyenge minőségű termékekkel és nem nagyon lehetett utánanézni, hogy mi-mit jelent, így aztán sűrűn találkozom olyan 10 éves műanyag nyílászárókkal, amik szinte már csereérettek.
Tudni kell, mit kell nézni, illetve ismerni kell ránézésre a rossz hírű termékeket. Hőkamerával rá szoktam nézni, a nem hőhídmentes beépítés okozhat vizesedési/penészedési problémákat. Ennek vannak hőkamera nélkül is látható jelei penészfolt, festékpergés vagy penészes gumirozás formájában.
Néhány ablakot és erkélyajtót kinyitogatok, kipróbálva, de az összes nyílászáróra nem keritünk sort a szemle alkalmával.
3. Kent vízszigetelés
Ez az, amit 70%-ban kihagynak vagy anyagi megfontolásból, vagy pedig mert a burkoló egyszerűen nem foglalkozott vele.
A kent vízszigetelés a vizesblokkokban szükséges, a végső aljzatbetonra ÉS a falakra kenik fel. Az aljzatot telibe illene, körbe a falon 10 cm magasságban, valamint a zuhanyzónál és kádnál minimum 180 cm magasságig.
Miért kell ez, ha van csempézés? - kapom a kérdést mindig.
A csempe fugáin keresztül zuhanyzás/pacsálás közben a sok víznek köszönhetően átszivárog a nedvesség, ami a falat áztatja. A zuhanyzó/kád falának a túlsó felén szépen lehet látni.a fal elszineződését, sok esetben a nedvesség ennél tovább terjed a szomszédos falakra és padlóra.
Nincs is rosszabb annál, mint amikor a kész házba beköltözve 1 év után lehet szétverni a komplett fürdőszobát a kent vízszigetelés hiánya miatt...
Itt a műszer által mért értékek alapján volt kent vízszigetelés.
4. Fűtési rendszer
A kazán kondenzációs, ahogy korábban említettem. Az épületben radiátoros fűtés van, falba és padlóba rejtett (ötrétegű) csövezéssel.
Itt szerencsére szintenként osztógyűjtőt találtunk, nem pedig egymás után sorba voltak kötve a radiátorok.
Viszont az egész rendszert a kondenzációs kazán beépített szivattyúja keringette, ami fűtésszabályzásilag és áramlásilag sem a legjobb megoldás. Kell egy hidraulikus váltó a kazán alá, valamint 1-1 keringetőszivattyú az osztógyűjtőkhöz. Ez némi csövezéssel és minimális átalakítással jár, de nem nagy felfordulással. Költségben kb 300e Ft.
Mivel 10 éve ilyen a rendszer, ha nem működne kielégítően, akkor már hozzányúltak volna, de nem optimális a működése a rendszernek.
5. Használati melegvíz (HMV)
A lakás földszint + tetőteres, mindkét szinten található vizesblokk. A kazán egy átfolyós kondenzációs gázkazán, ami egyszerre egy csapolóhelyet tud kiszolgálni, azaz ha valaki zuhanyzik, valaki pedig megnyitja a melegvizet a másik fürdőban vagy konyhában, akkor elszáll a melegvíz és kell 1-2 perc az EGYIK ELZÁRÁSA UTÁN, mire a kazán magára talál és ismét rendesen folyik a beállított hőmérsékletű víz.
Keringető ág nem volt kiépítve az épületben.
Ezt természetesen meg lehet szokni, de bosszantó tud lenni. Orvosolni lehet egy indirekt tároló beépítésével (kb 300e Ft mindenestől), viszont ennek van helyigénye. Alternatíva lehet egy olyan kazán beszerelése, ami HMV-tárolóval rendelkezik, azonban egy ilyen kazán 5-600e Ft.
6. Térdfal
Tetőtérbeépítés esetén úgy lehet teret nyerni, ha a tető megemeljük, azaz van körben (általában 1 méter magasságú) egy úgynevezett térdfal. Ezt a térdfalat a tető folyamatosan terpszeti/nyomja szét és hiába van rajta koszorú, az nem elég. Kellenek bele merevítő pillérek, amik vasbetonból készülnek.
Mivel a tégla és a vasbeton más-más szerkezet, a hőkamerával lehet látni, ez a térdfal el van-e látva pillérekkel. Bármilyen rémisztően hangzik, ez sajnos nem evidens. Viszonylag gyakran találkozom ennek hiányával, ami viszont olyan jellegű szerkezeti probléma, hogy nem javaslom megvételre az ingatlant.
Ezen a házon ez megvolt, gyönyörűen látszott a hőkamerán.
7. Tető hőszigetelés
Sajnos még manapság is általános, hogy a tető ferde síkjába az olcsó, nem megfelelő üveggyapotot rakják be a kivitelezők. Ha nem önhordó hőszigetelés kerül beépítésre, akkor az idővel összerogyhat, a hőkamerával lehet látni a folytonossági hiányokat. Ezek mind hőhidak és penészedéshez, párakicsapódáshoz vezetnek.
Fent a padláson látszott, hogy olcsó gyapot került be a tetőbe, ám 10 év távlatából is viszonylag még tartja a pozicióját, alig látni hőhidakat. Olyan legalábbis nem, ami aggodalomra adnak okot. A nyári átmelegedés elleni védelme csekély, a hanggátlása nulla ennek a szigetelésnek.
A kutyaólak, illetve oromfalat illesztésénél kissé hiányos a szigetelés tömörsége, de ezzel együtt lehet élni.
Ami probléma viszont, hogy a padlásfödém hőszigetelésének tetejére párazáró nejlont tettek, ami páratechnikai szempontból nem jó. Ezt le kell szedni róla és szabadon hagyni a hőszigetelést.
8. Tetőszerkezet
A keresztmetszeti méreten felül nagyon fontos, hogy a faanyagot kezelték-e beépítés előtt láng- és gombamentesítővel, ami a rovarkártevők ellen is ad védelmet. Ennek van jellegzetes színe, ránézésre megállapítható ennek hiánya vagy megléte.
Itt kezelt fával találkoztam.
A tetőfólia milyensége is fontos, különösen tetőtérbeépítés esetén. Vannak olyan fóliák, amik pár év alatt gyakorlatilag elporladnak, pótolni pedig a komplett héjazat leszedésével lehet csak.
Itt nem ez a "porladós" tetőfólia volt, hanem egy fokkal jobb. Ez nem fog elporladni, viszont nem páraáteresztő tetőfólia, ami a tetőtérbeépítéshez kellene. Páratechnikailag nem szerencsés ez a típus, de csak extrém esetben lehet vele probléma ennél az ingatlannál.
Az épületen egy egyszerű nyeregtető van, komolyabb vápák nélkül, így kicsi az esély, hogy a fólia milyensége miatt beázás lenne, vagy a hőszigetelés berohadna.
Az eresznél nincs cseppentőlemez, ami miatt az alsó sor ereszlambéria elrohadhat idővel.
Nem csak cseppentőlemez nincsen, hanem beszellőzési lehetőség sem, valamint a kellő számú szellőzőcserép is hiányzik. A tető átszellőztetésének hiányában a nyári felmelegedés fokozott mértékű. (este 8-kor a 33 fokos felületű gipszkarton alatt feküdni nem annyira mókás)
9. Elválasztó fal az iker felé
Az utóbbi években kezdik komolyan venni a megfelelő hanggátlást két lakás/iker között. Korábban erre nem forditottak akkora figyelmet, sok esetben van egyrétegű sima főfaltéglából rakott elválasztó fal, amibe ráadásul még vésve is vannak csövek/vezetékek.
Itt dupla elválasztófal van, tehát a hanggátlással nem lesz probléma. Plusz pont, hogy a padlástérben is fel van falazva az elválasztás, ez is elmarad szinte mindig.
10. Gipszkartonozás
Lényeges kérdés a belső oldali párazárás megléte vagy hiánya. Ha nincs semmi, az komoly gond, ugyanis a beltérbe jutó gyapotszálak gyerekek esetében asztmát okoznak, illetve a párazárás nélküli hőszigetelés szeles időben alig ér valamit.
Itt sima nejlonfólia volt berakva párazárásként, ami egy fokkal jobb a semminél. A gipszkarton vázszerkezete kezeletlen tetőléc. Véleményem szerint ezzel együtt lehet élni, de azért 20 éves élettartamnál már érdemes lenne a komplett tetőtér gipszkartonos részeit felújitani (új hőszigetelés, rendes párazárás, rendes gipszkartonozás)
11. Teraszok és erkélyek
Szintén a normális vízszigetelés hiánya miatt 5-8 évente a kerámia lappal burkolt teraszok és erkélyek felfagynak, a lapok kopognak. Sajnos ezt természetesnek veszik az emberek, pedig normálisan megcsinálva nem kellene ezt ilyen időközökben felújítgatni, kibirna 15-20 évet.
Ez viszont 30-40e Ft/m2 költséget jelent kb a jelenlegi árakon. Ennél az épületnél a tetőtéri erkély és a földszinti terasz is beleesik ebbe a csapdába, bár a burkolat felfagyása csak esztétikai jellegű probléma.
---
A házba belépve kellemes hűvös fogadott minket.
"A tetőtéri klíma ilyen jól áthűti az egész lakást, és csak keveset kell használni!" - büszkélkedett az ingatlanközvetítő.
Aha, persze.
A klíma 16 (!) fokra állítva pörgött max teljesítményen a tetőtéri közlekedőben.
A hőkamera alapján a tetőtéri ferde síkok felületi hőmérséklete 30 fok és felette, a falak 29 fokosak. Magyarul standard tetőtér, nyáron pokoli meleggel... Javasoltam a vevőjelölteknek, hogy rakassanak majd be egy multiklímát, ami 1 kültéri és 3-4-5 beltéri egységet jelent, hogy komfortosabban lehessen a hűtést megoldani.
A fentieket mindet átbeszéltük a kb félórás átnézést követően és ők vételi ajánlatot is tettek az ingatlanra. Elhittük, hogy tényleg van 4 másik ajánlat, mivel az ingatlan jó helyen van, nincs különösebb baj vele és az ikerszomszéd pár hónapja hasonló árfekvésben kelt el.
Pár nap múlva jött a mail: sikerült megvenniük, a meghirdetett vételár felett 1 millióval. (1 évvel ezelőtt 20%-al kevesebbért lehetett volna megvenni kb, ennyire elszálltak az árak)
Happy End? Az. Sikerült egy jó ingatlant vásárolni, bár az elszállt árak miatt ez némi keserű szájízzel van köritve.
A bejegyzést kommentelni ITT lehet.
---
