Építőipari tanácsadás kicsit szabadszájúan, de nagyon érthetően

Családi ház: felújítás, vásárlás vagy építkezés?

avagy van 60 millióm...

2020. május 18. - KömKel

Tételezzük fel, hogy van 60 milliód és családi házba szeretnél költözni 3 gyerekkel.

Mik az igények?

- 4 szoba

- 2 fürdőszoba, háztartási helyiség, lehetőleg külön WC is

- konyha-étkező-nappali használható méret, azaz minimum 40 m2

- energetikailag korszerű és komfortos

- családi ház kerttel

Tehát beszélünk 130-150 m2 lakótér igényről.

Mik a lehetőségek?

1. Használt ingatlan vásárlása, felújítása. Az ingatlan 80-100 éves.

2. Használt ingatlan vásárlása, felújítása. Az ingatlan ~50 éves.

3. Használt ingatlan vásárlása, felújítása. Az ingatlan ~30 éves.

4. Használt ingatlan vásárlása, felújítása. Az ingatlan 20 éves, vagy fiatalabb.

5. Új építésű ingatlan vásárlása.

6. Építkezés

Sok család részére nézek eladó házakat műszaki szemmel, ez a kérdéskör mindig felmerül, amikor leülünk átbeszélni az adott házzal kapcsolatos dolgokat, látottakat.

Vegyük sorra ezeket, észérvekkel, költségbecsléssel.

Hagyjuk a vályogház, könnyűszerkezet ház, vegyesfalú ház épületeket és most azzal sem számolok, hogy valamit szakaszosan, évek alatt újítanának fel. Az élethelyzet adott, a sokgyerekes családnak laknia kell komfortos körülmények között, nem pedig évekig malteros vödrökkel együttélve.

(Későbbi posztokban lesz szó ezekről az épületekről, illetve a szakaszos felújításról is)

A leírt költségek olyanok, hogy "csak" fizetned kell, nincs más dolgod. Amennyiben saját munkát beleölsz, vagy van a rokonságban szaki aki olcsóbban dolgozik, az természetesen csökkenti ezeket. De ilyenkor is vedd figyelembe, hogy a költségek ~60%-a anyagdíj, amin kevesen tudnak csak fogni.

 

1. 80-100 éves ingatlan

Ezek az úgynevezett "polgári épületek", kis kúriák. Vadregényes kerttel, saját történelemmel. Meglátod és megszereted, mert sugárzik belőle valami megfoghatatlan hangulat, a múlt, a történelem.

Bódvalenke – Wikipédia

(kép)

Jelentős kockázata van a vásárlásnak műszaki szemszögből, mivel az ekkor épült épületekben hiába történt azóta felújítás/korszerűsítés, általában ezt még az életkoruk felénél végezték el, tehát a 80-as évek táján.

Gépészetileg és energetikailag teljesen elavult, nulláról kell kezdeni ezeket, mintha nem is lennének. A legnagyobb problémát a vízszigetelés hiánya jelenti, aminek a pótlása jelentős tétel, és nagy felfordulással is jár. Az alapozása kő vagy tégla, ami érzékeny a talajsüllyedésre és ez az esetleges tetőtérbeépítést statikai okokból nehézzé teszi. Koszorú ritkán van az épületen. 

Kis szerencsével a tetőszerkezet ép, "csak" a héjalást (és tetőlécet) kell rajta cserélni. Ha ez nem így van, akkor általában a tetőcsere a födémet is érinti, súlyos milliókról beszélünk.

Amibe beleszeretsz kivül és belül, kiderül hogy minden porcikája jelentős többletköltséggel tartható csak meg.

Homlokzati tégladíszek, párkányok, frízek? Mindegyik eltűnik a hőszigetelés mögött, ha látványban vissza szeretnéd kapni, azt hőszigetelésből rakják már ki, tehát utánzat csupán.

Régi gerébtokos ablakok, belső fa spalettával? Nem légtömör, nem hőszigetelt, felújításához aranyáron lehet asztalost találni. Hőhídmentesítés és légtömörség miatt körbe pár centivel kisebbet kellene legyártatni belőle ugyanabba a nyílásba. De ekkor már az egy új szerkezet lesz, a hangulata elveszett.

Belső ajtók, széles toktakaróval, sokszor kétszárnyú kivitelben? Új hő- és vízszigetelt padlószerkezet esetén a válaszfalak elbontásra-újrafalazásra kerülnek. Ezek a nyílászárók ha túlélik a kibontást, találsz hozzájuk asztalost aki felújítja, az új válaszfalak szélességére igazítja... megér ajtónként 2-300.000 Ft-ot? 

Van pince! Van, csak éppen vizes... Nem látszik (jó esetben), mert biztosított a kereszthuzatos FOLYAMATOS szellőzése. Nem csak két ventillátorról beszélünk, hanem arról, hogy az ablakai nyitva vannak, átjárja a levegő keresztbe-kasul. Igen, télen is. Tehát ebből nem lesz mosókonyha, nem lesz gépészet, nem lesz kondiszoba. Illetve lehet, de sok millióról beszélünk, mire megoldod a vízszigetelést. (a belső oldali kent vízszigeteléshez kell szilárd aljzat és vakolat mindenhol, valamint csak az anyagára 6500 Ft/felületm2. Egy 5x4-es helyiségnek kb 55 m2-nyi felülete van, tehát csak a kent vízszigetelés anyagára 350.000 Ft. Ha több helyiségből áll a pince, MINDEN főfalát MINDEN oldalon számolni kell, plusz aljzat). Egy 80 m2-es pince esetén a felületek előkészítésével együtt lazán elszalad 5 millió forint és ekkor még a csupasz falaknál tartunk a pincében.

Oké, akkor hagyjuk szellőzni a pincét. De ekkor a mennyezetet szigetelni kell, hiszen a földszinti padló lesz komforttalanul hideg. Tudod mi az a Horcsik-födém? Mert a nagy többségében ilyen a pincefödém. Alulról íves a gerendaköz kialakítása. Hőszigeteld, ha tudod... Akkor hőszigeteljük felülről, hiszen nagy a földszinti belmagasság, el lehet venni belőle a szükséges 20 cm-t simán. Ekkor az összes beltéri ajtó kuka, és az ablakok parapetmagasságát is emelni kell.

Szóval az ilyen épületnél számolni kell egy új épület építését megközelítő felújítási költséggel, 3-400e Ft/m2-el (hasznos m2, bruttó ár). Ezért cserébe lehet egy valószínűleg belvárosi, patinás helyen lévő telken egy felújított, korszerűsített épületünk, melyből elveszett a patina. A felújítás során helyreállított régies kinézet gyenge utánzata csupán a valódi hangulatának, a belső terek kialakítása pedig sok kompromisszummal jár.

Ha nem újítod fel, akkor számolhatsz egetverő fűtési számlára, ami gázfűtés esetén egy ekkora épületre évi 500.000 Ft körül alakul. Ezzel együtt is viszont küzdeni fogsz a penésszel és a hideg falakkal. 

Ilyen épületet általában nem adnak olcsón, részben a kedvező fekvése miatt, részben pedig a hangulata miatt. Elkérnek érte 40-50 milliót, neked további 40-et igényelne a felújítása, korszerűsítése vagy megfelelő méretűvé bővítése. A keretbe nem fér bele és nagyon sok a bizonytalansági faktor. Egy olcsóbban adott ilyen jellegű épület pedig komoly feltárásokat igényelhet, mivel ott a lelakott épületben lehetnek pénznyelők.

2. Ötven éves ingatlan

Azaz a '60-'70-es évek körül épült. Kádár-kocka, jellemzően.

Fájl:Neszmély006.JPG – Wikipédia

(kép)

A korra jellemző módon általában már betonalappal rendelkezik, kisméretű tömör téglás, vagy ikersejt téglás épület.

A födém lehet fa, vagy betontálcás is. Ezzel ritkán van probléma, hacsak nem volt komolyabb beázás, vagy rovarkár. A betontálcásnál salak van a födémen, van betonkoszorúja is. Fafödémesnél ritka a betonkoszorú, ott a tetőszerkezettel egybeépítés biztosítja az együttdolgozást. Mindkét födémnél macerás a tetőtér beépítése, mert önmagukban nem alkalmasak rá. Fafödémnél sűriteni kell a gerendákat és száraztechnológiával dolgozni, míg a betontálcásnál kis fesztáv esetén a száraztechnológia a megoldás, nagyobb fesztávnál viszont kvázi kell egy új födém föléje, ami tehermentesíti. Tehát hiába szép nagy a padlás, műszaki szempontból a tetőterük korlátozottan beépíthető. Ha mégis erre adjuk a fejünket, akkor számoljunk 150-200.000 Ft/m2 költséggel a tetőtérre vetítve, plusz a tető költsége.

Az ilyen korú épületek tetőszerkezete általában kuka. Sok közülük a palafedéses, aminél a tetőszerkezet még inkább gyenge és ritka, de a cserépfedésesek esetén is kicsi a keresztmetszete a faanyagoknak. Nem beszélve arról, hogy nem érdemes beleölni 8-10 millió forintot a tetőtérbeépítésre úgy, hogy a tetőszerkezet 10 éven belül tutira csereérett.

Egy 10x10-es Kádár-kocka tetőszerkezete ~150 m2 felületű, melynek a teljes újjáépítése bontással együtt 3-3.5 millió forint lesz. (az megvan, hogy egy ilyen Kádár-kockán a sátortető miatti rengeteg kúpcserép és egyebek ára az alapcserép kétszerese lesz? Azaz hiába hirdetik, hogy az alapcserép 2200 Ft/m2, a tetőcsereped nem 2200x1500 =  330.000 Ft lesz, hanem több mint 700.000! Ez csak a cserép+fólia, semmi faanyag!)

Az ilyen épület gépészete, villanyszerelése, fűtési rendszere kuka, nulláról újra kell építeni

A nyílászárók szintén, hiába voltak esetleg "korszerűsítve" a '90-es években. Nehezítő tényező, hogy a nyilászárók felett masszív vasbeton tömbök vannak áthidalónak, vagy a másik véglet, hogy semmi sincs. Ilyenkor hőhídmentesítened kell, vagy új áthidalókat berakni.

Rengeteg rossz példát találni, a régi ablak helyére berakott új műanyag nyílászárókkal, nem gondolva a hőhídmentesítésre és a többi problémára. Ebből a témakörből sok cikk várható.

Ezen épületek jellemzően nagyon rossz beosztásúak, azaz legjobb kipucolni a belső (válasz)falakat és újratervezni a tereket. Ehhez az is löketet ad, hogy itt sincs padló alatti vízszigetelés, tehát szükség lesz új hő- és vízszigetelt padló rétegrendre. 

Új padlón új válaszfalak, új gépészet, új villanyszerelés, új nyílászárók, komplett hőszigetelés: számolható 150-200.000 Ft/m2 (bruttó ár, hasznos m2), tehát egy 10x10-es épületnél 80 m2 hasznos alapterület esetén ez 12-16 millió Ft, plusz a tető.

Egy ilyen házat tetőtérbeépítve szűkösen összejöhet a kívánt alapterület, de nagyon cipőkanállal. Földszint felújítva 15 millió, tető 3 millió, tetőtérbeépítés 40 m2-re 8 millió. Ekkor van egy 120 m2-es, földszint+tetőteres lakóépületünk 26 millió ráköltéssel.

Ha földszinten bővülnénk a kívánt alapterületig, akkor kell 50 m2 hozzáépítés, ami 15-18 millió manapság. Ebben az esetben felújítás 15, tető 3 millió pluszban, összesen 33-35 millió Ft.

Amennyiben alá van pincézve, ugyanaz érvényes rá, mint az 1. pontban levőnél, azaz nincs vízszigetelésük és csak állandó átszellőztetés biztosítása mellett használható tárolásra. Vagy súlyos milliókért varázsolható lakható térré...

A vételárra marad tehát ~30 millió forintunk, ami nagyjából reális is lehet. Itt az épületnél csupán a szerkezeti állapotot kell megnézni, valamint a közművesítettséget, telek fekvését és indulhat a banzáj. 

 

3. A 30 éves ház

Ezek az épületek a '80-as évek derekán, '90-es években épültek. Alapterületben általában már megfelelőek bővítés nélkül is, vagy pedig tetőtérbeépítésre alkalmasak.

(kép)

Betonalap, téglafal, legtöbb esetben betongerendás (béléstestes) födémmel. Jól hangzik? Hát talán mégsem...

A padló alatt bár van vízszigetelés, de hőszigetelés igen kevés, általában semennyi. A probléma az, hogy a vízszigetelés eleve egy betonrétegen fekszik, tehát a padló korszerűsítéséhez két réteg betont kell feltörni. Ha felfelé építed a padlót, a belmagasság csökken, valamint a nyílászárók magasságával leszel bajban. 

Apropó nyílászárók: természetesen korszerűtlenek, csereérettek. A probléma az, hogy zömmel jókora vasbeton áthidalók vannak felettük (nemritkán a koszorúval egybeöntve), amit hőhídmentesíteni kell. A nyílászáró szélesítés, máshová helyezés is tud szerkezeti macera lenni, nem ritkán több százezres költséggel.

A villanykábelezés hiába van rézből, a mai követelményeknek a keresztmetszete nem megfelelő, meg egyébként is át fogod szerelvényezni az egészet.

A vizesblokkok szintén kuka, cserélni fogod az avitt szanitereket és csempét. Ezzel együtt a teljes gépészetet.

A fűtési rendszer általában vastagcsöves radiátoros, vagy vegyestüzelésű kazánnal, vagy valami FÉG-gázkazánnal. Mehet a MÉH-be...

Ezeknél az épületeknél van egy nagyon fontos dolog: ha alá van pincézve, a 90%-uk beázik. Az építés idején már használtak vízszigetelést, azonban az akkor használatos anyagok ennyi idő után elfáradtak, elöregedtek. Az épület körbeásásával persze (sok esetben) ez javítható, de ez egyrészt súlyos millókat jelent, másrészt a rendezett kert/terep teljes feldúlásával jár, harmadrészt pedig sok esetben lehetetlen.

Nem beszélve az akkori épületsajátosságról: az 5 méteres hosszon 2 métert süllyedő lehajtó rámpáról. Tudod mennyi a megfelelő rámpahossz 120 cm mélyítésnél? Közel 8 (nyolc) méter!

Jó hír, hogy a tetővel nincs gond (általában), viszont itt álljunk meg egy pillanatra. Amennyiben a tetőtér be van építve (tehát így van meg a szükséges alapterület), akkor számolj azzal, hogy ezt vissza fogod bontani. Miért? Mert a hőszigetelés a szarufák között nem ér semmit, nincs párazárás, azaz a tetőtér nyáron bődületesen meleg, télen szökik rajta a hő. A tetőteret újraépítjük 150.000 Ft/m2 áron. Mivel a lépcső, a födém kiváltása és pár dolog már megvan egy szűz padlástérhez képest, így nem kell 200.000 Ft-al számolni. 50 m2 tetőtér esetén ez 7.5 millió Ft.

A földszint korszerűsítése/átalakítása itt is 150-200.000 Ft/m2, 100 m2 esetén ez 15-20 millió Ft. A kettő együtt tehát 23-28 millió körül alakul.

Ezért cserébe lesz egy kivül-belül korszerűsített, de kivülről jellegzetesen felismerthető 90-es évekbeli házad. Jellegzetes külső motívum az abszolút használhatatlan utcafronti erkély/loggia, amit rémálom hőhídmentesíteni.

A vételára az ilyen épületeknek azonban több szokott lenni, mint a Kádár-kockáké, tehát a 60 milliós büdzsénk szűk lehet.

 

4. 20, vagy annál fiatalabb épület

Egyszóval? Zsákbamacska. A vételára közel annyi, mint ami rendelkezésre áll, marad belőle 5-10 millió a javitgatásokra, meg a konyhabútorcserére...

Szerkezetileg általában nincs velük probléma és nem is lesz még jó darabig.

Hausübersicht von Ytong Bausatzhaus GmbH | Bungalow.de

(kép)

A gépészete tud meglepetéseket okozni. A kazán többnyire turbós, azaz amikor lehal, helyébe most már kondenzációs kazánt kell berakni, ami kéménybéleléssel, gáztervvel és egyéb papírmunkával jár cca. 1 millióért.

A padlófűtés sok esetben csak a radiátoros kör visszatérőjének megtekerése, azaz nem teljesértékű. HMV-keringetőágról, padlóba/falba rejtett fűtéscsövezésről szó sincs.

A padlóban a hőszigetelés vékony, mindig az aktuális minimumot kielégítve (2000-ben ez 4 cm volt, ami azt jelenti, hogy a padló felületi hőmérséklete 18 fok körüli, tehát padlófűtés nélkül nem mondható komfortosnak). Az építésnél viszont a lábazati falra készült egy vasalt szerelőbeton, amire kerültek a főfalak, azaz ezt nagy hiba felvésni, hogy helyet nyerjünk az esetleges padlóhőszigetelés-vastagításnak. Így ha erre van igény, az a belmagasság kárára megy, annak minden hozadékával (belső és külső nyílászárók magassága).

A víz és szennyvízvezetékek gerince szintén a vasalt lemez alatt húzódik, probléma vagy korszerűsítési igény esetén ezt fel kell törni.

A 10-20 éves épület szaniterei, burkolatai még általában pont olyan állapotúak, amiket nem dobnál ki, viszont sok esetben divatjamúltak, erősen tükrözik az ezredforduló izlését.

Ha a tetőtér be van építve, annak a hőszigetelése a megfelelő kategóriába esik. Energetikai szempontból nem érdemes bővíteni/cserélni, de a párazárás legtöbb esetben hiányzik a rétegrendből, emiatt nyáron érezni a jellegzetes üveggyapot szagot a tetőtérben, pláne lambéria burkolatnál.

A nyílászárók legtöbb esetben kétrétegű üvegezésűek, melyek bár működnek és többé-kevésbé légtömören zárnak is, azonban szorulnak, vetemedettek, műanyag szerkezetnél az UV kivülről megrágta, fánál pedig már esedékes egy felületkezelés.

Ezek az épületek tele vannak olyan kialakításokkal, amiknek a hőhídmentesítése és korszerűsítése nyeli a pénzt. (lakott tér feletti terasz, fedett terasz vasbeton pillérrel-koszorúval, sarokablakok vasbeton pillérekkel, stb)

A falak már nútféderes téglásak, sokszor perlites vakolattal. A rezsiköltség nem olyan egetverő, hogy az ember neki akarjon állni hőszigetelni több millióért, viszont ezáltal a fűtési komfortérzet nem lesz az igazi, a penészedéssel is akadnak gondok (hőhidak).

A 2000-2010 között épült épületeket én elfelejteném, nagyon kevés kivétellel. A minőség és szakmaiság a mai állapotokhoz volt hasonló akkoriban (szocpolos építési láz), súlyosbítva a nem megfelelő építőanyagokkal és nagyon gyenge energetikai követelményekkel.

5. Új ingatlan vásárlása

Ha az előző zsákbamacska volt, erre pláne érvényes, csak éppen cukormázzal leöntve. A vételára jól ki van találva, az anyagi keret épp befedi, vagy kell még hozzá rakni 10-20%-ot.

Cserébe pár évig szinte biztosan nem lesz vele bajod, hidd el a kivitelezők sem hülyék, a szavatossági időt ki fogják húzni a beépített szerkezetek/anyagok.

Ilyen ingatlan vásárlásának mikéntjéről itt írtam bővebben.

Nem olyan régen megkeresett egy fiatal pár, nézzem már át az 1 éve épülő ikerházukat, mielőtt birtokba vennék. Az elején szerződtek, végignézték és fotózták az építkezést, átküldtek a közel 200 fotót. Szépen látszott minden, az alapozástól kezdve a lábazaton keresztül a falazásokig, a födémig, tetőig, gépészetig. 4 oldalnyi hibalistát írtam ezek alapján, amiknek a fele megléte esetén én elásom a kertben a kivitelezőt... végül ennek hatására inkább elálltak a vételtől, hiába bukták a 3 millió foglalót. Sajnos nem járultak hozzá, hogy a képek felhasználásával cikket tudjak írni, féltek a következményektől... Az ikerház felet befejezte a kivitelező, el is adta másnak, akik bent laknak. Néha arra visz az utam, látom a gépkocsit a beállón.

Szóval nem ördögtől való az ilyen ingatlan vásárlása, de csakis ellenőrizhető forrásból és nyomon követett építkezés esetén. Hiába megyek ki az ilyen ingatlant átnézni, nem fogom tudni kiszúrni a hibákat, mert (majdnem) mindent takar a vakolat és a burkolat.

Előny még a rendezett kert és terep, tényleg a készbe rakja bele az ember a fenekét.

6. Új ház építése

Manapság 350-400.000 Ft/m2 (bruttó ár, hasznos alapterület) áron építhető fel egy családi ház, normális anyagokkal, korszerű és energetikailag sem elavuló megoldásokkal. Ez CSAK AZ ÉPÜLET!

fodem_20190503_10.jpg

Tehát a 150 m2 esetén ez elvinné a költségvetési keret nagy részét, maradna maximum 7-8 millió forint. Ami viszont kell a kertre, tereprendezésre, kerítésre, konyhabútorra.

Hmm... viszont a 3 gyerekre adnak 10 millát CSOKra, meg a kedvezményes(ebb) építési hitel is játszik.

Tegyük fel, hogy összejön a telekre való. Mit várhatunk így?

12-18 hónap masszív hajhullást, idegeskedést, házaspárbajt. Ne legyenek illúzióitok, az építkezés egy macerás első gyerek első két évéhez hasonlítható leginkább, ami próbára teszi a házasságot.

Azonban ha jó a terv, van részletes-tételes költségvetés, megbízható a kivitelező, akkor megvalósulhat az a ház, amit megálmodtok magatoknak. A jó kivitelező mellé szükséges egy folyamatos műszaki ellenőrzés (vagy tervezői művezetés), így elkerülhetők azok a hibák, amik miatt évek múltán a fejedet vakarnád. Valamint minden hibának lehet tudni a forrását/okát, nagyon kevés a zsákbamacska faktor.

Egy jól dokumentált, sűrűn fényképezett építkezéssel készült ház pedig aranyat fog érni a piacon, ha később értékesítésre kerül a sor.

Kicsit térjünk vissza a telek kérdésre. Olcsó(bb) telket az új parcellázású részeken, vagy kevésbé frekventált helyen fogunk kapni. Az ősfás, településközponti telkek már rég elkeltek, maximum tudsz venni egy bontandó házzal rendelkezőt, azonban itt számolni kell még 3-4 milliós bontási költséggel is. Máris nem tűnik olyan soknak az a 60 millió...

---

facebook: https://www.facebook.com/komkel/

facebook csoport: https://www.facebook.com/groups/KomKel/

youtube: https://www.youtube.com/c/komkel

instagram: https://www.instagram.com/komkel/

web: http://komkel.hu/

A bejegyzés trackback címe:

https://komkel.blog.hu/api/trackback/id/tr5915703960

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.