Több mint 20 éve nézek házakat vásárlás előtt leendő vásárlóknak, építész szemmel.
A cél természetesen az, hogy minél kevesebb buktatóba fusson bele a vásárló, illetve ha már vannak ilyenek, legalább legyen tisztában ezek várható költségével, és időzítésével.
Sokan keresnek fel azzal, hogy új építésű házat/ikerházat nézzek meg nekik vásárlás előtt.
Mit kérek ilyenkor? Ezeket egy komolyan vehető kivitelező rendelkezésre bocsájtja az érdeklődőknek, hiszen nincs mit titkolnia. Ugye nincs?
1. Tervdokumentáció. Építész, statika, műszaki leírások.
2. Építés közbeni képek
Bontsuk két részre a dolgot.
A) Az épület már (szinte) teljesen készen van
Ez a rosszabb verzió a szemle szempontjából. Ekkor tényleg csak a tervdokumentációra és az építés közbeni képekre lehet támaszkodni. Ritka amikor a helyszíni szemle során olyan hibákat látok, amik szerkezeti hibákra utalnak.
Látható a vakolás/színezés/festés/burkolás igényessége vagy igénytelensége, a fűtési rendszer kazánházi kialakítása, nyílászárók minősége. Ezekből is lehet persze dolgokra következtetni, de mivel mindenkinek máshol van az ingerküszöbe, ebben a véleményem nem mindig mérvadó.
Ha nem kapunk építés közbeni képeket, akkor menekülés! Komolyan... Ne legyünk már naivak, hogy nem fotózták végig az építkezést, amikor a segédmunkásnak is több a megapixele a telefonján, mint az IQ-ja.
Nem beszélve arról, hogy a betonnal takart szerkezetek esetén az elektronikus építési naplóba ezeket a kivitelezőnek, vagy a felelős műszaki vezetőnek (FMV) fel kellene töltenie. Ami a naplóba feltöltésre kerül (szöveg vagy kép), az kitörölhetetlen, megmásíthatatlan!
Az elektronikus építési naplóból egy kattintással ki lehet nyerni az egész építkezésre vonatkozó bejegyzéseket. Egy darab PDF, sok-sok-sok oldallal. Napi jelentés a végzett munkákról, FMV bejegyzések és fotók.
EZT KÖTELESSÉGE ÁTADNI A KIVITELEZŐNEK! Nincs "vagy", nincs "ha", nincs "de".
Ez a kivonat a ház gépkönyve.
Az építész, a statikus, valamint az FMV, műszaki ellenőr is életük végéig, vagy az épület élettartamának végéig felelősek a tartószerkezeti hibákért. Mindegyik résztvevőnek van felelősségbiztosítása, így probléma esetén a kártérítés nem feltétlenül jelent évekig tartó pereskedést. (elvileg)
Tehát ha a kivitelező cége meg is szűnik (ami az esetek többségében így lesz), az e-naplóban az összes többi felelős résztvevő elérhetősége szerepel, felelősségre vonhatók.
Természetesen sokszor látom azt, hogy az e-naplók nincsenek megfelelően vezetve, a képeket nem adják ki a kezükből, mert talál más balekot helyetted, aki ezeket nem fogja kérni.
"Biztosan nincs gond, hiszen ez a 22. ház, amit épít (igaz 20 különböző céggel)"
"Tök szép a csempe"
"Azt mondta tönkrement a telefonja, amin a fotók voltak"
"Nem ő írta a naplót, majd átküldi a szerződéskötés után"
Ha ezeket elhiszed, TE VAGY AZ EMLÍTETT BALEK!
Szóval egy ilyen frissen elkészült háznál én is csak a kapott anyagok alapján tudok nyilatkozni, illetve a helyszíni szemle során a befejező munkák igényessége és anyaghasználata alapján képet alkotni.
B) Építés közbeni vétel
Ez akkor jó, ha az épület maximum szerkezetkész állapotban van (falak, födém, tető). Ekkor látható a szerkezetépítés milyensége, de az eltakart szerkezetekhez szükséges a fotók megléte is, valamint természetesen a komplett tervdokumentáció.
Ekkor a helyszíni szemle során rendkívül sok mindent lehet látni a hozzáértő szemnek, és ami fontosabb, fel lehet tenni kérdéseket a kivitelezőnek. (ez utóbbit nagyon nem szeretik)
Tegyük fel, hogy építés közbeni állapot meggyőző volt, és megvásárolod az ingatlant. Mi a dolgod? Hívasd meg magad az e-naplóba építtetői szerepkörrel.
Áldozz be pár százezer forintot egy hivatalos műszaki ellenőrre, aki hetente kijár az építkezésre, jegyzőkönyveket vesz fel, és meg tudod hívni az e-naplóba is. Ezt még jobban nem fogják szeretni a kivitelezők, előre szólok.
Ha nincs műszaki ellenőröd, akkor csak tétlenül szemlélheted a házad építését, és maximum a neten érdeklődhetsz arról, hogy hogyan KELLENE helyesen építeni a házadat.
Számtalan ilyen csapdába esett ember posztolgat az én facebook-csoportomban is, és hiába írjuk le a helyes megoldást, a kivitelező szarik bele, és megcsinálja ahogy ő gondolja. Ha nem tetszik, jó esetben visszakapod a pénzed, ő pedig már magasabb áron tudja más baleknak értékesíteni az ingatlant. Hidd el, a jelenlegi lakáspiacon nincs alkupozíciód, ha az elején, már a szerződéskötéskor be nem biztosítod magad. (az más kérdés, hogy a kivitelező hülye lesz neked vétójogot adni)
Patthelyzet? Az.
De talán még mindig jobb, mintha megveszel most 40-50-60 millióért egy házat, amivel utána küzdesz évekig, és mire esetleg értékesítenéd (20 év), előjönnek a komolyabb szerkezeti hibái is.
A napokban kaptam egy megkeresést, szerkezetkész állapotú ikerházról. Megkaptam az alaprajzot, és egy csomó fotót a jelenlegi állapotról. A fotón lévő állapot nem stimmelt az alaprajzon lévővel, teljesen más tartószerkezet épült. Ezen kívül a födémmel és tetővel is akadtak aggályaim, már csak a képeket látva. Javasoltam, hogy ugyanezt küldje el egy statikusnak. A statikus szintén megnézte a képeket, elég sarkosan megfogalmazta a véleményét, megerősítve és felbővítve az aggályaimat. Emberünk megkérdezett egy másik statikust, aki az aggályok egy részét eloszlatta, bár pár SZERKEZETI hibát ő is elismert.
Én elhiszem, hogy most az 5%-os áfás időszak végén sorban állnak az ingatlanért a vevők, és nem akar kimaradni a sorból, de a saját álmainkat kergetve nem feltétlenül kellene elereszteni a fülünk mellett két szakértő véleményét.
Nem vagyunk mindentudóak, nem látunk mindent. De ha már az alaprajz nem stimmel a valós tartószerkezeti rendszerrel, és nem adnak ki további dokumentációt az épületről, akkor szólaljon már meg az a rohadt vészcsengő a fejben! Bár volt egyszer egy APEH-vezér, aki szerint "mindenkinek jogában áll hülyének lenni".
Foglaljuk akkor össze:
1. Megnézed a hirdetést, megnézed a helyszínt.
2. Ha tetszik, elkéred az egyszerűsített bejelentési dokumentációt (építészet, statika, műszaki leírások).
3. Elkéred az építés közbeni fotókat.
Ha a 2. és 3. pontban szereplő dolgok VALAMELYIKÉT nem kapod meg, akkor továbblépsz.
4. A megkapott dokumentációt és fotókat elküldöd egy szakértőnek (statikus vagy építész, vagy műszaki ellenőr) átnézésre.
5. Ha a szakértő érdemesnek találja az ingatlant, akkor kirángatod a helyszínre.
6. Komoly szándék esetén elkéred az e-naplót kinyomtatva vagy PDF-ben, amit szintén átküldesz a szakértőnek.
7. Ha a napló is okés, akkor mehetsz szerződést kötni, előleget adni.
8A. Ha az épület készen van, akkor beköltözöl, örülsz, élsz.
8B. Ha az épület még épül, akkor meghívatod magad építtetői szerepkörbe, és keresel egy műszaki ellenőrt, aki szintén meghívásra kerül a naplóba. Ezeket az adásvételi szerződésben is rögzíted!
9. A műszaki ellenőr ki fog járni, és jegyzőkönyvezi neked az építés folyamatát, jelzi a kifogásait. Itt neked is kell némi rugalmasság, mert nem lehet mindent mereven venni.
Valamint a befejező munkáknál (festés, színezés, burkolás, szaniterek, villanyszerelés) neked is ott kell lenni, és PONTOSAN körülírni, mit-hogyan-hová kérsz. Készülj fel, nem lesz könnyű. Előfordul, hogy mire kilépsz az ajtón, a burkoló már elfelejti mit beszéltetek...
Ne spórolj a műszaki ellenőrön, ugyanis neki van olyan bejegyzési joga a naplóba, ami alapján az Építésfelügyelet meg tudja fingatni a kivitelezőt. Ha fotelszakértőket alkalmazol (pl engem), bár elmondom a szakmai véleményemet, de az csupán egy halk fing az esti szélben... semmire nem kötelezi a kivitelezőt, és általában a napi "jólvanazúgy" rutinjával úgyis meggyőz arról, hogy hülyeséget dumálok.
(szándékosan nem vállalok hivatalos műszaki ellenőrséget, mivel az esetek zömében ennek a munkakörnek a része a bíróságra mászkálás is, amihez se kedvem, se időm)
A műszaki ellenőr legyen független a kivitelezőtől, és olyat keress, akinek van töke az érdekeidet képviselni. Annak semmi értelme, hogy egy bólogató paprikajancsinak fizetsz ki százezreket, és majd a végén tesz egy naplóbejegyzést, hogy minden rendben van. DE: a másik oldal sem jó, aki azonnal tüzet okádva bejegyzést tesz a naplóba, mert a vitás esetekre az Építésfelügyelet ugrik, és senki nem jár jól. A helyszíni szemle jegyzőkönyvét küldje körbe mailben, és ha hibát jelez, adjon 3 napot a kivitelezőnek annak a kijavítására, vagy pedig üljenek össze a megoldást megkeresni. Hibát naplózni a legvégső esetben szabad csak, de akkor muszáj.
---
Mielőtt nekem ugranak a kivitelezők: számtalan becsületes szakembert és beruházót ismerek, de be kell vallani, nem ők vannak többségben. Akinek nem inge...
facebook: https://www.facebook.com/komkel/
facebook csoport: https://www.facebook.com/groups/KomKel/
youtube: https://www.youtube.com/c/komkel
instagram: https://www.instagram.com/komkel/
web: http://komkel.hu/
