Hála égnek nagyon sokan találnak rá a blogra, viszont a "remek" rendszernek köszönhetően a kommentekről nem kapok értesítést, az pedig teljesen irreális, hogy mindegyik régi bejegyzést átnézzem állandóan.

Mivel eddig is csak facebook-kommentfal volt engedélyezve, ezért a bejegyzések kommentelését átterelem a facebook oldalamra, ahol látom/kapok értesítést hónapokkal korábbi posztoknál is.

Az instagram, facebook oldal, facebook csoport, youtube csatorna továbbra is kommentelhető.

Egy fiatal pár részére kellett agglomerációs településen új építésű ikerházakat néznem. Sikerült egymás utánra szervezni három szemlét, így nekik olcsóbb volt az egész, nekem pedig könnyebb, a kevesebb kiszállás miatt.

Kaptam előre terveket, illetve építési fotókat, már ezek láttán is felszaladt a szemöldököm, de amit a helyszínen tapasztaltam, minden képzeletet felülmúlt. 

I. 

Az építkezés még csak üres telek formájában leledzett, ám a kivitelező/értékesítő lehetőséget biztosított megnézni egyik folyamatban lévő építkezését, ahol több ikerház-lakás van egymás mögött, különböző készültségi fokban.

Biztosan volt már vakrandiban részetek. Te érkezel később és ahogy közeledsz a randipartner felé, érzed, hogy ez már veszett fejsze nyele, pedig még egy szót sem szólt a másik...

A kapun nem kellett bemennem, elég volt egy pillantás az épületekre, hogy tudjam mit fogok mondani. A pénzért viszont meg is kell dolgozni és nem bántam meg a komolyabb szemlét, ennyi hibát összehalmozva szinte sehol nem láttam még.

Sokszor, szinte hetente felmerülő kérdés irányomban, hogy vállalok-e műszaki ellenőrködést. A válasz minden esetben kategórikus NEM.

Hogy miért? Ennek megértéséhez tudni kell, hogy mit is értünk műszaki ellenőrködésen, illetve felelős műszaki vezetésen, vagy tervezői művezetésen, ugyanis ezek a laikus építtetők részéről sokszor összeolvadnak.

Mindig is kütyübuzi voltam/vagyok/leszek. Ennek jó részét a munkám kapcsán szerzem be és használom olyan célra, ami előbbre visz marketing vagy egyéb szempontból.

Három évvel ezelőtt vettem egy (akkor) középkategóriás drónt, mondván, hogy milyen jól jön majd az építkezéseknél, mennyire látványos videókat és képeket tudok adni az ügyfeleknek a tervezői művezetésekről a házuk előrehaladtát dokumentálva. Nem mellékesen pedig a saját marketing céljaimra fel tudom használni ezeket, ahogy tettem is, vannak képek és videók az instámon, vagy a youtubeon.

Az általam tervezett épületekről folyamatosan készültek ezek az anyagok, amiket aztán megvágva adtam át a megrendelőknek, a használatbavételi engedély mellé, mint ajándék. Jópofa dolog, nagy sikere volt mindenkinél.

Ezt a bejegyzést is hosszú hónapokkal ezelőtt megírtam, előkészítettem, folyamatosan belejavitgatva, gyűjtve a háttéranyagot, várva azt az időt, amikor az általam elgondolt ütemtervbe illeszkedve élesítésre kerül.

Az élet durván felülírja a terveket, ebben az esetben egy olyan sztorival, aminél 22 év építőipari tapasztalattal a hátam mögött is csak pislogok reggel óta.

A történet megértéséhez szükség van pár dolgot tisztázni a falazat vízszigetelésével, annak utólagos lehetőségeivel kapcsolatban. 

A téma rendkivül sokrétű, rengeteg technológia van ennek megoldására. Én családi házakkal foglalkozom, az itt többségében alkalmazott megoldásokra térek ki érintőlegesen, laikusok számára is érthető módon.

Mire való a fal alatti vízszigetelés?

A falazatot a talajpára/talajnedvesség ellen védelemmel kell ellátni, máskülönben kapillárisan felszívja a nedvességet, ami a fal aljánál salétromosodásként, a vakolat lemálásaként, penészedésként jelentkezik. Ez az építtetők/házvásárlók rémálma, teljesen jogosan.

Óriási tévhit, hogy egy száraz területen ezzel nem lehet gond. A talajpára/talajnedvesség mindenhol jelen van, ezt tilos kihagyni a ház építésekor.

Mondtam már, hogy át lesztek b***va?

Mert a jelen bejegyzés két témáját adó ingatlanoknál ez a helyzet. Mindkettőnél igaz, hogy nagy valószínűséggel kibukott volna a dolog az adásvételi szerződés kapcsán, de addigra lerakod a foglalót, pénzt költesz ügyvédre, időt pazarolsz az egészre.

Az én feladatom az egy helyszíni szemlénél, hogy az épületen végezzek állapotfelmérést. Mivel azonban aktívan tervezek is, tisztában vagyok az építési jogszabályokkal, így fel szoktam hívni az ebbéli dolgokra is a figyelmet.

Mindkét ingatlan Budepest egyik kertvárosi kerületében található, teljesen véletlenül nem is messze egymástól. Az megint csak szerencsés véletlen, hogy 2 évvel ezelőtt volt ebben az övezetben tervezési munkám és az előírásokat ismertem.

Nagyon sokan szeretnék bővíteni a lakóépületüket, számtalan módon. Van aki hozzáépítéssel, van aki tetőtérbeépítéssel, van aki melléképület átépítésével tenné meg ezt.

Sokszor találkozom kérdésként facebookon építkezős csoportokban, hogy mi a teendőjük. Jönnek a hülye tanácsok, hogy még egyszerű bejelentés sem kell, csinálja nyugodtan, satöbbi. Hiába kommentelem be a jogilag helyes választ, ez elveszik a sok félrevezető komment között, teljesen összezavarva a kérdezőt.

Öntsünk tiszta vizet a pohárba.

A jelenlegi ingatlanpiacon szinte minden elkel, szinte azonnal. Sokszor futok bele abba, hogy 3-4 nap múlva lenne szabad időpontom a ház műszaki átnézésére, de addig nem tudnak várni, mert sorban állnak a vevőjelöltek. Van amikor ez csak mese az ingatlanosközvetítők részéről, van mikor ez ki is derül. Nem titkolom, hogy az ingatlanosok 90%-át semmirekellőnek tartom, az általuk felszámolt közvetítési díjat pedig nagyon pofátlannak. (tisztelet a kevés kivételnek, én is ismerek ilyeneket)

(kép)

Az ingatlanok nagy többségére a vevőjelöltek az interneten találnak rá, ahogy a használtautók tekintetében, itt is zömmel egy portál dominál.

A kinézett ingatlant 40 millió forintra hirdették meg ezen az oldalon. A vevőjelölt felhívta a megadott telefonszámot, időpontot egyeztettek, elmentek megnézni. Tetszett nekik, szóltak nekem, menjek el átnézni műszaki szemmel.

A látottak alapján megvételre ajánlottam, elmondtam, hogy mennyit (és milyen ütemezéssel) kellene ráfordítani az épületre. 

Tegyük fel, hogy 3 milliós azonnali és 4 milliós öt éven belüli felújítási költséget becsültem a szemle alapján, viszont az épületet egyébként teljesen rendben találtam. 

Ilyenkor jön a kérdés: Szerinted mennyit ér?

32-35 milliót. - válaszoltam.

Forditsunk a dolgon.

A kínálati vételára az ingatlannak 40 millió forint. Normál piaci helyzetben a vevők 10%-ot lealkudnak belőle, ezzel általában számolni illik, amikor meghirdet valaki egy használt bármit. Máskülönben odaírja, hogy "nincs alku".

Az ingatlanközvetítői díj a kialkudott vételár 3-5%-a (+áfa), számoljunk 5%-al, áfa nélkül.

Ha a feltételezett ingatlan árából engednek 10%-ot, akkor 36 millió lenne a vételár, aminek a közvetítési díja 1.800.000 ft.

Az eladók úgy gondolkodnak, hogy engednek 10%-ot, de a közvetítési díjat már nem akarják benyelni, így végül az alku összege megáll 5%-ban, ha a vevő oldaláról nézzük.

Mi történik, ha több komoly vevőjelölt van?