Új építésű lakóépületbe költözni sokak által vágyott dolog.
Ennek egyik módja az, hogy telket vásárol az ember, terveket készíttet, vállalkozót keres, bankokkal alkudozik, vesz egy mély levegőt és belevág. Általában aztán beleőszül, komoly próba elé állítja a párkapcsolatát és pénzügyi kereteit, valamint újra definiálja a "türelem rózsát terem"-mondást.
Aki ezeket szeretné elkerülni, de mégsem akar lemondani az új építésű ingatlan birtoklásának vágyától, annak ott a lehetőség a rengeteg vállalkozó által épített és árult ingatlant vásárolni.
Három lehetőséget különböztetünk meg:
I. Kész állapot, szinte azonnal költözhető
II. Félkész állapot, különböző készültségi fokoknál
III. Még csak tervrajzon létező épület
Mindegyik lehetőségnél másképp kell eljárni, más dolgokat kell figyelni és mások a lehetőségek a vásárlói érdekérvényesítésre.
Az elmúlt években volt szerencsém ilyen vásárlásokban tanácsadás keretében részt venni, ezeket fogom összesíteni témakörönként külön bejegyzésekben és videókban.
Akit érdekelnek az ilyen vásárlások előtti szemlék, a blogon sok ilyen esetleírást talál, ide kattintva.
II.
ÚJ ÉPÍTÉSŰ HÁZ FÉLKÉSZ ÁLLAPOTBAN
Ahogy az a témakör bevezetőjében írtam, az új építésű ház vásárlásánál különböző készültségi foknál van lehetőségünk tulajdonos jelöltként képbe kerülni.
A félkész állapot nagyon sokféle készültségi fokot jelenthet, de általánosságban elmondható, hogy legalább a falak és födém, sok esetben a tető is áll már. Magyarul szerkezetkész az épület, vagy annak közelében jár.
Sok előnnyel jár egy ilyen épület, kezdve azzal, hogy általában vannak még variálási lehetőségek, egyéni igényekre lehet szabatni a házat, természetesen normális keretek között és természetesen ennek felára van.
Ilyen épületnél sok mindent lehet látni, és lehet lemérni. Van amikor egyetlen fotó alapján azt kell mondanom, hogy azonnal felejtsék el az épületet, mert szerkezetileg is tele van hibával.
Félkész állapotnál a lézeres távmérőn kívül ritkán kell mást használni, itt inkább a megfelelő anyagok megfelelő használatán van a hangsúly.
Nézzünk pár példát az elmúlt évek terméseiből:
- A padlóban nem fog elférni az a hőszigetelés vastagság, ami elő van írva a terveken. Ez lehet szándékos, és lehet elbaszás is.
- A szerkezeti vastagságokon spórolva van. Kisebb keresztmetszetű fa födémgerendák, vagy szarufák, vékonyabb szerkezeti beton, stb.
- A tetőnél nincs megfelelő számú szellőzőcserép, sok helyen a cseppentőlemez is kimarad.
Sokan kérdezik tőlem, hogy mire figyeljenek amikor mennek ilyen házat nézni...
Nézzenek körül, a szomszédok, a zajok számítanak, mennyire élhető az épület, a körülötte lévő lakókörnyezet.
A felmérést bízzátok szakemberre.
Nem leszek népszerű a hasonlatommal, de attól függetlenül igaz:
Be tudok tanítani egy majmot arra, hogy egy recept alapján megcsináljon egy süteményt. De amikor a liszt más csomagolású zacskóban lesz, más színe van a robotgépnek, vagy éppen a receptet cserélem ki, akkor a majom maximum kotyvaszt valamit, de abból nem sül ki semmi jó.
Minden épület más és más. Mások a receptek, mások a hozzávalók.
Én értem, hogy a tanácsadásért fizetni kell, de autót is úgy vásároltam, hogy vittem magammal szakembert, mert nem értek hozzá, annak ellenére, hogy a Totalcar-t minden nap olvasom.
Mondjuk ebben az országban mindenki ért a focihoz, miért épp a házépítésnél akadna el? :)
Visszakanyarodva az új ház vásárláshoz.
Megtekintés előtt jó lenne látni a terveket és a műszaki leírást. Ezt a helyszíni tapasztalatokkal összevetve lehet érdekes dolgokat látni. Vagy a tervek szarok eleve, vagy a kivitelező csinálta másképp, ritka esetben minden stimmel.
Van amikor eleve ezek alapján már azt mondom, hogy meg se nézzük, annyira rossz az egész.
Mivel az ingatlan eladásra épül, ezért annak építése e-napló köteles. Ez azt jelenti, hogy a munkákat napi szinten kellene vezetni benne, fotókkal, felelős műszaki vezetői nyilatkozatokkal.
Ezt legtöbb esetben nehezen adják oda, viszont komoly vételi szándék esetén ezt kellene látni. Ugyanis például az alapozás mélysége, vasalása, a födém vasalása és hasonló szerkezetek kivitelezési minősége nem derül ki másból.
Szóval legkésőbb ezt az adásvételi szerződés mellékleteként be kell csatolni. (Sok esetben előfordul, hogy a kivitelező normális, és ezt a naplót elküldi PDF-ben, így a helyszíni szemle előtt ezt is át lehet nézni.)
Alap dolog, hogy az építés közben készülnek fotók tucatszámra, az első kapavágástól. A legutolsó segédmunkásnál is okostelefon található, tehát a "nem készültek fotók" egy ordas nagy baromság.
Miért mondják ezt?
Mert a fotók alapján egy hozzáértő sok mindent lát, sok svindlire fény derülhet. Amikor ezek már el vannak vakolva, már egy része eltitkolható.
Egy dolgot ne felejtsetek el:
Mindig lesz olyan hülye, aki megveszi helyettetek a legszarabb kivitelezésű épületet is, azaz ha nagyon pattogsz, el leszel hajtva, jön a következő.
Mi tehát a teendő?
Ha nem kapsz meg minden dokumentációt, fényképet, és szemrevételezési lehetőséget, akkor ott kell hagyni. Különben te vagy az a hülye, akiről az imént beszéltem.
Foglaljuk össze mire van szükség:
- bejelentési tervdokumentáció és építés közbeni képek
- helyszíni szemle egy szakértővel
- a feltárt hibáknál javítási hajlandóság
- e-napló átnézési lehetőség
Szót kell ejtenünk még egy fontos dologról.
Manapság mindenki építési vállalkozó lett, elképesztő számú építőipari vállalkozás alakult. Mondanom sem kell, nem ennyi szakember települt haza hirtelen...
Jó részüknek semmi köze nem volt korábban az építőiparhoz, csak a jó pénzt látják az egészben.
A szakikból eddig is hiány volt, most tovább osztódott a szaktudás, a megfelelő minőségű munka lehetősége, és egyáltalán az igény erre.
Röviden: felhigított szakembermennyiség, a sok "jólvanazúgy" megoldás, minél olcsóbb kivitelezés vár rátok.
Tipikusan szarból várat építeni.
Azzal a plusz adalékkal, hogy a vállalkozó nagy valószínűséggel bedönti a cégét pár épület építése után, tehát a garanciális munkákat buktad.
Ezért lenne fontos olyan vállalkozótól vásárolni új házat, aki évek óta a piacon van, lehetőleg ugyanazzal a céggel. Új cég is lehet normális, de akkor az építés is legyen megfelelően dokumentált és átlátható.
Ne legyetek hülyék, még mindig jobb pityeregni pár napig az összetört álmokért, mint évekig pereskedni és küzdeni az igazatokért.
Miben tudok segíteni?
Átnézem a dokumentációt előzetesen vagy utólag.
Átnézem az épületet a helyszínen.
Javaslatokat adok az esetleges hibák kijavítására, azok költségeit megbecsülöm.
A kapott információk alapján a döntés már a ti kezetekben lesz.
Mi történik, ha megveszed az ingatlant?
Jogilag belépsz a képbe, mint ingatlantulajdonos. Van egy rögzített határidő, amikor birtokba veheted az új házadat, ha kellően tökös vagy, akkor ennek csúszásáért a vállalkozót kötbér terheli. Itt érdekes téma feszegetni a befejezési időt, mivel sok esetben nincsenek betartva a kötési és száradási időt. Erről lesz később külön videó.
Nagyon fontos, hogy a további munkáknál legyen lehetőséged követni a folyamatot, azaz valaki kapjon bejárási lehetőséget az építkezésre.
Ennél a pontnál persze a kivitelezők eszeveszetten tiltakoznak, mondván, hogy építési területen nekik ne mászkáljon senki. Balesetvédelmi szempontból igazuk is van, ismerek olyan házaspárt, akinél a férj lebénult, mert leesett a második emeleti födémről.
De nem is az építtetőknek kell kijárkálni, mivel a további munkálatok ugyanúgy szakértői szemet kívánnak, mint az eddigiek, sőt...
Tehát meg kell bízni egy műszaki ellenőrt, vagy hozzám hasonló építészt, aki kijárkál alkalmanként, és csekkolja a munkákat.
Én azt szoktam mondani, hogy a belső burkolás és festés már nem kíván szakértői szemet, mert ott a leendő tulajdonos igényessége a döntő.
Viszont a gépészeti kialakítás, a külső és padló hőszigetelés, a válaszfalazás, az aljzatbeton, a födém hőszigetelése, a nyílászárók beépítése jobb, ha le van ellenőrizve.
Azt azért tudni kell, hogy ezek a menet közbeni ellenőrzések nem kötelezik semmire a kivitelezőt. Hiába irogatok én bármilyen jegyzetet, hiába mutatok rá a hibákra, még teljesen jogos kérés esetén is ez csak egy vélemény.
A normális kivitelező természetesen figyelembe veszi és javítja/korrigálja ezeket, de ha mégsem, akkor nem sok mindent tehetsz.
Bár az adásvételi szerződésben I. osztályú munkáról van szó, de az, hogy a cseppentőlemez hiányzik, majd 10 év múlva lesz probléma, amikor szétrohad az ereszlambéria, és bonthatod vissza a tető alsó részét. Ekkor már garancia sincs, saját költséges javítás lesz. A tetőcserépre a gyártók által hirdetett garancia sem él, ha ez lemarad. A cseppentőlemezzel ez a probléma nem fog jelentkezni... de sorolhatnám napestig ezeket a dolgokat.
Amennyiben a kivitelező ignorálja a szakember véleményét, gyakorlatilag az ügyvédi nyomásgyakorlás marad, illetve végső soron a vásárlásból való kihátrálás, ami banki hitelszerződés esetén szinte lehetetlen.
A megfelelő kivitelező választását nem tudom elégszer hangsúlyozni.
Sok félkész házat vásároltattam meg már az elmúlt időkben, és sokszor járok ki a további munkákat ellenőrizni.
A tapasztalataim vegyesek. Van ahol sikerül érvényesíteni az akaratunkat és a gyártói előírásokat, van ahol konkrétan leszarják az egészet, és megy a "mivan?mivan?mivan?" arcoskodás.
Nincs jogosultságom ezek ellen fellépni, és őszintén szólva nem fogom beveretni a képemet mások miatt, viszont legalább ismert a hiba forrása, és lehet számítani a következményekre. Ezeket lehet utólag javítani egy normális kivitelezővel, sajnos már saját zsebből, a vételáron felül.
A bejegyzést kommentelni ITT lehet.
---
facebook: https://www.facebook.com/komkel/
facebook csoport: https://www.facebook.com/groups/KomKel/
youtube: https://www.youtube.com/c/komkel
instagram: https://www.instagram.com/komkel/
blog: https://komkel.blog.hu/
web: http://komkel.hu/
podcast: https://anchor.fm/komkel
twitter: https://twitter.com/komkelzsolt
