Építőipari tanácsadás kicsit szabadszájúan, de nagyon érthetően

KömKel: minden, ami családi ház...

Eladó ház szemle: Józan ész vagy érzelmek?

2019. október 06. - KömKel

Gyakran előfordul, hogy örökölt ingatlan állapotfelméréséhez hívnak. Itt már konkrét elképzelések voltak, milyen irányban és hogyan szeretnék bővíteni az épületet, így erre készültem. Valamint volt egy jól látható repedés a saroknál, ami statikai aggályokat vetett fel.

Az épület elhanyagolt állapotban volt, de ez nem okozott problémát, bele tudom látni a felújított állapotot. Meg a húszezresek garmadáját... és itt a probléma.

haznezes_jozanesz5.jpg

Az örökös ebben a házban nőtt fel, itt töltötte a gyerekkorát, erősen kötődik az ingatlanhoz. A beszélgetés során kiderült, hogy ez a vidéki fekvés, valamint a kisvároson belüli elhelyezkedése sem ideális az életvitelükhöz. Mégis azt tervezték, hogy nappalival bővítik az épületet (~30 m2), valamint a ház teljes felújításra kerülne, belső átalakításokkal, tetőtérben két szobával.

Vonatkoztassunk el egy kicsit az adott ingatlantól.

A bővítés 250-300.000 Ft/hasznos m2 áron valósítható meg jelenleg. Azért ilyen "olcsó", mert ez esetben vizesblokkal és egyéb gépészettel nem számolunk, hiszen az a főépületben adott. Tehát ez a nappali bővítmény legyen 8 millió Ft.

A meglévő épület 90 m2-es, teljes mértékben felújításra szorul.

Ez a következő munkarészeket jelenti:

- új hő- és vízszigetelt padló rétegrend kialakítása a teljes épületben

- új gépészet (víz, csatorna, fűtés, villanyhálózat)

- nyílászárók cseréje

- burkolás, festés

- külső falak és lábazat hőszigetelése "normál" dryvitos rendszerrel

- födém hőszigetelése

- belső átalakítás, válaszfalak mozgatása

A fentieket szinte minden '90-es évek előtt épült háznál el kell végezni, erről szól a tanácsadói munkám, hogy ezeket felmérjem, és rangsoroljam, időben elhelyezzem a szükségességüket.

A jelenlegi árakon ez 120-150.000 Ft/hasznos m2 összegbe kerül. Ez tehát 10 millió az adott ingatlannál.

Mi nem tartalmaz ez az ár?

- tető és födém megerősítési munkákat, amennyiben szükségesek (itt nem)

- falak utólagos vízszigetelését (erre itt is szükség van, később visszatérek rá)

- nagyobb szerkezeti átalakításokat, amik tartószerkezeteket érintenek (erre itt is szükség van, később visszatérek rá)

- építési engedély vagy egyszerűsített bejelentés esetén a tervezési és egyéb adminisztrációs költségek

Az épületet körbejárva látszott, hogy a tető- és a födém jó állapotban van, nem igényelnek beavatkozást. A falakkal és lábazattal már más a helyzet. Az épület nagyméretű kövekből épült, a lábazatnál sok helyen nagyméretű hiányokkal.

A jelzett repedés a falon nem bizonyult komolynak, az ereszcsatorna hiányossága miatt a fal tövébe folyt az esővíz, így meg tudott süllyedni a sarok, ami ezt okozta. Viszont a repedés a sarkon túli falszakaszon nem jelentkezett, és a rajta ülő falazott oromfal sem látta kárát. Nem látszott rajta sem repedés, sem pedig a függőleges síktól való eltérés. Ez biztató.

A falazat azonban semmiféle vízszigeteléssel nem rendelkezik, és ennek pótlása ennél a falazatnál problémás. Statikailag nem jöhet szóba az utólagos lemezbeütéses módszer, ami hosszú évtizedekre megoldaná a problémát, hanem injektálással lehet időlegesen orvosolni a dolgot. Az injektálás 10-15 évre megoldást jelent, de utána ismételni kell. Az injektálásra 1 millió forintot számoltam, lévén nagyon sok belső főfalunk is van.

A lábazat köveinél nagyon sok helyen tapasztalható hiányosság, különösen a kötőanyagot tekintve. Ezt végig kell nézni, megerősíteni, kikaparni, pótolni. A nagy élőmunka igénye miatt ez is sok százezer forint.

A falra a mészkő miatt nem rakható sima dryvit vakolat, kizárólag olyan, ami páraáteresztő. Kőzetgyapot vagy open-eps rendszer. (hogy miért?) Ez jelentősen drágább, mint a sima eps szigetelés, minimum 1 millió Ft többlettel.

Az építtetői igényeknél nem jelentkeztek extra igények, mint például belső főfal kiváltása nagyobb nyílással, vagy hasonló. Ezek statikai jellegű kérdéseket is felvetnek, több százezer forintos kivitelezési költséggel.

Plusz költség még a tetőtérbeépítés igénye, a két szobára számolva 25 m2, 150-200.000 Ft-os hasznos m2 költséggel. Számoljunk 4 milliós költséggel.

Összesítsünk:

- nappali bővítmény 8 millió

- tetőtér beépítése 4 millió

- meglévő épületrész felújitása 10 millió

- injektálás 1 millió

- hőszigetelés többlet 1 millió

Tehát az aprókat nem számolva: 24 millió Ft.

Ezért cserébe lesz egy 120 m2 földszint + 25 m2 tetőtérbeépítéses felújított lakóépületünk, aminek a nagy része egy régi kő épület. Nem beszélve arról, hogy ez az összeg túlmutat azon, amire számítottak.

Amennyiben bármi történik a felújítás után, és értékesíteni kell az ingatlant, ennek a befektetett összegnek a felét sem lehet elkérni, mivel az ottani kisvárosi ingatlanárak ilyenek. 

Azaz felmerül a kérdés: az érzelmi töltet megér minimum 10 millió forintot? Kívülállóként azt mondom, hogy nem. Szerintetek?

 

Több mint 20 éve nézek házakat vásárlás előtt leendő vásárlóknak, építész szemmel.

A cél természetesen az, hogy minél kevesebb buktatóba fusson bele a vásárló, illetve ha már vannak ilyenek, legalább legyen tisztában ezek várható költségével, és időzítésével.

 ----

 

 

A bejegyzés trackback címe:

https://komkel.blog.hu/api/trackback/id/tr5615200914

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

süti beállítások módosítása