Építőipari tanácsadás kicsit szabadszájúan, de nagyon érthetően

Eladó ház szemle: miért ne vegyél 20 éves faházat

2019. szeptember 09. - KömKel

Több mint 20 éve nézek házakat vásárlás előtt leendő vásárlóknak, építész szemmel.

A cél természetesen az, hogy minél kevesebb buktatóba fusson bele a vásárló, illetve ha már vannak ilyenek, legalább legyen tisztában ezek várható költségével, és időzítésével.

Az ingatlan leendő vásárlója már az első szavakkal elindította bennem a riasztót.

"Faház"

"2000-ben épült"

Tekintsünk egy kicsit vissza, mi történt ebben az időszakban Magyarországon.

Tombolt az akkori CSOK-őrület, devizahitelekkel, boldog-boldogtalan építkezett. Gyorsan, olcsón, jót... Én akkoriban kezdtem a pályámat, és egyből belekerültem a mélyvízbe. Egy szerencsés véletlennek köszönhetően egy faházakat építő cég felkért együttműködésre.

Ők küldik az ügyfeleket, én megtervezem a házakat, ők megépítik. Mindenki jól járt, legalábbis kezdetben így nézett ki.

A számítógépes rajzolásnak köszönhetően hihetetlen mennyiségű házat terveztem, hetente jöttek az új megbízások. 

Az akkori előírásoknak megfelelően építési engedélyezésre volt szükség. Helyszínrajz, alaprajzok, két metszet, homlokzatok, műszaki leírás. Ha odafigyeltünk, hogy 540 alatt maradjon a fesztáv, akkor statika sem kellett. 

A jogszabály nem írt elő külön tervdokumentációt (sajnos) a könnyűszerkezetes épületekre, a fentinél nagyobb fesztávnál kellett egy statikai számítás.

Lényegében azt épített mindenki, amit csak akart, ha könnyűszerkezetes házról volt szó. Építészként, vagy a statikai dokumentációban szerepelt, hogy pl 10x15 cm fa vázszerkezet 60 cm osztásközzel, sarkokon merevítéssel. Aztán a kivitelező ezt vagy betartotta, vagy nem... ne feledjük, nem létezett kötelező tervezői művezetés, sem pedig e-napló. Papír alapon kellett vezetni az építési naplót, de használatbavételi engedélyhez elég volt a felelős műszaki vezetőtől (FMV) egy nyilatkozat, ami gyakran utólag íródott meg anélkül, hogy az FMV látta volna az épületet. Legtöbb esetben mi tervezőként már a kész, befejezett épületet láttuk csak.

Míg egy téglaházat többé-kevésbé normálisan felépítettek az akkor még itthon leledző kőművesek, addig a könnyűszerkezetes házakat építette ács, asztalos, ügyeskezű barkácsoló... és esetemben Erdélyből behozott faanyagból erdélyi szakmunkások.

Hiába szerepelt a műszaki leírásban a faanyag kezelése (láng- és gombamentesítővel), ez az esetek 95%-ában ez elmaradt. Továbbá a keresztmetszeti méretek és osztásközök is le voltak szarva... Ment mindenki a saját feje után. Láttam olyan házat, ami 2 évvel az építés után hordószerűvé görbült, vonóvasakkal kellett összehúzni.

(Én ifjú titánként sokat jártam ki az építkezésekre kíváncsiságból, tudásvágyból. A szavam nem számított, hiszen ne pofázzon bele a szakik dolgába egy tejfölös szájú...)

A hatóságok is észbe kaptak pár év múlva, és bevezették a kötelező ÉMI igazolást a szerkezetre, így megszűntek  a kókler könnyűszerkezet építések. Addig azonban eltelt pár év, felépült pár ezer ilyen épület. És ugyanez visszaköszönt az elmúlt években, amikor az egyszerűsített bejelentés első éveiben megint csak szabadon lehetett kóklerkedni.

Szóval ha valaki azzal keres meg, hogy 2004 előtti könnyűszerkezetes házat szeretne vásárolni, nem sok jóval tudom biztatni már előzetesen sem.

A most megtekintett épületben minden hiba megtalálható, ami "kell". Erdélyiek építették, onnan behozott, kezeletlen faanyagból. Tervek természetesen nincsenek.

Külső szemrevételezéssel szoktam kezdeni a szemlét. Ezt láttam a hátsó homlokzaton.

haztuznezo_fahaz_homlokzat2.jpg

Látjátok a bal alsó és a jobb felső ablak közötti 45 fokos repedést? A ház jobb sarka vélhetően süllyed, azért van a lábazat is szétrepedve. 

Az épület 2/3-ada alá van pincézve, itt az épület hátuljánál már nincsen. A repedésekből arra következtetek, hogy az alápincézetlen részen az alapozás nem lépcsőzetesen készült, emiatt is süllyed a sarok. Faháznál az ilyen látszó repedés nagyon durva problémát jelent.

Továbbá a lambériák 75 cm-enként vannak szegelve, ami általában azt jelenti, hogy a tartószerkezeti osztásközök is ekkorák. Ez egy térdfallal magasított, tetőteres épület. Ilyeneknél anno a statikus 45 cm-es osztásközt írt ki, de a nagyon maximum a 60-as.

Slusszpoén, hogy a lábazat alját betömködték újságpapírokkal a rovarok ellen.

haztuznezo_fahaz_labazat2.jpg

A pince falán (ami az épület lábazata) semmiféle hőszigetelés nincsen, a kiugró lábazat faszerkezetei kezeletlen fából vannak.

Lementünk a pincébe. Bár a falon nem látszott felázásnak a nyoma, a falnedvességmérő lefelé haladva egyre magasabb értéket mutatott. Véletlenül tudom, hogy pár házzal arrébb a talajvíz 26 méter mélyen van. 

A hiányzó talajnedvesség-gyanúmat igazolta, amikor a szerelőaknán lévő keményfa elemeket felemeltük.

haztuznezo_fahaz_pince.jpg

Se szerelőbeton, se vízszigetelés, csak egy réteg vékony beton, rajta műgyantával.

A födémen látszott pár repedés, faltól-falig. Gerendás födém esetén ez nem furcsa, viszont hozzáértő számára sokat mutat. A repedések közötti távolság osztható volt 60-al, ami azt jelenti, hogy a födémgerendák egyesével kerültek beépítésre a 6 méteres fesztávon. (540-nél már kötelező a duplázás ennél a gerendánál, már 40 éve)

Bementünk a házba.

Az erkélyajtó "kissé" huzatos volt, a többi nyílászáró is hasonló állapotban van.

haztuznezo_fahaz_ajto2.jpg

Lábunk alatt a parketta mozgott mindenhol, huppogott.

Megkerestem a fűtési és víz osztógyűjtőit, mert ezeknél általában bele lehet látni a fali- illetve padló rétegekbe.

A padló vastagsága 9 cm, ami azt jelenti, hogy a födém betonja felett nincs hőszigetelés, csupán csak egy réteg beton+hidegburkolat, illetve a szobákban hajópadló és alatta stafniváz.

A párazárást sima mezőgazdasági fólia volt hivatott ellátni, amit viszont a lambéria burkolat szegezése millió helyen átszakított.

A hőszigetelésre tekercses üveggyapot volt berakva a falba, ami önsúlyától megrogyik idővel. Ráadásul az akkori gyapotok kiporzása jelentős volt, azaz nagyobb szél esetén az illesztéseknél a gyapotszálak a beltérbe jutva várnak áldozataikra. (Ez persze költői túlzás, de tény, hogy gyerekek esetén nem szerencsés a dolog, mivel asztmát okozhat hosszútávon.)

A padlástérre is sikerült feljutnom, ahol a hőszigetelés és párazáró fólia hasonló kialakítású, mint a falban.

haztuznezo_fahaz_fodem.jpg

A tetőszerkezet az egész épület jellemzőit mutatta. Kezeletlen faszerkezet, alulméretezett átmérőkkel, hiányos szerkezeti kialakítással.

haztuznezo_fahaz_teto.jpg

Az, hogy a tetőn zsindely van, már csak újabb lapát szar a trágyadombon...

A vevőjelölt nagyon lelkes volt a szemle előtt. A szomszédos ház ugyanekkor épült, szinte egy az egyben ugyanez kívül-belül. Ők elégedettek vele.

Még egy fontos adalék:

Az épület korábbi tulajdonosa devizahitel miatt bedőlt, a magára hagyott épület komolyan beázott. A javítást végig fotózták, és ezeket láttam is.

Hogy mit?

A fa tartószerkezet komolyan károsodott, teljesen fekete volt a beázástól, és a gombától. Ehhez hozzácsavaroztak megerősítésnek friss, KEZELETLEN faanyagokat. Majd szépen elfedték az egészet gipszkartonnal. A gomba csámcsogását hallani véltem lelki füleimmel.

Az ekkor épült (ilyen) faházak élettartama a végéhez közelít, nem véletlenül adnak rájuk a bankok nehezen hitelt, illetve nem véletlenül olcsóbbak jelentősen a téglaházaknál. Ennek az ingatlannak az ára a telekár és téglaház ára között volt félúton. Viszont mivel a pincerész sem használható semmire, így még a telekár is túlzás lenne érte. 

A bejegyzés trackback címe:

https://komkel.blog.hu/api/trackback/id/tr4315054590

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.