Építőipari tanácsadás kicsit szabadszájúan, de nagyon érthetően

KömKel: minden, ami családi ház...

Eladó ház szemle: A vidéki romantika valósága

2021. augusztus 10. - KömKel

Nógrád megyei településen járunk, ahová manapság sokan költöznek, jelentősen felverve a helyi árakat. Évek óta járok ide házakat nézni, a jelenlegi épület három éve a harmadába került volna, jelenleg a legnagyobb ingatlanportál szerint a családi házak átlagára 180.000 Ft/m2 ár körül van.

A COVID sok munkakörben lehetővé tette az otthonról dolgozást és nagyon sokan nem is kívánnak visszatérni a heti 5 napos bejáráshoz. Ez viszont ahhoz vezetett, hogy a fővárostól messzebb fekvő települések is szóba jönnek a digitális nomádoknál.

A szóban forgó ingatlanon egy L-alakú lakóépület, egy nyári konyha, melléképületek és egy pince is volt, nagy kerttel, gyümölcsfákkal, veteményessel, sok vizes ásott kúttal.

screenshot_20210809-212353_maps.jpg

Minden, ami kellhet egy család vidékre költözéséhez, ugye?

Az épület külsőre nem mutatott rossz képet, teljesen átlagos épületnek nézett ki a 70-es évekből. Tornác hátrafelé, első részen egy beépített teraszrész és rendkivül rossz belső elrendezés.

A hőkamera alapján betonkoszorú nincsen (nem is vártam), a nyílászárók felett sincs semmilyen áthidalóra utaló jel, tehát vagy egy darab akácgerenda van berakva, vagy esetleg kisméretű téglás áthidalás boltívben. A falakra több helyen rámértem, szárazak voltak mindenhol.

screenshot_20210809-211035_drive.jpg

A padlón régi mozaiklap, illetve a szobákban hajópadló, aminek a résein keresztül lenyúlva nem tapintottam szilárd aljzatot. A nedvességmérő szerint sincs "normális" aljzat, azaz se vízszigetelés, se hőszigetelés nincs a padlóban.

A vízóraaknában állt a víz, de máshol sikerült ránézni a bekötésre: horganyzott csöves, a kútról pedig egy házi vízművön keresztül van külön ellátás.

A melegvizet egy nyílt égésterű fali gázos vízmelegítő készíti, ami máshol már sok halálesetért felelős a CO mérgezés miatt.

screenshot_20210809-210704_drive.jpg

A fűtésre cserépkályha és gázkonvektor szolgált.

Az elektromos rendszer egyfázisos, 1x16A.

screenshot_20210809-210912_drive.jpg

A födém boritott gerendafödém, alul nád+vakolat, felül deszka+agyagtapasztás. Megmértem pár helyen, nem volt a belmagasságban jelentős eltérés, azaz a födém nem volt meghajolva sehol, szerkezetileg ép.

A tető már vegyes képet mutatott. Találtam pár rovarrágta szarufát, de egyébként a méret és kiosztás nem mondható vészesnek (de azért túl jónak sem). A cserépléceket cserélhették 20-30 éves távlatban, a cserepezés is épnek látszott, nem voltak szétfagyva. 

screenshot_20210809-210623_drive.jpg

Összességében jónak bizonyult az épület... már ha a 80-as években lennénk, nem pedig 2021-ben.

A mai komfortigényektől az épület igen távol áll, számos korszerűsítési munkát kell rajta csinálni, amiket ráadásul szakaszolni sem nagyon lehet, mert ezek egymásra épülnek.

Induljunk ki az alap felállásból és a vitathatatlan tényekből:

1. Vizesblokk és konyha

A jelenlegi vizesblokk semmilyen módon nem felel meg. A falakban időzített bombaként horganyzott csövek vannak, a melegvizet egy életveszélyes vízmelegitő szolgáltatja, a csempeburkolat mögött nincs kent vízszigetelés.

A konyha gyakorlatilag egy mosogató és egy gáztűzhely, valamint egy étkezőasztal.

TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:

- víz- és szennyvízrendszer újjáépítése, előbbi a vízóraaknától, utóbbi az épületen kivülről (tisztitóidommal) ---> minimum két helyiségben az aljzatot újjá kell építeni, falakat vésni

- villanybojleres vagy gázos HMV-készítés kiépítése (használati melegvíz) ---> csövezés a falakba vésve és padlóba fektetve, nagyobb áramigény

- villanytűzhely ---> nagyobb áramigény, falakba vésés

KÖLTSÉGEK: kb 2 millió Ft + szaniterek

2. Fűtési rendszer kiterjesztése az egész épületre

Jelenleg csak a két szobát és a konyhát fűtik a konvektorok, a köztes helyiségeket semmi, illetve van egy cserépkályha a két szoba között.

TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:

Gázkazán beépítése ---> gázterv, engedélyek, kéménybélelés (gázkazán rendszerkémény), vezeték kiépítés, gázmeo

Fűtési rendszer radiátorokkal ---> legolcsóbb padlóban ötrétegű csövekkel, vagy falon kivül sokszoros áron

KÖLTSÉGEK: kb 2.5 millió Ft, ha max 10 radiátorral számolunk és egy középkategóriás átfolyós kazánnal

3. Villanyhálózat cseréje

A jelenlegi hálózat alu vezetékes, ami semmilyen szempontból nem megfelelő. Mivel a fentiek alapján amúgy is sok helyre kellenek új vezetékek, a gázkazánnál pedig kötelező a megfelelő földelés és érintésvédelem, ez halaszthatatlan.

TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:

A teljes villanyhálózat cseréje. ---> vezetékek falba vésése, vagy padlóban elhelyezése, valamint a mérőóraszekrény szabványosítása a teljesítménynövekedés miatt.

KÖLTSÉGEK: kb 1.5 millió Ft a villanyszerelés, és 250e Ft a villanyóra szabványosítás

4. Födém hőszigetelése

A meleg felfelé száll, ezt mindenki tudja. Egy ilyen boritott fafödém hőszigetelése közel egyenlő a nullával, a teljes fűtési költség 25-30%-a itt megy el.

TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:

Minimum 2x10 cm gyapot hőszigetelés leterítése a födémre. 

KÖLTSÉGEK: kb 250e Ft

5. Festés, burkolás

A sok felújítás és korszerűsítés miatt a falakon rengeteg a javítás, a padlóburkolat pedig ezer éves.

TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:

A teljes épületben festés, burkolatok cseréje ---> mivel minden új lesz, utána az ember nem szeretne 10 éven belül újra nekiállni bontani és újrázni

KÖLTSÉGEK: festésnél a javításokkal együtt 1.5 milliót, a burkolásnál 1 milliót számolok (fürdószoba külön tétel volt)

---

Itt álljunk is meg, pedig még lenne mit csinálni az épületen. Jelenleg 8 millió Ft-nál tartunk, cserébe van egy gépészetileg felújított épületünk új vizesblokkal és konyhával, hőszigetelt födémmel. Ez a tárgyi épületnél 90e Ft/m2 költséget jelent.

Miért torpantunk meg itt?

Az ez után következő munkák nem szakaszolhatók, egyszerre kell elvégezni ezeket. Azért, hogy ne penészedjen orrba-szájba az épület, ne legyen hőhidas. Ebben a videóban elmagyaráztam mi a hőhíd, miért keletkezik.

Nem azért lesz penész, mert "műanyagba csomagoljuk a házat". Azért lesz penész, mert a hőszigetelések nem érnek össze és a hideg részeken kicsapódik a pára.

Az épület hővesztesége jelenlegi állapotában tetemes, a födém hőszigetelése és a fűtési rendszer korszerűsítése lejjebb viszi 30-35%-al. Ezzel együtt még mindig várhatóan évi 300e Ft körül alakul. Erre már sokan legyintenek, hogy anyagilag már elviselhető, ám elfeledkeznek a komfortérzetről.

A falakon nincs hőszigetelés, emiatt annak a felülete sugározza a hideget. A padlóban nincs hőszigetelés, ami miatt kinti -10 foknál a felületi hőmérséklete 15 fokos kb. A nyílászárók nem légtömörek és nem hőszigetelt üvegezésűek...

Magyarul jelentős ráköltéssel még ott tartunk, hogy van egy jelen kor komfortigényétől igencsak messze álló épületünk.

Folytassuk hát a teendőkkel:

6. Padló szigetelése

A padlóban jelenleg nincsen se víz, se hőszigetelés. Erre számtalan jel mutat, amit a műszeres mérés is megerősit. A rendes aljzat készítéséhez ki kell mélyiteni a padlót és megfelelő rétegrendi kialakítással felépíteni egy új padlót.

TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:

A jelenlegi padló kimélyítése, új rétegrend kialakítása ---> az új padlóba fűtési és elektromos csöveket bele lehet tenni, ami jóval olcsóbbá teszi ezeknek a kiépítését, mint a falon kivüli szerelés/falba vésés.

KÖLTSÉGEK: Mivel a vizesblokkok és konyha alatt már megvolt az 1. tételben, a maradék részre kb 2 millióval számolhatunk (burkolás szintén külön tételben)

MEGJEGYZÉS: a padló szigetelése mehet az 1-5 tételekkel együtt, emiatt még kevés az esélye a hőhidaknak, illetve jól lehet ellene védekezni, ha a fűtési cső pl a fal mellett fut körben.

7. Homlokzati nyílászárók

A naív ember úgy gondolja, hogy régi ablak ki, az új meg be és ennyi. Mivel azonban se koszorú, se áthidalók, a dolog ennél jóval komplikáltabb és költségesebb.

TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:

Födém aláducolás, teherhordó áthidalók beépítése, majd nyílászárók beépítése ---> beraktunk az eddig homogén falazatba beton áthidalókat, amik már hőhídként vannak jelen, valamint a nyílászárók légtömörsége és hőszigeteltsége miatt a belső páratartalomnak is adtunk egy pofont.

KÖLTSÉGEK: A teherhordó áthidalók elhelyezése 50-80e Ft/nyílás, plusz a nyílászárók. Bejárati ajtóval és a többivel együtt ennél az épületnél ez 2.5-3 millió Ft.

8. Homlokzati hőszigetelés

A falak most már hőhidasak, valamint ezek jelentik a hideg felületeket a párának, így mindenképpen hőszigetelni kell.

TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:

Mivel a hőszigetelésnek folytonosnak kell lennie, a lábazatot sem szabad kihagyni, valamint a födém hőszigeteléssel is kapcsolódnia kell ---> lábazatra XPS, az ereszdobozolást meg kell bontani és majd helyreállítani

KÖLTSÉGEK: kb 3.5 millió Ft

---

Most már van egy felújitott lakóházunk, alacsony rezsivel. Ez azt jelenti, hogy kb évi 100-120e Ft-os gázszámláról beszélünk, azaz spóroltunk a 6-7-8 pontokkal évi kb 180e Ft-ot, cserébe elköltöttünk közel 8 milliót, azaz 40 éves megtérülésről beszélünk.

Magyarul pusztán csak az anyagiakat nézve ez soha meg nem térülő beruházás, viszont komfortérzetben ég és föld a különbség. 

Összesen ott tartunk tehát, hogy elköltöttünk az épületre 200e Ft-ot négyzetméterenként úgy, hogy

- nem mozgattunk falakat

- nem nyitottunk új ablakokat

- nem volt gond a tetővel és födémmel, alapozással

- nem bővitettünk

Megéri? Természetesen nem. Mármint ha elkészülne a felújítás, ezen a településen nem lehetne értékesíteni annyiért, amennyibe került mindenestől.

A fenti kb 200e Ft/m2 költség keveset változik, bárhol is nézzük. Ennek kb a 40%-a a munkadíj, azaz ha a "pesti" árakhoz képest feleáron is dolgozik a Kőműves Józsi, akkor sem feleződik meg az összköltség. Természetesen lehet lejjebb adni a minőségből, meg elhagyni egyes fázisokat, de ilyen esetekből jönnek a kétségbeesett e-mailek és kérdések a facebookon, hogy "mit tegyek?".

Még egy dolog...

9.

A megtekintett épület 80%-a vályog. Meglepő módon nem az L-alak első része tégla és hátrafelé vályog, hanem egy régi hosszú parasztház kapott egy oldalsó tégla bővítményt.

TEENDŐK ---> KÖVETKEZMÉNYEK:

Mivel jól ki van emelve a lábazat, az épület falai nem vizesednek, de nincs alattuk vízszigetelés. Ennek pótlása falátvágásos vagy injektálásos módszerrel megoldható. (potom kb 2 millió Ft)

A padló szigetelése üveghabos módszert kíván ---> drágább megoldás

A falra csak páraáteresztő hőszigetelés rakható ---> drágább megoldás

A nagyobb nyílászáróknál az áthidalók mellett javasolt teherelosztó falpillér építése ---> drágább megoldás

Alsóhangon beszélünk a vályog jellege miatt kb 20% árnövekedésről ugyanannál az épületnél, miközben az épület értéke az ingatlanpiacon és banki hitelezés szempontból felét sem éri egy ugyanolyan téglaépületnek. (csókoltatom a vályogházas bejegyzésem miatt pattogókat)

A romantikának ára van, amit egy józanul gondolkodó digitális nomád gyomra nem vesz be. Nem hülye ő, csak IT-s :)

A bejegyzést kommentelni ITT lehet. 

A bejegyzés trackback címe:

https://komkel.blog.hu/api/trackback/id/tr5116655370
süti beállítások módosítása