Építőipari tanácsadás kicsit szabadszájúan, de nagyon érthetően

KömKel: minden, ami családi ház...

Eladó ház szemle: Régen ez nem volt gond?

2020. augusztus 08. - KömKel

Sok esetben keveredek vitába ingatlanközvetítőkkel, amikor "belehallgatnak" abba, amit a házszemle után mondok az ügyfeleimnek az adott házról.

Kifejezetten utálom ezt, mivel engem azért fizetnek, hogy szakértői szemmel átnézzem az ingatlant, elmondjam róla a szakmai véleményemet FÜGGETLENKÉNT. Tehát nincs rózsaszín köd a szemem előtt - mint a vevőjelöltnek -, nem csillognak dollárjelek a szememben - mint az eladónak - és nem akarok minél előbb jutalékot felvenni a közvetítésért - mint az ingatlanos.

Megyek, körbenézek, körbemérek, jegyzetelek és elmondom, amit ezek alapján leszűrtem az ingatlanról.

Ha ezt a beszélgetést hallja az eladó vagy ingatlanos, jön a felhorgadás, hogy hülyeséget beszélek, meg nem úgy van, stb. Volt, ahol kis híján megvertek...

Az épületeket én olyan szemmel nézem, hogy a jelenlegi elvárásoknak megfelelő komfortot nyújtson, elfogadható rezsiköltség mellett. Ehhez bizony komolyabb felújítás/korszerűsítés szükséges, amit folyton megkérdőjeleznek.

A leggyakoribb érv: túl van ragozva a hőszigetelés, divatos hülyeség az egész.

Én is olyan házban nőttem fel, ami vizes volt, penészedett, a radiátorban sokszor 70-80 fokos víz keringett, amikor túlpakoltuk a vegyestüzelésű kazánt. Emellett volt Wartburgunk, később Ladánk...

Amennyiben a kedves ingatlanos/eladó már nem az akkori műszaki színvonalú autóval közlekedik, akkor szíveskedjen befogni a bagolylesőjét, mert ahogy a gépjárművekkel kapcsolatos igények/előírások is drasztikusan megváltoztak, úgy az épületeké és komforté is. 

Nem, nem volt régen minden jobb!

Nézzük, hogy miért is nem igazak ezek, mi szól a koszerűsítés/felújítás mellett.

1. Vízbetáp vezeték

Állítom: a vízóraaknától cserélni kell a betáp vezetéket, amennyiben ez még horganyzott csöves.

Kétkedő: Nem kell azt cserélni, semmi baja nincsen, vannak 50 éves csővezetékek is a talajban.

Magyarázat:

A horganyzott csöves betápok szál csövekből és idomokból állnak, menetes kötéssel, kócolt tömítéssel. Minden toldás/kötés egy-egy szivárgási pont, ami mentén bármikor lehet csőtörés.

Nem vicces, amikor beleölsz 8-10-15 millió forintot a ház felújításába, és 3 év múlva eldurram VALAHOL ez a horganyzott cső, emiatt jobb esetben áshatod fel az egész udvart, rosszabb esetben verheted szét az új vizesblokkot, hogy kicseréld a vezetékszakaszt. Még rosszabb esetben a csőtörést nem veszed észre azonnal, a víz pedig alámossa az épületet. Lehet erre legyinteni, csak éppen évente találkozok 2-3 ilyen esettel, amikor utólag próbálják a lehető legkisebb károkozással és költséggel a bajt elhárítani.

vezetekcsere.jpg

Spórolsz 2-300.000 Ft-ot (nagyon maximum), ha ezt elhagyod.

Nemrég láttam feleséget sírva fakadni, amikor kiderült, hogy vagy a komplett konyhapadlót kell felvésni (új burkolattal együtt) egy nyomsávban, vagy az új fürdőszobát szétverni, a térkövezett kocsibejárót felszedni, és hátulról oldani meg a vízbekötést. A férjének sem volt őszinte a mosolya.

2 éve csináltattak meg mindent, ez kimaradt akkor.

2. Villanyóra, villanybetáp

Most csak a villanyóráról lesz szó, később elővesszük a belső hálózatot is. A régi épületeknél a villanyóra szekrény általában egy falba süllyesztett lambéria szekrény, a padláson keresztül bejövő légvezetékkel megtáplálva.

Állítom: a villanyóra szekrényt szabványosítani kell, kihelyezni a végleges helyére, új földeléssel, új betápvezetékkel.

Kétkedő: eddig is ott volt, semmi baja nincsen. Majd ha az áramszolgáltató szól, akkor ráérnek szabványosítani.

Magyarázat:

Amennyiben 1 fázisról vált 3 fázisra, vagy H/Geo-terifára, vagy napelemes visszatáplálásra, mindegyik esetben a szabványosított mérőóraszekrényt megkövetelik. (hivatalosan már akkor is, ha valaki a jelenlegi pl 20A-ről 32A-re akar bővíteni, de ezt még megoldják "okosba" általában)

szabvany_villanyora.jpg

Sok esetben találkozok azzal, hogy az épület hőszigetelt, leszinezték. Ilyenkor a szabványosított mérőóránál végig kell vésni az új homlokzatot a kábelezés miatt, valamint a szabványosított mérőóraszekrénynek is kell(ene) hőhídmentesített kialakítás a homlokzaton. Pláne, ha esetleg a jelenlegi villanyóra még az épületen belül van...

Szóval meg lehet spórolni itt is 200-250.000 Ft-ot, de az esetek 90%-ában kell számolni ezzel a kiadással. 

3. Gáz

Használt házaknál többségében még nem kondenzációs kazán szolgáltatja a fűtést/melegvizet. Találunk konvektorokat, nyílt égésterű kazánokat, turbós kazánokat. Villanybojlert, gázbojlert, nyílt égésterű gázos átfolyós melegítőt.

Állítom: Ha a fenti eszközök lehalnak, a jelenlegi szbályok szerint már csak kondenzációs készülék rakható fel, amihez viszont kell gázterv, kondenzációs készülékhez füstgázelvezetés, valamint az esetek többségében a vezetékcsere is. Egy középkategóriás átfolyós kondenzációs kazán+kémény+gázterv+papírmunka ~1 milliót kóstál, ami a füstgázelvezetés miatt még több is lehet.

Kétkedő: a konvektorokhoz/FÉG-kazánokhoz/egyébhez még mindig lehet alkatrészt szerezni, évekig elmennek még ezek a (több évtizede működő) készülékek.

Magyarázat:

Nézzünk egy kis matekot:

- gázkonvektor és FÉG készülékek éves hatásfoka: 50-60%

- FÉG-nél modernebb, de azért öreg nyílt égésterű készülékek éves hatásfoka: 60-70%

- turbós kazánok éves hatásfoka: 70-80%

- modern kondenzációs kazánok éves hatásfoka: 90%

(ezek a VALÓS tapasztalati hatásfokok, nem pedig a katalógusértékek, lásd gépkocsik fogyasztása)

Egy 80 m2-es szigeteletlen Kádár-kocka éves szinten megzabál 3000 m3 gázt, ami jelenlegi árakon ~350.000 Ft évente. Lehet számolni... Én általában azt mondom, hogy 20-25% a megtakarítás csak a gázkészülék modernizációja révén.

Kétkedő nagyokos: 350.000 Ft-ból akkor meg lehet takarítani évente 70.000 Ft-ot, akkor a készülékcsere 15 év alatt térül meg? 

Igen, a matek szerint így van.

turboskazan.jpg

Nézzük csak a többi szempontot:

- életvédelem: a zárt égésterű turbós készülékeken kívül a többség a lakótérből veszi a Zoxigént, és a füstgáz elvezetés is problémás (konvektor egy fokkal biztonságosabb a rövid, közvetlen kivezetés miatt)

- komfort: a nem-kondenzációs kazánok magasabb előremenő fűtési vízzel tudnak csak dolgozni, azaz a radiátorok-csövek melegebbek, viszont ezért rövidebb ideig fűt a kívánt hőmérsékletért, azaz jobban ingadozik a hőmérséklet. A konvektorok nehezen szabályozhatók, mindegyik egyedileg ráadásul.

- kialakítás: a régebbi fűtési rendszerek általában vastagcsövesek, sok esetben még öntöttvas radiátorokkal, vagy hasonló régebbi termékkel. Kondenzációs kazánnál ezek nagyon nem jók, mert egyrészt tele van a rendszer szmötyivel, másrészt hőleadásban nem alkalmasak alacsony hőmérsékletes hőleadásra. A konvektoroknál az ablakok alatt, kidugva a falon van a kivezetés. Homlokzati hőszigetelés esetén pár év múlva mit csinálsz a lyukakkal utólag?

- kémény: a kondenzációs kazánoknál elég egy úgynevezett rendszerkéményt berakni, ami (leegyszerűsítve) egy ~100 mm átmérőjű cső-a-csőben cucc, ami kvázi bárhová berakható, tehát nem kell a meglévő kéményekhez igazodni. Ha mégis így lesz, ez a rendszerkémény általában ledugható a régi kéménybe. Tudni kell, hogy a gázátadás feltétele a tetőn a kémény megközelíthetősége, amihez kell egy tetőkibúvó ablak, valamint padlásfeljáró is. Ezeket sem vicces kialakítani utólag egy már felújított épületben.

 4. Homlokzati nyílászárók

Állítom: hiába vannak 20 éves, kétrétegű üvegezésű, műanyag nyílászárók berakva most, ha komolyabb a felújítás, ami homlokzati hőszigeteléssel is jár, jobb lecserélni ezeket a nyílászárókat.

Kétkedő: ezek a nyílászárók teljesen jók, felesleges cserélni ezeket, hiszem ezzel több milliót megtakaríthatunk. Sosem fog megtérülni a nyílászáró csere.

Magyarázat:

Amennyiben a homlokzati hőszigetelés még időben eltolódik, akkor természetesen maradhatnak a nyílászárók, hiszen ha jó állapotúak, nem lesz velük gond. A kétrétegű üvegezéshez képest a háromrétegű üvegezés 30-35 év alatt térül meg, ha csak a matekot nézzük.

Amennyiben azonban a homlokzati hőszigetelés tervben van, a káváknál rá KELL fordulni minimum 5 cm hőszigeteléssel a hőhídmentesítés miatt. Ez azt jelenti, hogy a jelenlegi nyílászárók 5-5 cm-el kisebbek lesznek emiatt. Ha ez elmarad, akkor jó eséllyel fog penészedni az ablak körül belülről... ebben a videóban elég érthetően elmagyarázom az okait:

A régi korszerűtlen nyílászáróról történő váltás egyébként energiamegtakarításban elég komoly tényező, itt is megfogható 15-20% a fűtési számlán.

5. Födém

Állítom: a régi épületek jó részénél salakot vagy agyagtapasztást találunk a padláson, ami 5-6 tonna súly a födémen. Ennek van előnye is, mivel ez a tömeg hőtároló és hanggátló közegként viselkedik, azaz nyári átmelegedést késlelteti, valamint pl reptér közelében jelentős a hangtompítása. Viszont ha salak van fent, attól sokan (általában) feleslegesen paráznak. Ha ez a réteg leszedésre kerül, ez az elsők között kell legyen.

Kétkedő: ráérnek évek múlva is leszedni ezt a réteget.

Magyarázat:

Amikor ez az 5-6 tonna súly lekerül a födémről, a terhelés csökkenése miatt a lakótér felől a mennyezeti vakolat szét fog repedezni. Ha ez egy készre-szépre festett épületben következik be, az nem vicces.

6. Tető

Állítom: ha a tetőszerkezet állapota alapján azt látom/mondom, hogy 8-10 évet még kibír, akkor is érdemes elgondolkodni a cseréjén. Ha a tetőszerkezet jó, a cserépre "jósolok" 5-8 évet, ott is ez a helyzet.

Kétkedő: ha az állapota alapján 5-8 évet még halasztható a csere, akkor több milliót meg lehet takarítani most.

Magyarázat:

Ismét csak azt kell figyelembe venni, hogy a tetőn kivül elkészül minden a házon, majd 5-8 év múlva leveszik a kalapot az épületről több hétre. Ha valaki nagyon szerencsés, megúszhatja leázás nélkül. Ha mégsem, akkor egy vakolt mennyezet "pókhálósodik", a parketta tönkremehet, festések leázhatnak, stb. Óriási a kockázat, sok esetben láttam az évek alatt ilyen jellegű beázásokat/károkat. Homlokzati szinezés esetén is kicsi az esély, hogy minden épen megmaradjon a munka során.

rosszteto.jpg

Ezek a buktatók, viszont egy komplett tető 4-5 milliós azonnali költsége már elgondolkodtató tud lenni a kockázatokat bevállalni.

7. Homlokzati hőszigetelés

Állítom: a megfelelő komfortérzet és penészedés elkerülése végett mindenképpen szükséges. Időben kicsit eltolható, ám ha a fűtési rendszer cserélésre kerül, ennek előbb kell elkészülnie.

Kétkedő: eddig sem penészedett az épület, a homlokzati hőszigetelés ráér.

Magyarázat:

A régi nyílászárókon keresztül biztosítva volt a folyamatos légcsere. A régi fűtési rendszert nehezen lehetett szabályozni, emiatt jelentős volt a túlfűtés, valamint a vastag csöves fűtési rendszer melegen tartotta a kritikus helyeken a falat (fal alja, fal teteje). A födém és padló hőszigetelés is hiányzott. 

Mindezek összessége azt eredményezte, hogy az épületben a külső határoló felületek egységesen "hidegek" voltak. Amint elkezdődik a korszerűsítés, ez felborul, és a pára kicsapódik koncentráltan a még hidegen hagyott felületen. Ezért van az a tévhit, hogy aki hőszigetel, számitson penészedésre.

EZ NEM IGAZ! Aki nem megfelelően, és nem teljeskörűen hőszigetel, az fog penészedni.

A homlokzat hőszigetelése esetén szintén megfogható a fűtési rezsiből újabb 15-20%.

8. Belső áramhálózat

Állítom: az esetek 60%-ában komplett csere kell, 20%-ban részleges áthúzás, 20%-ban már felújított a rendszer.

Kétkedő: semmi baj nincs a vezetékrendszerrel, 30-40 éve használják így.

Magyarázat:

Amennyiben alu, vagy részben alu a vezetékelés, akkor kuka. Nem bírja a jelenlegi áramfelvételi terhelést, a kötések nem stabilak, könnyen lehet rövidzárlat, amiből aztán tűz és hamu...

aluvezetek.jpg

A rézvezetéknél a keresztmetszet lehet problémás, itt is a nagyobb fogyasztók miatt kell legalább részlegesen átvezetékezni az épületet.

9. Belső fűtési rendszer

Állítom: régi vegyestüzelésű/régi gázkazános fűtésnél a komplett rendszer kuka, radiátorostól-csövestől.

Kétkedő: Csak venni kell egy új kazánt, rákötni a rendszerre és kész.

Magyarázat:

A gázos résznél már leírtam, miért nem jó ez a megoldás. A modern kazánok rendkivül érzékenyek a szennyeződésekre, és egy (garancia miatt kötelezően berakandó) mágneses iszapleválasztó sem képes a régi rendszerből kiszűrni a rengeteg koszt.

Másik olvasata a dolognak, hogy a régi csöves/radiátoros fűtési rendszerek csak magas előremenővel működtethetők, ami viszont a kondenzációs kazán hatásfok romlásával jár együtt. (ilyen esetben a kazán éves hatásfoka kb 80% lesz)

Harmadrészt, ha megmarad a régi rendszer, évekkel eltolva a cseréjét, megint csak egy felújított épületben kell átalakítást végezni, de ami ennél is rosszabb: a csövezést nem lehet elrejteni a padlóban/falban, valamint a padlófűtés lehetőségétől is megfosztjuk magunkat.

Nagyon sokba kerül a komplett rendszer cseréje, ezt tudom. Radiátoros fűtés esetén helyiségenként kell számolni 80-100.000 Ft-al, padlófűtésnél pedig 10-12.000 Ft/m2 költséggel.

10. Padló

Állítom: Amennyiben nincs legalább 5 cm hőszigetelés a padlóban, akkor ez is a felújítás részét kell képezze, borzasztó költséggel és munkával.

Kétkedő: Elég ráburkolni a jelenlegi padlóra, felesleges milliókat kiadni erre.

Magyarázat:

A padló felületi hőmérséklete nagyban befolyásolja a komfortérzetet.

Amennyiben nincs semmilyen hőszigetelés a padlóban, a padló felületi hőmérséklete kinti -15 fok, benti 22 fok esetén 13,5 fokos! Ami rettenetesen hideg, még papucson keresztül is sugározza a hideget, amellett hogy ez bőven harmatpont alatti, tehát még penészedni is fog. 5 cm lépésálló hőszigeteléssel ez 18.9 fok lesz, 8 cm-nél 19,8 fok, 10 cm-nél 20,1 fok, 15 cm-nél 20,7 fok. A mai minimum előirásokhoz 10 cm hőszigetelés kell a padlóba, függetlenül attól, hogy van-e padlófűtés. Padlófűtés alá 15 cm ajánlott.

Amennyiben nincs a padló alatt vízszigetelés, akkor nincs mese, nincs vita, bontani-pótolni kell. Új padlószerekezet esetén a villanyszerelés és fűtési csövek elrejthetők a hőszigetelésben, valamint padlófűtés kiépítése is szóba jöhet, már nem olyan nagy plusz költséggel.

11. Pince

Állítom: a régi épületek jó részénél a pince vízszigetelése hiányzik/hiányos. Jobb esetben a pince nedves, rossz esetben vizes. Mindkettőnél igaz, hogy lakórésznek így nem alkalmasak, a nedvesnél tárolás még szóba jöhet, a vizesnél még az sem.

Kétkedő: A vakolatot csak le kell verni a fal alján, újravakolni, és teljesen alkalmas bármire. Ha fűtve van, még mosókonyha vagy gépészet is lehet itt. Hiszen most is itt van a kazán... De megoldható egyszerűen a vízszigetelés, körbe kell ásni a házat.

Magyarázat:

A vizes pincénél nincs vita, ott nagyon látszik, hogy komoly gond van. Az ilyet nem lehet kimagyarázni.

Nedves pincének azt hívom, ahol látszanak felázás nyomai, de kezelhető mértékű. Ez nem azt jelenti, hogy sima újravakolással lakhatóvá tehető, mert a vízszigetelés hiányzik/hiányos, csak a talajnedvesség nem olyan mértékű, mint egy vizes pincénél. Ám ez is megváltozhat, ha változik a talajvíz mértéke/magassága. Előnyére-hátrányára is.

pince.jpg

A nedves pince állapota szinten tartható FOLYAMATOS átszellőztetés biztosításával, ami egyszerűen azt jelenti, hogy nyitva van az ablak folyamatosan télen-nyáron. Ezt egy ventillátoros szellőztetés nem tudja pótolni! Ha a kazán ide kerül, azt jelenti, hogy kvázi fűtetlen térben van a csövekkel együtt, ami hatásfokban 10% romlást jelent alsó hangon.

Egy ilyen nedves/vizes pince utólagos vízszigetelése nem egyszerű. Körbeásni statikai szempontból nagyon nem szerencsés az épületet, sok esetben egyébként nem is lehetséges. Injektálás szóba jöhet a padló vízszigeteléssel együtt, vagy akár kent vízszigetelés a negatív (belső) oldalról. Mindegyik megoldás (több) milliós költséggel jár.

12. Hőszigetelt tető tetőtérbeépítésnél

Állítom: Megnézem a cserép alatti fóliát, a gipszkarton/lambéria alatti fóliát, hőkamerával a hőszigetelés állapotát. Nagyon-nagyon kevés esetben mondhatom azt, hogy nem kell hozzányúlni vagy belülről, vagy kivülről.

Kétkedő: Eddig is jó volt, felesleges hozzányúlni.

Magyarázat:

Sokszor már az épületbe belépve megcsap a gyapotszag. Hülyén hangzik, de érzem az üveggyapot/kőzetgyapot jellegzetes szagát, amennyiben nincs belső fólia. Ott van a levegőben a finom gyapotpor. Jól hangzik, ugye? Gyerekeknél hosszú távon asztmát okozhat...

A hőszigetelés lehet hiányos, kevés, a megfelelő fóliák ritkán vannak jelen. A belső burkolat alatti lécezés miatt lóg a lambéria/gipszkarton, ésatöbbi.

lamberia.jpg

Itt is azt tudom mondani, hogy majd egy felújított épületben fogod leszedni a 20 éves gyapotot, végigcipelve a lakott téren? Megfelelő fólia hiányában ha beázik a tető, akkor nézed a nedves foltot, tudván, hogy a gyapot meg berohadva/bepenészedve ott van mögötte? Hiányos hőszigetelésnél savózod a penészfoltot? Lehet halasztani ezeket is, de ésszel át kell gondolni.

hohidasteto.jpg

Rengeteg részre ki lehet még térni, ki is fogok a készülő vlog-sorozatban, amiben egy régi épület felújítását mutatom be, helyes-helytelen megoldásokkal és módszerekkel.

Ebben a videóban raktam össze a demonstrációs makettet:

Több mint 20 éve nézek házakat vásárlás előtt leendő vásárlóknak, építész szemmel.

A cél természetesen az, hogy minél kevesebb buktatóba fusson bele a vásárló, illetve ha már vannak ilyenek, legalább legyen tisztában ezek várható költségével, és időzítésével.

---

A bejegyzés trackback címe:

https://komkel.blog.hu/api/trackback/id/tr4616118570

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

süti beállítások módosítása