Építőipari tanácsadás kicsit szabadszájúan, de nagyon érthetően

Eladó ház szemle: Nyaralóban lakni?

2020. augusztus 02. - KömKel

Az elmúlt évben sokan kerestek fel azzal a céllal, hogy vidékre költöznének, ám anyagi lehetőségeik vagy igényeik miatt ezt egy üdülőövezetben/külterületen képzelik el. Semmi gond nincs ezzel, de nagyon fontos, hogy ezzel a szemmel tudjam nézni az ingatlant.

fahaz.jpg

A zöldbe költözéssel semmi bajom sincsen és félreértés ne essék, tudom, hogy anyagi lehetőségek is végesek, pláne a mostani ingatlanárak mellett. Viszont nekem az a dolgom, hogy sorban adjam a kijózanító pofonokat és a műszaki tartalomra koncentrálva elmondjam mit látok.

Mit várunk el egy állandó lakhatásra szolgáló ingatlantól?

I. Közművek

1. Villanyra mindenképpen szükség van, enélkül elképzelhetetlen az élet. Szerencsére ez az esetek 99%-ában rendelkezésre áll. A teljesítmény persze nem mindig elég a lakóépület funkcióhoz.

2. Ivóvíznél már kicsit kisebb ez az arány, de enélkül azért ritkán találkozom jelöltekkel. Ha van kút a telken, annak a vize bevizsgáltatható és ha megfelelő a vízhozama, egy házi vízművel akár megoldható az ingatlan vízellátása. Itt a legfontosabb a kút bevizsgáltatása a vétel előtt. Nem az eladó elmondása alapján, hanem ténylegesen leírva. Volt olyan esetem, amikor az adásvétel amiatt hiúsult meg, mert kiderült (szomszédok elmondása alapján), hogy a kút vízhozama "talán" mégsem olyan jó... Amennyiben mégis, kell egy kellően zárt, fagymentes gépészeti helyiség, ami ráadásul a lakótérnek szánt helyiségektől kellő távolságra van a zajszigetelés miatt.

20200602_150611.jpg

3. Szennyvízelvezetésre többnyire ásott, téglával kirakott emésztő szolgál, ami annyira zárt csak, amennyire egy szita az. Ez (sajnos) teljesen elfogadott volt akkoriban, amikor a nyaraló létesült, senki nem foglalkozik/foglalkozott azzal, hogy ezek mennyire szennyezik a talajvizet. Azt a talajvizet, amiből esetleg az ingatlan nyeri az ivóvizet...

Nyaralónak használva, időszakosan ez a szennyvíztároló ellátja a funkcióját, azonban amikor ez napi használatúvá válik, a szivárgási kapacitása már nem lesz elég, azaz gyakran szippantani kell. Ehhez a megközelítésnek biztosítottnak kell lenni. Egy zárt szennyvíztároló esetén havi szippantás szükséges, és maga a tartály is több százezer forint.

Tegyük fel, hogy ez a szippantási lehetőség nem biztosítható, vagy valaki környezetvédelmi okból meg akarja szüntetni. A másik lehetőség egy biológiai szennyvíztisztító telepítése, ami bár közel 1 millióba kerül, de cserébe 95%-os tisztaságú vizet ereszt a talajba. Ezt egy baktériumtelep végzi el, amit néha frissíteni szükséges (leegyszerűsítve), cserébe viszont nem szereti a vegyszerezést.

4. Közvilágítás, szemétszállítás, hóeltakarítás. Ezek belterületen természetes dolgok, ám nyaralók esetén ezek nem állnak rendelkezésre, csak a nagyon belakott részeket szolgálja ki ezzel az önkormányzat.

II. Megközelíthetőség

Ezt sokan akár előnyként is értékelik, de józanul is érdemes végiggondolni. Úttalan utakon nem biztos, hogy esős vagy akár téli időben is megközelíthető az ingatlan. Volt, amikor nyári száraz időjárási körülmények között is alig tudtam eljutni a házhoz, pedig az autót sem kímélem, és (szerintem) vezetni is tudok.

A megközelíthetőséghez tartozik az is, hogy van-e a telken belül a gépkocsi beállásra lehetőség. Egy dombos-hegyes részen ez egyáltalán nem evidens és nem mindenki szereti az autót kint hagyni. 

Van amikor az épület a telek végében, a domb tetején épült, így kisebb gyalogtúra az ehhez való feljutás. Ez sem mindig hátrány persze, de naponta többször megtenni ezt már nem kényelmes.

III. Csapadékvíz

Az épület élettartama szempontjából nagyon fontos, ám erre kevesen fordítottak figyelmet. Mivel nincs napi használatban, az ereszcsatorna tisztítása sokszor elmarad, ami előbb-utóbb problémákat okoz. Elkorhadt ereszcsatorna, rossz helyen lefolyó koncentrált esővíz...

IV. Épület falai

Nézzük meg külön típusok szerint:

1. Kőépület

Ritkán kerül képbe állandó lakhatási célra, inkább a vegyes épület a jellemző, azaz alul kő, felül pedig fa vagy tégla épület. Laikus számára ez nem jelent gondot, sokan gondolják úgy, hogy a lakhatóvá tehető felső szint mellett a kőrész is bevonható ebbe a körbe.

Általánosságban elmondható, hogy ezek az épületrészek nincsenek sem vízszigetelve, sem hőszigetelve, sok esetben részben föld alatt vannak. Az állandó lakhatás komfortfeltétele az, hogy vizesedési problémák ne legyenek, hiszen egy folyton penészedő épület egészségtelen lakókörnyezetet jelent. 

Amíg nem állandóan lakott-fűtött, addig azért nem jelentkeznek ezek problémaként, mert a páranyomás ki tud egyenlítődni. Szóval az ilyen tér addig jól szuperál, amíg folyamatosan át van szellőztetve.

A műszaki részletekbe (most) nem megyek bele, de egy ilyen épület utólagos vízszigetelése nagyon problémás, sok esetben lehetetlen. Vízszigetelés hiányában pedig nem hőszigetelünk, ugye?!

2. Téglaépület

Mivel a lakóépületeink többsége téglából van, gondolhatnánk, hogy az ilyen szerkezetű nyaralókkal sem lehet gond. Vagy mégis?

A nyaralókat nem tartós lakhatásra építették, emiatt a téglafallal kapcsolatban sem voltak ezzel kapcsolatos elvárások. A falak kisebb vastagságban készültek és viszonylag kevés betonszerkezetet tartalmaztak. Áthidalók helyére fa vagy acél került, koszorút csak a betonfödémes épületek kaptak.

Ebből fakadóan a tartószerkezet rosszabbul reagál mindenféle behatásra. A fentebb idézett csapadékvíz-elvezetés az egyik probléma forrása lehet, de egy funkcióból fakadóan alulméretezett alapozás is gond.

A födém és tetőterhelés figyelembevételével kell átnézni a falakat, megnézni, hogy mit lehet vele kezdeni esetleges átalakítás vagy korszerűsítés során.

Természetesen ez a legjobb a sok közül, de ez sem egyértelmű átnézés nélkül.

3. Faszerkezet

Ebből sokféle változat van, a 30-40 évvel ezelőtt készen gyártva lehetett ezeket megvenni és telepíteni az elkészített betonalapra, vagy házilag helyben ácsolva.

Ezzel el is érkeztünk az első problémához. Sok esetben a faházhoz szükséges alapot kézzel-kalákában készítették, ami úgy-ahogy sikerült. Gyakori a betontuskós alapozás, ez aztán végképp nem tekinthető olyannak, ami egy emberöltőt kiszolgálna mozdulatlanul. 

fahazsarok.jpg

Rendes betonalap esetén a faház telepítése előtt készült egy betonplacc, ennek később jelentősége lesz.

Ámulok és bámulok, amikor ezeket a külsejük alapján könnyen beazonosítható épületeket "állandó lakhatásra alkalmas"-ként hirdetik. 

20200312_094149.jpg

A fa szerkezetük keresztmetszeti mérete igen csekély, egy lakóépület faszerkezete ennek többszöröse. Ha volt/van is hőszigetelés a szerkezetben, az mára már összerogyott, hatását vesztette. Hőkamerás képeken ez  roncsolásmentesen is látható.

A kis fali keresztmetszeti méret miatt a belső gépészet (villany, víz, szennyvíz) általában falon kivül kapott helyet, azaz ezek állapota látható és legtöbb esetben könnyen javitható/cserélhető, amire többnyire szükség is van.

A kezeletlen állapot a több évtized során a fát sem konzerválta, egy esetleges rossz csapadékvíz elvezetéssel, beázással vagy csőtöréssel (téli elfagyás) kombinálva komoly szerkezeti károsodást idézhet elő. Egy ilyen javítás gyakorlatilag a faház egy részének cseréjével jár együtt, a feltárás során aztán persze sorban borulhatnak ki a csontvázak... Az ilyen faházakban sokszor a válaszfalak is merevítő funkcióval rendelkeznek, így korlátozott az átalakíthatóságuk.

Találkozom téliesitett változatokkal, ahol "természetesen" sima homlokzati EPS-el (hungarocell) hőszigetelték ezeket a falakat, fittyet hányva a páratechnológiai előírásokra.

Lehet téliesíteni, de jóval drágább megoldással (open-eps, vakolható kőzetgyapot). Ettől viszont a faszerkezet előélete nem tekinthető semmisnek és mindenképpen okot ad az óvatosságra.

V. Padló

Hőszigetelés sehol, vízszigetelés nagy többségében sehol nincs, ezek pótlására két megoldás létezik.

1.  A meglévő padlóra kerül vízszigetelés, hőszigetelés, majd az új aljzatbeton (vagy szárazpadló) és padlóburkolat. Ez a belmagasság csökkenésével jár, valamint az ajtók magasságának problémájával. 

Nem kell mondanom, hogy a nyaralók többsége eleve szűkös belmagassággal épült, legjobb esetben is csak normállal, azaz ennek csökkentése rossz opció.

2. A meglévő aljzat/burkolat feltörése, kimélyítése, új padlószerkezet építése. Amennyiben egybefüggő betonplacc készült a nyaraló alá, ez szerkezetileg kevésbé megvalósítható megoldás, illetve nem tesz jót az egésznek statikailag.

Amennyiben nincs semmilyen hőszigetelés a padlóban, a padló felületi hőmérséklete kinti -15 fok, benti 22 fok esetén 13,5 fokos! Ami rettenetesen hideg, még papucson keresztül is sugározza a hideget, amellett hogy ez bőven harmatpont alatti, tehát még penészedni is fog. 5 cm lépésálló hőszigeteléssel ez 18.9 fok lesz, 8 cm-nél 19,8 fok, 10 cm-nél 20,1 fok, 15 cm-nél 20,7 fok. A mai minimum előirásokhoz 10 cm hőszigetelés kell a padlóba, függetlenül attól, hogy van-e padlófűtés. Padlófűtés alá 15 cm ajánlott.

VI. Gépészet

A rendelkezésre álló közműveket fentebb kitárgyaltuk. Épületen belül minden nyaraló funkcióhoz van méretezve és kialakítva.

1. Elektromos rendszer

Amennyiben nem volt az elmúlt 25 évben felújítás a rendszerben, szinte biztos hogy alumínium vezetékek vannak még, ami cserére szorul szinte azonnal. Tartós lakhatás esetén a rendelkezésre álló teljesítmény is kevés lehet, ennek bővítéséhez a villanyóra körüli dolgokat szabványosítani kell több százezer forintért.

20200523_141749_1.jpg

Klíma/hőszivattyú beszerelésénél szintén ez a helyzet.

2. Vízvezeték

Itt is érvényes, ha nem volt felújítás az elmúlt években, akkor régi horganyzott csöves a rendszer, azaz a vízórától szükséges cserélni az egészet. 

3. Szennyvíz

Épületen belüli rendszer a nyaraló funkcióhoz van kialakítva és méretezve, ha nem lehet átnézni rendesen, javasolt a cseréje/bővítése.

4. Fűtés

Általában van egy falazott kémény, állapotában sokszor már újrafalazást igényel. A legfőbb gond az vele, hogy sparhelthez/kályhához van méretezve, például egy vízteres kandallót vagy más hasonló berendezést nem bír el.

Szóba jöhet a klímás/hőszivattyús vagy tisztán elektromos fűtés, itt az elektromos vezetékrendszer lesz a szűk keresztmetszet.

Ritkán, de van amikor a gáz is be van kötve, ám a végberendezés elavult, így komoly költséggel kell számolni a modernizálásához.

Fontos adalék, hogy hőszigetelés nélkül még egy kisebb alapterületű nyaraló folyamatos fűtése is komoly rezsivel jár, ezért az épület korszerűsítése ebből a szempontból is lényeges.

VII. Födém

Pince vagy szuterén, alsó szint esetén a régi nyaralóknál a födém legtöbbször gerendás, ritkán béléstesttel, gyakrabban ún. Horcsik-födémes megoldással. A gerendák lehetnek acélgerendák, vagy vasbetonból készültek is. Ha a födémen nincs szerkezeti elváltozás, komolyabb repedés, akkor nem lesz vele probléma. Viszont például a két szint között lépcsőt nyitni már problémásabb lehet, valamint a gerendák miatt kötött ennek a helyzete.

20200206_140809.jpg

Fafödém esetén nagyon ritka, hogy megfelelően méretezve lenne erre a tartós használatra, pláne nincs léghang és lépéshangszigetelés. Utóbbiak hiánya inkább csak komfortcsökkentő, de egy lehajló, repedező fafödémgerenda nem játék.

Padlásfödémnél ritka, amikor van hőszigetelés, hiszen egy nyaralónál ez ritkán szempont.

VIII. Tető

A fedés sokszor hullámpala, pala, bitumenes hullámlemez vagy hasonló, ritka a sima cserépfedés. 

20191002_114903.jpg

A tetőszerkezet ennek megfelelően ritkább, keresztmetszete kisebb, mint hagyományos lakóépületnél. Ezért a tetőfedés felújításánál csak a könnyebb fedési módok jöhetnek szóba.

Még tetőteres beépítésnél is ritka, ha van fóliázás vagy hőszigetelés.

IX. Bővítés/átalakítás

A nyaralók jó része üdülőövezetben vagy külterületen helyezkedik el, ezekben az övezetekben a beépítési % sokkal korlátozottabb, mint belterületen. Lakni lehet, bejelentkezni lehet ide is.

A bővíthetőség azonban rendkivül korlátozott, nincs alóla felmentés (csak ha belterületbe vonják az ingatlant). Igen, tudom, hogy sok esetben a kutya sem nézi az engedély nélküli bővítéseket ezeken a részeken, ám később ha eladásra kerülne az ingatlan, ezt nem lehet legalizálni akkor sem. Lebukás esetén pedig bontás és épitési bírság vár az ezt megszegőkre.

Konklúzió

Nagyon ritka, amikor egy 30-40 éve épített nyaraló komolyabb felújítás/átalakítás nélkül a mai komfortigényeknek megfelelő lakhatást tud biztosítani. A romantika kevés lesz, amikor penésszel vagy szétrohadt falakkal kell megküzdeni napi szinten...

Több mint 20 éve nézek házakat vásárlás előtt leendő vásárlóknak, építész szemmel.

A cél természetesen az, hogy minél kevesebb buktatóba fusson bele a vásárló, illetve ha már vannak ilyenek, legalább legyen tisztában ezek várható költségével, és időzítésével.

---

 

A bejegyzés trackback címe:

https://komkel.blog.hu/api/trackback/id/tr6116099240

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.