Építőipari tanácsadás kicsit szabadszájúan, de nagyon érthetően

Eladó telek szemle: 4 telek, más-más problémákkal

2020. június 10. - KömKel

Szerencsére a "Hogyan vegyünk telket?" podcastemben   elhangzottakat sokan megfogadják és nem vakon vágnak bele a telekvásárlásba, hanem építészt keresnek előzetes átnézésre.

Ennek kapcsán kerültem én is képbe, egy lejtős telket kellett megnéznem, ennyit tudtam előzetes információként.

1. telek

A terep tényleg jelentősen lejtett, 4.5 métert a telek szélességében. A probléma inkább az, hogy az eredeti terep még ennél is meredekebb (utólag megkapott szintezési rajz szerint több mint 6 méter), a helyszínen látszott is a feltöltött talaj.

Az alapozást csak teherhordó rétegre lehet tenni, tehát a feltöltött talajszint alá. A nagy meredekség miatt kétséges az is, hogy sávalapozással megoldható-e az építkezés, vagy a jóval drágább lemezalappal kell tervezni, esetleg még súlytámfallal spékelve. Ennek eldöntéséhez két dolog szükséges: geodéta általi szintezési rajz, illetve talajmechanikai vizsgálat. Így már jobban lehetne kalkulálni, de ezek hiányában nagy a tól-ig határ, ami 5-8 milliós kilengéseket okoz csak az alapozásnál.

A másik probléma az épület elrendezésének elképzelésével adódott. A félig pince+földszintes megoldás nem tud működni egy ilyen meredekségű telken, egyszerűbb és sokkal nem drágább az egészet alápincézni. Amikor ez +50 m2 pinceként megjelenik a tervezetthez képest a költségekben, nem igazán tud őszinte lenni az ember mosolya...

További extra kiadások:

- nyeles telek, plusz még a telken belüli rámpa, azaz bődületes mennyiségű térkövezés, aminek egy jó része a felbolygatott talajra kerülne, azaz kvázi útalapot kell csinálni a tartós állapothoz

- nyeles telek, 4 méteres nyéllel. Ezen kell bevinni a vizet, csatornát, gázt, elektromos földkábelt. A védőtávolságok miatt ebből egyik kiesik a föld alól. 

- a tereplejtés miatt a szennyvíz átemelős lesz

- előbb-utóbb kell kerítés körben, aminek a lábazata támfal is lesz egyben, sok-sok pénzért

Ezek az extrák elvisznek 10 milliót körülbelül.

Bármennyire is szerette volna a megrendelő, nem igazán tudtam az építkezésre mit mondani egy nagyon tág határt kivéve, mert amíg nincs talajmechanika, addig hasraütés az egész. És nem vicces +6 milliós költséggel szembesülni, ami esetleg csak az alapozás többlete...

2. telek

Sík terep, bekötött közművek, jó tájolás. Mi baj lehet?

A telek 17 méter széles a helyszíni lemérés alapján, oldalhatáros beépítéssel. Ez azt jelenti, hogy egyik oldalt 1, másik oldalt 4 métert kell elhagyni. (ebben az övezetben)

Igen ám, de azon az oldalon, ahol az 1 méter kellene, a szomszéd a kisházát kibővítette a telekhatárig. Attól az épülettől pedig már 3 métert kell elhagyni, hiába nem legális a bővitmény. Az állapota alapján 10 évnél régebb óta van meg, nem tudják elbontatni.

screenshot_20200610-213304_samsung_notes.jpg

Tehát egyik oldalról 4, másik oldalról 3, marad 10 méter. Ez még nem is nagy gond.

A telek a mellette levőkhöz képest kiugrik, a mellette levők előtt egy bekötőút készült, párhuzamosan a főúttal. Azaz az eladó telekre akkor kapsz bármire engedélyt, ha ezt a sávot te is leadod az önkormányzatnak ingyen, önként és dalolva. Ennek van földhivatali ügyintézése, önkormányzati szerződés, stb... idén év végére talán lefutna a papírmunka.

3. telek

Egy osztatlan közös telek, ikerház-fél építhető rá. A másik ikerfelet most kezdik építeni.

A telek lápos. Odafelé menet erre mondtam, hogy egy alapozás+lábazat+vasalt lemez 4 millió körül van, ha a talaj miatt lemezalap kell, akkor az 6 millió.

Kiszálltunk a kocsiból, szóba elegyedünk az éppen a telken lévő ikerfeles tulajdonosokkal, akik a vízóraaknát ásták, amiben 1 méteres mélységben már állt a talajvíz.

Kérdésemre elmondták, hogy talajcsere+lemezalap lett betervezve nekik, az előre kalkulált 4 millió helyett így 6 millió lesz az alap.

Mivel nekik van egy elfogadott tervük a saját ikerfelükre, a másiknak ehhez kell idomulnia jórészt, méretben és kinézetben is. Azaz kötöttek a vágyálmok.

Ez a telek ráadásul 10 millióval került drágábba, mint a lejtős telek, ami amúgy is a fő szerelem volt.

4. telek

Enyhén lejtős telek, jó tájolással, jó méretekkel. Viszont még földút sincs, nem beszélve bármiféle közműről. Ezek hiányában ezt azonnal el is vetettük. 

Az e-közmű oldalán megnéztem később, tényleg nincs semmiféle közmű abban az utcának nevezett kitaposott nyomvonalban.

-

Jelenleg a lejtős telek maradt a befutó, de azzal a javaslattal, hogy készüljön talajmechanikai szakvélemény vásárlás előtt. Amúgy is kötelező a tervezéshez, és ha kiderül valami durva dolog előzetesen, akkor a tanulópénz 100-120e ft volt, nem pedig 5-10 millió.

Egyébként én kötelezővé tenném a lejtős telkeknél már az eladáshoz a talajmechanikai szakvéleményt.

Tavaly találkoztam olyan telekkel, ahol kiderült, hogy 27 méter mélységben található a teherhordó talajréteg, azaz az alapozás elvinné a családi ház építési költségének a felét. A telek eladója és vevője között még zajlik a pereskedés.

---

facebook: https://www.facebook.com/komkel/

facebook csoport: https://www.facebook.com/groups/KomKel/

youtube: https://www.youtube.com/c/komkel

instagram: https://www.instagram.com/komkel/

blog: https://komkel.blog.hu/

web: http://komkel.hu/

A bejegyzés trackback címe:

https://komkel.blog.hu/api/trackback/id/tr8415802816

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.