Építőipari tanácsadás kicsit szabadszájúan, de nagyon érthetően

Eladó ház szemle: Kinek jó egy csőtörés?

2019. március 30. - KömKel

Több mint 20 éve nézek házakat vásárlás előtt leendő vásárlóknak, építész szemmel.

A cél természetesen az, hogy minél kevesebb buktatóba fusson bele a vásárló, illetve ha már vannak ilyenek, legalább legyen tisztában ezek várható költségével, és időzítésével.

Az épületről előzetesen semmit nem tudtam, így abszolút szűz szemmel érkeztem a helyszínre.

Az első látásra nem volt szerelem...

 

cserep.jpg

A kerámia cserép "hámlik", azaz fagyási sérülések következtében a héjalás megy tönkre, előre vetítve max 3 éven belül a cserépfedés komolyabb javítását, vagy cseréjét.

Később az is látszott, hogy nem csak az északi oldal ilyen, hanem a többi is.

Mitől?

A ház a 2000-es évek elején épült, akkoriban voltak problémás időszakok a cserépgyártóknál, valamint a tető hajlásszöge sem igazán a kerámia cserépnek kedvez.

A leendő vásárló elmondása alapján a ház Ytongból készült, ennek megfelelő szemüveget vettem hát elő.

Mást kell nézni egy könnyűszerkezetes épületnél, mást egy régi téglaháznál, mást egy újabbnál, és az Ytong is külön kategória.

Kevés Ytong háznál tartották be az ablakok alatti parapetvasalás elhelyezését, ennek hiányában az ablakok alatti falszakasznál látszódnak a 45 fokos repedések a falon, ahogy itt is tapasztaltam. Nem kardinális hiba, de jelzésértékű a szakember szaktudása tekintetében.

Körbejártuk az épületet, és belefutottunk ebbe:

csotores_kivul.jpg

Nemrég volt a ház alatt egy csőtörés. Nem tudták megmondani, hogy mennyi víz került a ház alá. A gödör azért volt nyitva, mert a biztosító kárszakértőjének a szemléjére vártak.

Nem kérdeztem rá, de csak remélni merem, hogy a KPE cső ilyen mértékű szűkítése csak ideiglenes, különben a házban igencsak kicsi lesz a víznyomás, amitől egy zuhanyzás vagy kád megtöltése is szenvedés.

Mit okozott ez a csőtörés?

repedes.jpg

A falon kirajzolódik a repedés kívülről végig, mindkét oldalon. Belül a csempén még nem jelent meg, de az Ytong nehezen tolerálja az ilyen jellegű mozgásokat, fog ez még tovább repedni. Komolyabb szerkezeti kártól nem tartok, de a belső fali csempe biztosan el fog repedni több helyen.

(a kép alján látható járda feltörése az elsőre téves helyen keresgélés eredménye)

Menjünk be a házba.

Belül szokásos elvárható dolgok egy 15-20 éves háztól, semmi extra.

A gázkazán még turbós, fali kivezetésű. Ennek cseréjével számolni kell pár éven belül, és mivel csak kondenzációs kazánra lehet cserélni, komolyabb költségekkel, és pár hetes ügyintézéssel kell számolni, ami mondjuk a fűtési szezon közepén beadva a kulcsot roppant kényelmetlen tud lenni.

A födém fafödémes, gipszkartonozva. Néhol hullámos. Az álmennyezetnél kb 80 cm-ként látszik a gipszkartonok hézagolása. Nem csiszolták össze, ronda. Viszont következtetni lehet arra, hogy a födémgerendák alatt nincs az álmennyezetnek lécezése/profilváza, csak a gerendákhoz van rögzitve a gipszkarton, 80 cm-ként, ebből fakad a belógás. (ha lenne lécezés, 40 cm-ként látszana a gipszkarton csavarok feje, tekintettel az igénytelen glettelésre) Ez is silány kivitelezésre utal, illene előbb-utóbb javítani.

A vevőjelölt említette, hogy a szobákban érezni a laminált parketta mozgását, ami az eladó elmondása alapján a nem megfelelően kiegyenlített aljzat miatt van.

A bomba a fürdőszobában robbant.

csotores_belul_1.jpg

Ilyen szerencsém kb 10 évente egyszer van.

Mit látunk?

Van vashálónk, azaz a beton vasalt. Viszont ennek a vasalt betonnak NEM ITT A HELYE!

A vasalt beton a lábazati feltöltésre, jobb esetben tömöritett kavicsrétegre kerül. Erre megy a talajpára elleni bitumenes vízszigetelés, a lépésálló hőszigetelés, majd a végső burkolható aljzatbeton.

Amikor a ház épült, a minimum előírás 4 cm lépésálló hőszigetelés volt, amivel a greslap felületi hőmérséklete 18 fokos lenne kinti -15 fok esetén, padlófűtés nélkül. Így hőszigetelés nélkül 13 fokos.

A háziasszony a kérdésemre azt válaszolta, hogy a ház "papucsos", és elismerte, hogy télen süt a hideg a padlóból...

Miért lehetett ez?

Amikor a kivitelező elkészíti a vasalt betonlemezt, erről indítja a falazást. Kis figyelmetlenség, és ettől méri az ajtók/ablakok magasságát, nem számolva a további padló rétegrendekkel, ami 4 cm hőszigetelés esetén 12-13 cm lenne.

Amikor fent van a koszorú, már késő bánat... vagy minden nyílásáthidalást bontanak és feljebb raknak, vagy minden ajtó magassága 200 cm alatt lesz.

Mit lehet tenni?

Beleszarunk! A vasalt aljzatot burkoljuk egyből.

Ez megmagyarázza a laminált parketta alatti egyenetlenséget, hiszen ezt a vasalt lemezt nem muszáj tükörsimára lehúzni, rendszeres benne az 1-2 cm-es kilengés, a többi felette lévő réteggel kihozható a végső burkolt vízszintes sík.

Miért probléma ez a hidegérzeten kívül?

Az épület alatt nincs talajpára elleni vízszigetelés, csak a falak alatt (ezt megtaláltam). Azaz a talajpára a betonon keresztül jutva a lakótérbe jut, a laminált parkettát alulról dunsztolja, amitől az hullámosodik, és gyanúm szerint penészedik is a falszéleken.

Ez egyébként megmagyarázza azt is, hogy miért voltak az ablakokba aeroco résszellőzők építve, és miért volt ezeken felül az egyik szobában, valamint a fürdőben fali gép szellőztetőventillátor beépítve. A talajpára magas páratartalmat generált a lakóépületben, amit csak ilyen tüneti módszerrel lehetett enyhíteni.

Nagyon ritka, amikor a padló rétegrendet ilyen módon szemügyre tudom venni egy ház eladása kapcsán. A legtöbb esetben az ablakok külső és belső parapetmagasságából visszaszámolva, illetve az építéskori energetikai előirások betartását feltételezve lehet következtetni a padlóhőszigetelés vastagságára. Télen viszem magammal az infra hőmérőt, valamint a mobilra rakható hőkamerát, ezek is segítenek. 

Mi a konklúzió?

1. A tetőcserepezés pár éven belül komoly költséggel újítandó fel. Hiányzik a cseppentőlemez, és ki tudja még milyen zsákbamacska rejlik a szerkezetben. A padlásra sajnos nem jutottunk fel, de a többi hiba láttán nem is erőltettem a dolgot. Várható költség: 2-2.5 millió Ft

2. A kazán több mint 15 éves, turbós. Cseréje kondenzációsra 5 éven belül esedékes lenne, vagy legalábbis olyankor már rezeghet a léc egy komolyabb meghibásodásra. Költség papírmunkával együtt: 800e-1millió

3. Álmennyezeti gipszkartonozás hibás. Egyelőre esztétikai jellegű, de a gipszkarton lapok nem arra vannak kitalálva, hogy 80 cm-ként legyenek rögzítve. Teljes álmennyezeti bontás, újjáépítés szükséges, természetesen festéssel. Várható költség: ~1 millió Ft

4. Csőtörés miatti helyrehozatal, későbbi repedések esetén javítások. Várható költség: 300e Ft

5. A padló alatti talajpára elleni vízszigetelés és hőszigetelés hiánya műszakilag nem lehetséges, csak a mostani padló feletti rétegrendek kiépítésével, ami az összes ajtó átméretezését jelenti, új burkolást, stb. Várható költség: 4-5 millió Ft.

Különösen az első és utolsó tételek azok, amik miatt abszolút nem javasoltam az épület megvételét.

(Kicsivel előttünk egy fiatal házaspár is megnézte az épületet, 2 éves gyerekükkel, őket váltottuk. Csak remélni tudom, hogy a következő szemlére visznek magukkal egy szakértőt, aki bár elkér pár tízezer forintot, de megmutatja a rózsaszín ködön túli valóságot.)

 

 

A bejegyzés trackback címe:

https://komkel.blog.hu/api/trackback/id/tr4714728311

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.