Építőipari tanácsadás kicsit szabadszájúan, de nagyon érthetően

KömKel: minden, ami családi ház...

Új építésű ház szemle: A drága sem feltétlenül jó

2021. október 02. - KömKel

Milliós négyzetméter ár felett járunk, agglomerációs településen, luxusnak hirdetett ingatlannál, garázzsal és terasszal együtt 300 m2 alapterülettel. Szóval nem tömegigényű épület, de a szemle ismét tanulságosra sikerült.

Mit kapunk ezért az árért?

Hőszivattyús fűtés-hűtés, központi hővisszanyerős szellőztetőrendszer, komoly hőszigetelés (20 cm a falon, 40 cm a födémen, 15 cm a padlóban), homlokzati kőburkolat, üvegkorlát, stb.

Az épületből a burkolatok és belső ajtók még hiányoztak, a leendő tulajdonosra vár ezek kiválasztása.

Már a hirdetési fotók alapján láttam olyan dolgokat, amik nem tetszettek...

A helyszini szemlénél kivülről inditottam, szokás szerint.

LÁBAZAT

Ami azonnal feltűnt, hogy a homlokzaton a hőszigetelés az épület körüli kavics felett pár centivel véget ér. Úgy kell érteni, hogy a 20 cm homlokzati hőszigetelés aluminium inditósínje alatt belátni a lábazaton lévő bitumenes vízszigetelésig.

k9_labazat.jpg

Ebben pozitívum, hogy van egyáltalán felhajtott bitumenes vízszigetelés. Hiába kötelező a jogszabály szerint (rendezett terepszint felett 30 cm magasságig a nem fagyálló szerkezeteket védeni kell vízszigeteléssel), sajnos nagyon sok helyen ez elmarad, ami nagyon súlyos hiba.

Nemsokára lesz ebből külön bejegyzés, mert rendszeresen járok ki az ebből fakadó hibák feltárása/bemérése miatt új és régi házakhoz egyaránt.

Viszont a bitumenes vízszigetelésen nincsen (zártcellás) XPS hőszigetelés, ami a lábazat-padló részen a hőhídmentesítést biztosítaná. 

Úgy kell elképzelni az egészet, mintha lenne rajtad meleg bakancs (padlóhőszigetelés), és meleg nadrág (falhőszigetelés), csak éppen a zokni hiányzik, és mindig van 1 cm rés a nadrág és bakancs között. 

Másik hiba - amit csak valószínűsiteni tudok, mivel az alu inditósín miatt nem látni a hőszigetelés anyagát -, hogy a rendezett terepszint +30 cm-ig a homlokzati hőszigetelés nem XPS, ezért a csapóeső miatt a sima (nem zártcellás) hőszigetelés felszív némi nedvességet, ami miatt pár év alatt a homlokzati nemesvakolat ezen a részen fel fog hólyagosodni, lefagy.

JAVITÁS: Körbe kell ásni az épületet, és úgy lehet pótolni, felragasztott xps hőszigeteléssel. Mivel a homlokzati hőszigetelés szinte leér a talajig, ez a javitás biztosan meg fogja sérteni a fal szinezését, amit foltszerűen nem lehet javitani. Ha nem XPS van a homlokzaton a terepszint +30 cm-ig, akkor azt bontani kell.

Költségben ez horror, mivel a homlokzatokat újra kell szinezni. Több milliós tételről beszélünk egy ekkora épületnél.

NYÍLÁSZÁRÓK:

A nyílászárók 3 rétegű üvegezésűek, ami jó. Viszont hidegperemesek, amit nem értek ebben az árkategóriában. A hidegperemes ablakok szeretnek alul párásodni, ami nem hiba, hanem alap tulajdonságuk. Ekkora épületnél, ennyi nyílászárónál a melegperemesség felára pár százezer forint lett volna csupán. (szőrszálhasogatás)

Komoly hiba, hogy az ablakoknál nincs alul XPS hőszigetelés, az ablakpárkány áthűl, a vázkerámia tégla lyukain keresztül az egész fal, és ezért az hőhidas lesz. A hidegperemesség miatt ez fokozottabban jelentkezik. Az oldalakon sincsen XPS, és RAL-beépítésnek sem láttam nyomát. A redőnytok mögött EPS van, nem XPS. 

k7_konyhaablak.jpg

Az erkélyajtóknál és földig érő nyílászáróknál nincsen alsó toktoldó, sem purenit, ami komoly hőhíd, és a teraszoknál a felhajtott vízszigetelés sem tud rendesen zárni. 
A hőhidasság nem annyira probléma, mert van padlófűtés, ami kifűti ezt a hőhidat.
k4_foldszinti_teraazajto.jpg
JAVITÁS: Itt belülről alá kellene vésni az ablakoknak, hogy zártcellás hőszigetelést alá lehessen tenni. A gond az, hogy kivül a mészkőpárkány be van eresztve a kávahőszigetelés alá, tehát ha a mészkő párkány eltávolitásra kerül, a homlokzati szinezés is sérülni fog. Itt a költség kb 20-30e ft/ablak, ha a párkány nem sérül meg. Plusz a homlokzat valószinű teljes újraszinezése.

Földig érő nyílászárók: a toktoldókat utólag csak a nyílászárók kiszedésével, újrarakásával lehet orvosolni. Ez kb 150.000 ft/nyílászáró, viszont az emeleti teraszoknál ezáltal hozzá kell nyúlni a vízszigeteléshez is, ami viszont nem jó ha toldozgatva van, tehát a komplett lapostetős teraszt fel kell bontani. Itt már 150e ft/m2 költségről beszélünk (bejárat feletti terasz és nappali feletti terasz)

PADLÓ HŐ- ÉS HANGSZIGETELÉS

A terveken 20 cm padlóba rakott hőszigetelés szerepel, a valóságban csak 15 cm került bele.

Az emeleti padlónál nem lépéshanggátló szigetelés van, hanem lépésálló, ami által a kopogóhanggátlás nem éri el azt a hatást, mint amit lehetne/kellene.

k5_foldszinti_fodem_lepcsonel.jpg

Mindkettő nem olyan tragikus hiba, de azért megjegyzésre méltóak és utólag nem javíthatók.

TERASZOK:

Földszinti terasznál nincsen cseppentőlemez, az oldalsó ragasztott burkolat már most kezd leválni. Ha nincs kent vízszigetelés a burkolat alatt, akkor az egész 2-3 év alatt fel fog fagyni/fel fog jönni.

k3_foldszinti_terasz_2.jpg

Emeleti terasznál a burkolat szintén "le van hajtva" a széleken, egészen a PVC vízszigetelésig. Emiatt azt kell feltételeznem, hogy nincsen szivárgólemez a beton alatt, illetve ha van, akkor annak nincsen kivezetési/kifolyási lehetősége. Emiatt pár év alatt a teraszok fel fognak fagyni, felválnak a burkolatok.

k2_hatso_terasz_korlat.jpg

JAVITÁS: A földszinti terasz javitása ~40e ft/m2 (kent vizszigetelés, újraburkolás, cseppentőlemez) Földszint feletti lapostetős teraszok: ha berakták a szivárgólemezt, akkor csak az oldalsó burkolat javitása kell, ez ~2-300.000 ft. Ha ez nincs berakva, akkor a komplett rétegrendet a vízszigetelés felett újra kell építeni, ez kb 80e ft/m2

TETŐ:

A tető kezelt faszerkezet, páraáteresztő fóliával, cseppentőlemezzel. Ezek jól vannak elkészitve.

Viszont az oromdeszka helyett bádogozást kellett volna rakni, hogy ne kelljen kezelni 5-8 évente. A faszerkezetek nincsenek 4x kezelve, ahogy az eladó mondta, ez kétszeri átkenés csak (ugyanezt a festéket kentem most nyáron a pergolánkhoz, kétszeri átkenésnél ad ilyen fedést.)

A tetőről hiányoznak a szellőzőcserepek.

Van az épületnek egy lapostetős része, ami kb 50 m2. Egyetlen lefolyója van az egyik sarokban, ami azt jelenti, hogy a minimális előírt lejtés esetén a lejtést adó réteg vastagsága 0-20 cm vastag (kizárt, hogy adtak volna ekkora lejtést). Ez biztosan problémát fog szülni később.

JAVITÁS: Az oromdeszkára lehet utólag is bádogozást rakni, bár az épület magassága miatt nem lesz egyszerű, valamint a sérülékeny homlokzat miatt van kockázata is. Ezt akkor érdemes megcsinálni, ha a többi hiba miatt a homlokzat újra lenne színezve.

A szellőzőcserepeket bár nem könnyű pótolni, de lehetséges.

A lapostető vízelvezetése javithatatlan több milliós költség nélkül.

FÖDÉM:

A födém hőszigetelés 40 cm vastag (olcsó) üveggyapot, alatta párazáró fólia helyett maradék fóliák vannak berakva. Ezek nem problémák, viszont a hőkamera alapján a koszorúnál a födém hőszigetelés és homlokzati hőszigetelés nem ér össze, ott hőhid van.
k1_emeleti_fal-fodem_hokep5.jpg

JAVITÁS: Körben az eresznél ki kell tömni a tető-födém-fal csatlakozást.

FŰTÉS-HŰTÉS:

A hőszivattyú kültéri egysége rengeteg kondenzvizet termel, különösen leolvasztásnál. Ennek az elvezetése nincs megoldva, itt jó lett volna egy csapadékviz-elvezetés a szikkasztóba. 

A fűtési rendszer rendben van, de a 16-os csövek padlófűtésben nem a legszerencsésebbek. 20-as átmérőjű csövekhez képest ez 63%-os hőleadást tud csak. Ezzel valószinűleg nem lesz gond, csak megjegyzés.

Gépészeti helyiségben nincsen kent vízszigetelés a padlón, sem padlóösszefolyó. A kent vizszigetelés fontos lenne, a padlóösszefolyó csak erősen ajánlott. Ha bármi vizfolyás történik a helyiségben, az el fogja árasztani a földszintet.
A hűtésnek berakott split-beltérik nem igazán tükrözik az épület árának szinvonalát. Illett volna ebben az árban felületfűtés-hűtést kiépíteni (mennyezet).
JAVÍTÁS: A kültéri egység vízelvezetését meg lehet oldani utólag. A kent vízszigetelést már nem lehet pótolni teljeskörűen, mert a berakott gépészet miatt az alatta lévő sáv már burkolva van.
PADLÓ:
Az aljzatbetonnál nincsenek dilatációk sok olyan helyen, ahol kellene. Ez később a burkolat repedéséhez vezet, ha a burkolásnál nincs odafigyelve erre.
k6_konyhapadlo.jpg
JAVÍTÁS: Kell felületileg feszültségmentesitő lemez, ez kb 3000 ft/m2. Ez minden helyiségbe kell, ahol ragasztott burkolat készül, és dilatáció kellett volna.

 

FALAK:

A szaunánál látszik a falazás minősége, nem vagyok elájulva tőle. A kis darabok a falazatban rendkivül igénytelen munkára vallanak, és nem is szabályosak. (szőrszálhasogatás)

A válaszfalakban nincs benne a kétsoronkénti huzalozás, amit a gyártó előír. Emiatt gyakram előfordul, hogy a téglasorok lépcsőzetes hajszálrepedésekkel kirajzolódik a festett-vakolt falakon.

---

A végére hagyom a legjobbat: az épület bár teljesen új, magánemberként árulják, holott az eladó sorban építi és árulja az új ingatlanokat. Elmondása szerint ennek adóügyi oka van, mert egyszerűbb neki kifizetni az eladás után az SZJA-t, mint céggel "szenvedni".

Ez részben igaz is lehet, viszont a valódi ok az, hogy magánembertől vásárolt épület esetén a garancia nem érvényesíthető a kivitelezők felé. Azaz megveszed a megtekintett állapotban, és ennyi.

Amint látható, az épület nem rossz, nem szándékosan rossz. Kis odafigyeléssel és tényleg 2-3 milliónyi plusz költséggel közel tökéletes lenne, ha mindezekre menet közben odafigyelnek.

Jelenleg már ezek egy részét utólag javítani lehetetlen, a többi pedig már bőven 10 milliós javitási költséget vetítenek előre.

A vételár abszolút nem tükrözi a valós minőséget véleményem szerint. Akik ebben az árkategóriában keresnek ingatlant, szinte biztosan visznek magukkal szakértőt a háznézéshez, aki ezeket kiszúrja (remélhetőleg).

Több mint 20 éve nézek házakat vásárlás előtt leendő vásárlóknak, építész szemmel. 

A cél természetesen az, hogy minél kevesebb buktatóba fusson bele a vásárló, illetve ha már vannak ilyenek, legalább legyen tisztában ezek várható költségével, és időzítésével.

A bejegyzést kommentelni ITT lehet

---

A bejegyzés trackback címe:

https://komkel.blog.hu/api/trackback/id/tr2116706404
süti beállítások módosítása