Új építésű lakóépületbe költözni sokak által vágyott dolog.
Ennek egyik módja az, hogy telket vásárol az ember, terveket készíttet, vállalkozót keres, bankokkal alkudozik, vesz egy mély levegőt és belevág. Általában aztán beleőszül, komoly próba elé állítja a párkapcsolatát és pénzügyi kereteit, valamint újra definiálja a "türelem rózsát terem"-mondást.
Aki ezeket szeretné elkerülni, de mégsem akar lemondani az új építésű ingatlan birtoklásának vágyától, annak ott a lehetőség a rengeteg vállalkozó által épített és árult ingatlant vásárolni.
Három lehetőséget különböztetünk meg:
I. Kész állapot, szinte azonnal költözhető
II. Félkész állapot, különböző készültségi fokoknál
III. Még csak tervrajzon létező épület
Mindegyik lehetőségnél másképp kell eljárni, más dolgokat kell figyelni és mások a lehetőségek a vásárlói érdekérvényesítésre.
Az elmúlt években volt szerencsém ilyen vásárlásokban tanácsadás keretében részt venni, ezeket fogom összesíteni témakörönként külön bejegyzésekben és videókban.
Akit érdekelnek az ilyen vásárlások előtti szemlék, a blogon sok ilyen esetleírást talál, ide kattintva.
III.
TERVRAJZON LÉTEZŐ ÉPÜLET
A tervasztalról vásárolt állapot egyszerű. Van egy tervezett épület, és egy üres telek.
A felsorolt változatok közül ez a legjobb, ez adja a legtöbb ellenőrzési és variálási lehetőséget.
Egyéni igényekre lehet szabatni a házat, természetesen normális keretek között és természetesen ennek felára lehet.
Itt fontos a telek tájolása, annak a környezete, a tágabb lakókörnyezet. A telket nem csak papíron kell megnézni, és nem csak Google Mapsen.
A tervrajzokat ha megkapom, egyfajta tervkritikaként leírom a véleményemet róla.
Nézzünk pár példát az elmúlt évek terméseiből:
- a betervezett hőszigetelések nem teljesítik a minimális előírásokat sem. Vagy pedig minimális költséggel lehetne jobbat elérni.
- kétszintes épületnél a betervezett lépcső használhatatlan kiosztású.
- a helyiségméretek használhatatlan helyiséget eredményeznek. Pl rendkivül szűk WC, vagy az étkezőasztal nem fér el.
- a rétegrendek nem megfelelőek.
Ezeknek a javítását/módosítását lehet kérni.
Mivel az ingatlan eladásra épül, ezért annak építése e-napló köteles. Ez azt jelenti, hogy a munkákat napi szinten kell vezetni benne, fotókkal, felelős műszaki vezetői nyilatkozatokkal. Ebben az esetben általában a vevők már építtetőként jelennek meg a kezdetektől, azaz az e-napló vezetését a bankok kérhetik, és általában kérik is.
Ez azt jelenti, hogy a félkész és kész állapothoz képest itt komoly ütőkártyái vannak a vásárlónak, azaz most már építtetőnek.
Szót kell ejtenünk még egy fontos dologról.
Manapság mindenki építési vállalkozó lett, elképesztő számú építőipari vállalkozás alakult.
Mondanom sem kell, nem ennyi szakember települt haza hirtelen...
Jó részüknek semmi köze nem volt korábban az építőiparhoz, csak a jó pénzt látják az egészben.
A szakikból eddig is hiány volt, most tovább osztódott a szaktudás, a megfelelő minőségű munka lehetősége, és egyáltalán az igény erre.
Röviden: felhigított szakembermennyiség, a sok "jólvanazúgy" megoldás, minél olcsóbb kivitelezés. Tipikusan szarból várat építeni.
Azzal a plusz adalékkal, hogy a vállalkozó nagy valószínűséggel bedönti a cégét pár épület építése után, tehát a garanciális munkákat buktad.
Miben tudok segíteni?
Átnézem a tervdokumentációt előzetesen.
Megnézem a telket a helyszínen.
Javaslatokat adok az esetleges tervhibák javítására.
A kivitelezési szerződés legfontosabb melléklete az épület műszaki leírása, ez nagyon sok esetben szándékosan pongyolán és röviden van megfogalmazva. Ennek a pontosításában szoktam segíteni, és erről szól a 7.4-es videó is.
Mi történik, ha belevágsz?
Jogilag belépsz a képbe, mint építtető. Kifizeted a telket, a terv a te neveden lesz beadva. A kivitelezésre van egy rögzített határidő, amikor birtokba veheted az új házadat, ha kellően tökös vagy, akkor ennek csúszásáért a vállalkozót kötbér terheli. Itt érdekes téma feszegetni a befejezési időt, mivel sok esetben nincsenek betartva a kötési és száradási idők. Erről lesz később külön videó.
Nagyon fontos, hogy az építési munkáknál legyen lehetőséged követni a folyamatot, azaz valaki kapjon bejárási lehetőséget az építkezésre.
Ennél a pontnál persze a kivitelezők eszeveszetten tiltakoznak, mondván, hogy építési területen nekik ne mászkáljon senki. Balesetvédelmi szempontból igazuk is van, ismerek olyan házaspárt, akinél a férj lebénult, mert leesett a második emeleti födémről.
De nem is az építtetőknek kell kijárkálni, mivel a munkálatok szakértői szemet kívánnak, tehát meg kell bízni egy műszaki ellenőrt, vagy hozzám hasonló építészt, aki kijárkál alkalmanként, és csekkolja a munkákat.
Én azt szoktam mondani, hogy a belső burkolás és festés már nem kíván szakértői szemet, mert ott a leendő tulajdonos igényessége a döntő.
Viszont a szerkezetépítés, gépészeti kialakítás, a külső és padló hőszigetelés, a válaszfalazás, az aljzatbeton, a födém hőszigetelése, a nyílászárók beépítése jobb, ha le van ellenőrizve.
A műszaki ellenőr a jobb jogi szempontból, mivel őt az építtető az enaplóba is meg tudja hívni, így a hibák javítására felszólitás rögzithető, tehát pereskedés esetén többet nyom a latba.
Egy hozzám hasonló építész véleménye nem kötelezi semmire a kivitelezőt. Hiába irogatok én bármilyen jegyzetet, hiába mutatok rá a hibákra, még teljesen jogos kérés esetén is ez csak egy vélemény, még ha szakmai is.
A normális kivitelező természetesen figyelembe veszi és javítja/korrigálja ezeket, de ha mégsem, akkor nem sok mindent tehetsz.
Bár az adásvételi szerződésben I. osztályú munkáról van szó, de az, hogy a cseppentőlemez hiányzik, majd 10 év múlva lesz probléma, amikor szétrohad az ereszlambéria, és bonthatod vissza a tető alsó részét. Ekkor már garancia sincs, saját költséges javítás lesz. A tetőcserépre a gyártók által hirdetett garancia sem él, ha ez lemarad. A cseppentőlemezzel ez a probléma nem fog jelentkezni... de sorolhatnám napestig ezeket a dolgokat.
Amennyiben a kivitelező ignorálja a szakember vagy műszaki ellenőr véleményét, jogod van egyszerűen kirúgni a vállalkozót. Tudom, hogy ez egyszerűen hangzik, de van, mikor csak ez a lehetőség marad.
A megfelelő kivitelező választását nem tudom elégszer hangsúlyozni.
Sokszor járok ki építkezésekre a munkákat ellenőrizni.
A tapasztalataim vegyesek. Van ahol sikerül érvényesíteni az akaratunkat és a gyártói előírásokat, van ahol konkrétan leszarják az egészet, és megy a "mivan?mivan?mivan?" arcoskodás.
Nincs jogosultságom ezek ellen fellépni, és őszintén szólva nem fogom beveretni a képemet mások miatt, viszont legalább ismert a hiba forrása, és lehet számítani a következményekre. Ezeket lehet utólag javítani egy normális kivitelezővel, sajnos már saját zsebből, a vételáron felül.
A műszaki ellenőr költsége az említettek miatt jóval tetemesebb, mint egy hozzám hasonló építész-tanácsadóé, de jogilag is többet nyújt.
A bejegyzést kommentelni ITT lehet.
---
