Építőipari tanácsadás kicsit szabadszájúan, de nagyon érthetően

KömKel: minden, ami családi ház...

Új építésű ház vásárlása kész állapotban

2021. április 05. - KömKel

Új építésű lakóépületbe költözni sokak által vágyott dolog.

Ennek egyik módja az, hogy telket vásárol az ember, terveket készíttet, vállalkozót keres, bankokkal alkudozik, vesz egy mély levegőt és belevág. Általában aztán beleőszül, komoly próba elé állítja a párkapcsolatát és pénzügyi kereteit, valamint újra definiálja a "türelem rózsát terem"-mondást.

Aki ezeket szeretné elkerülni, de mégsem akar lemondani az új építésű ingatlan birtoklásának vágyától, annak ott a lehetőség a rengeteg vállalkozó által épített és árult ingatlant vásárolni.

 

Három lehetőséget különböztetünk meg:

I. Kész állapot, szinte azonnal költözhető

II. Félkész állapot, különböző készültségi fokoknál

III. Még csak tervrajzon létező épület

 

Mindegyik lehetőségnél másképp kell eljárni, más dolgokat kell figyelni és mások a lehetőségek a vásárlói érdekérvényesítésre.

Az elmúlt években volt szerencsém ilyen vásárlásokban tanácsadás keretében részt venni, ezeket fogom összesíteni témakörönként külön bejegyzésekben és videókban.

Akit érdekelnek az ilyen vásárlások előtti szemlék, a blogon sok ilyen esetleírást talál, ide kattintva.

I.

ÚJ ÉPÍTÉSŰ HÁZ KÉSZ ÁLLAPOTBAN

Ahogy az a témakör bevezetőjében írtam, az új építésű ház vásárlásánál különböző készültségi foknál van lehetőségünk tulajdonos jelöltként képbe kerülni.

A kész állapot sem teljesen egyértelműen definiálható, itt is vannak különböző fokozatok.

1. Azonnal költözhető, kulcsrakész épület

Ennél a verziónál a helyzet eléggé egyértelmű. Gyakorlatilag lámpatesteket kell felszerelni, és azonnal költözhető az épület, maximum kertrendezési vagy kerítés/gépkocsibeálló munkálatok vannak hátra.

2. Befejező munkálatok hiányoznak

Itt jellemzően a burkolás, szaniterek, villamossági szerelvények és a végső festés hiányzik.

Ezekkel a vállalkozók szeretnek kivárni, mivel így egyedi ízlésre lehet formálni az épület belsejét.

Ritka esetben van lehetőség válaszfalak mozgatására, de itt már komoly költségekkel kell számolni, mivel sok esetben például a gépészet rendkívül megnehezíti ezt.

A burkolás és festés pár hét alatt megvan, de a sorrendiség miatt a beltéri ajtók beépítése a legvégén esedékes. Manapság egy jó beltéri ajtó gyártása 6-8 hét, tehát itt azért van mire várakozni a beköltözés előtt.

 Tegyük fel, hogy elkészült az épület.

Kifizeted, viszed a bútorokat és elhelyezed a feneked a kész házban, azzal a tudattal, hogy van jópár éved, amíg a vállalkozót garanciális kötelezettségek terhelik.

 

Ha elromlik valami... hívod a vállalkozót.

Ha nem megy a fűtés megfelelően... hívod a vállalkozót.

Ha folyik a víz az ablakon belülről... hívod a vállalkozót.

Ha elkezd penészedni bárhol az épület... hívod a vállalkozót.

Ha beázik az épület... hívod a vállalkozót.

Ha elmegy az áram... hívod a vállalkozót.

Ha sok a fűtési számla... hívod a vállalkozót.

Lassan anyád helyére a vállalkozót teszed a gyorstárcsázásban, aki viszont egyre ritkábban lesz elérhető számodra.

Természetesen nem evidensek a fenti dolgok és a vállalkozók védelmében azt is el kell mondani, hogy a vásárlók között is akadnak szélsőséges esetek, akik egy pókhálót is életveszélyes repedésnek ítélnek meg és azonnal statikusért ordítanak.

A tapasztalat azt mutatja, hogy ők vannak kisebbségben, a vállalkozók svindlisége, trehánysága, esetenként hozzá-nem értése adja a legtöbb okot a panaszra.

 Ilyen épületnél te laikusként csak a küllemet látod, maximum a tervrajz alapján a helyiségek méreteit tudod leellenőrizni.

Modern műszerekkel és építőipari tapasztalattal felvértezve egy szakértő azért többet lát.

Látom a hőhidakat, látom a padló hőszigetelés vastagságát, látom a fűtési rendszert, a tető és födém hőszigetelését, az általános kivitelezési minőséget, a felhasznált anyagokat.

Természetesen előttem is rejtve maradnak dolgok, de sokkal kevesebb, mint azt a vállalkozó gondolná.

Minél korábbi készültségi állapotban látja valaki hozzáértő a házat, annál több dolog javíttatását lehet kérni, illetve lehet tisztázni a későbbi hibaforrások okait.

 Nézzünk pár példát az elmúlt évek terméseiből:

- tipikus példa, amikor a külső falon lévő hőszigetelés, és a födémen lévő hőszigetelés nem ér össze, emiatt a koszorú gyönyörűen virít a hőfényképen, a hideg idő beköszöntével garantált penészedést okozva a fal-mennyezet találkozásnál.

- az ablakoknál a külső párkány vízorráról a nedvesség nem tud lecsepegni, hanem végigfolyik a homlokzaton, elszinezve az új nemesvakolatot.

- a padlóban lévő hőszigetelés kevesebb, mint ami a terveken szerepel, vagy ami a minimum előírás.

- fűtési rendszer kialakítása nem megfelelő, pl a radiátoros és padlófűtés rendszere nincs szétválasztva.

- a tetőnél nincs megfelelő számú szellőzőcserép, sok helyen a cseppentőlemez is kimarad.

 

Sokan kérdezik tőlem, hogy mire figyeljenek amikor mennek ilyen házat nézni...

Nézzenek körül, a szomszédok, a zajok számítanak, mennyire élhető az épület, a körülötte lévő lakókörnyezet.

A felmérést bízzátok szakemberre.

Nem leszek népszerű a hasonlatommal, de attól függetlenül igaz:

Be tudok tanítani egy majmot arra, hogy egy recept alapján megcsináljon egy süteményt. De amikor a liszt más csomagolású zacskóban lesz, más színe van a robotgépnek, vagy éppen a receptet cserélem ki, akkor a majom maximum kotyvaszt valamit, de abból nem sül ki semmi jó.

Minden épület más és más. Mások a receptek, mások a hozzávalók.

Van profi műszered? Nekem van. Több százezer forint mindegyik, tehát nem olyan, amit megvesz az ember egy háznézés kedvéért.

(a pár ezer forintos tűs nedvességmérő pár milliméter mélyen mér csak. Tehát ha előtte egy légy odaköpött a falra, akkor azt nedvesnek mutatja)

 

Én értem, hogy a tanácsadásért fizetni kell, de autót is úgy vásároltam, hogy vittem magammal szakembert, mert nem értek hozzá, annak ellenére, hogy a Totalcar-t minden nap olvasom.

Mondjuk ebben az országban mindenki ért a focihoz, miért épp a házépítésnél akadna el? :)

Visszakanyarodva az új ház vásárláshoz.

Megtekintés előtt jó lenne látni a terveket és a műszaki leírást. Ezt a helyszíni tapasztalatokkal összevetve lehet érdekes dolgokat látni. Vagy a tervek szarok eleve, vagy a kivitelező csinálta másképp, ritka esetben minden stimmel.

Van amikor eleve ezek alapján már azt mondom, hogy meg se nézzük, annyira rossz az egész.

Mivel az ingatlan eladásra épül, ezért annak építése e-napló köteles. Ez azt jelenti, hogy a munkákat napi szinten kellene vezetni benne, fotókkal, felelős műszaki vezetői nyilatkozatokkal.

Ezt legtöbb esetben nehezen adják oda, viszont komoly vételi szándék esetén ezt kellene látni. Ugyanis például az alapozás mélysége, vasalása, a födém vasalása és hasonló szerkezetek kivitelezési minősége nem derül ki másból.

Szóval legkésőbb ezt az adásvételi szerződés mellékleteként be kell csatolni. (Sok esetben előfordul, hogy a kivitelező normális, és ezt a naplót elküldi PDF-ben, így a helyszíni szemle előtt ezt is át lehet nézni.)

 Alap dolog, hogy az építés közben készülnek fotók tucatszámra, az első kapavágástól. A legutolsó segédmunkásnál is okostelefon található, tehát a "nem készültek fotók" egy ordas nagy baromság.

Miért mondják ezt?

Mert a félkész épületekről készült fotók alapján egy hozzáértő sok mindent lát, sok svindlire fény derülhet. Amikor ezek már el vannak vakolva, már egy része eltitkolható.

 Egy dolgot ne felejtsetek el:

Mindig lesz olyan hülye, aki megveszi helyettetek a legszarabb kivitelezésű épületet is, azaz ha nagyon pattogsz, el leszel hajtva, jön a következő.

 Mi tehát a teendő?

Ha nem kapsz meg minden dokumentációt, fényképet, és szemrevételezési lehetőséget, akkor ott kell hagyni. Különben te vagy az a hülye, akiről az imént beszéltem.

Foglaljuk össze mire van szükség:

- bejelentési tervdokumentáció és építés közbeni képek

- helyszíni szemle egy szakértővel

- a feltárt hibáknál javítási hajlandóság

- e-napló átnézési lehetőség

 

Szót kell ejtenünk még egy fontos dologról.

Manapság mindenki építési vállalkozó lett, elképesztő számú építőipari vállalkozás alakult. Mondanom sem kell, nem ennyi szakember települt haza hirtelen...

Jó részüknek semmi köze nem volt korábban az építőiparhoz, csak a jó pénzt látják az egészben.

A szakikból eddig is hiány volt, most tovább osztódott a szaktudás, a megfelelő minőségű munka lehetősége, és egyáltalán az igény erre.

Röviden: felhigított szakembermennyiség, a sok "jólvanazúgy" megoldás, minél olcsóbb kivitelezés vár rátok.

Tipikusan szarból várat építeni.

Azzal a plusz adalékkal, hogy a vállalkozó nagy valószínűséggel bedönti a cégét pár épület építése után, tehát a garanciális munkákat buktad.

Ezért lenne fontos olyan vállalkozótól vásárolni új házat, aki évek óta a piacon van, lehetőleg ugyanazzal a céggel. Új cég is lehet normális, de akkor az építés is legyen megfelelően dokumentált és átlátható.

Ne legyetek hülyék, még mindig jobb pityeregni pár napig az összetört álmokért, mint évekig pereskedni és küzdeni az igazatokért.

Miben tudok segíteni?

Átnézem a dokumentációt előzetesen vagy utólag.

Átnézem az épületet a helyszínen.

Javaslatokat adok az esetleges hibák kijavítására, azok költségeit megbecsülöm.

 A kapott információk alapján a döntés már a ti kezetekben lesz.

Mi történik, ha megveszed az ingatlant?

Beköltözöl, és élvezed.

Az adásvételi szerződésben jó, ha szerepel az 1 éves garanciális bejárás kötelezettsége. Itt lehet összegezni az addigi tapasztalatokat, és kérni javításokat, vagy kérdezni dolgokat.

A vállalkozót jogszabály szerinti garanciális és szavatossági előírások terhelik jópár évig. Hidd el, ha valami jól van megépítve, akkor nem lesz vele gond. Csak legyen jól megcsinálva.

A bejegyzést kommentelni ITT lehet. 

---

A bejegyzés trackback címe:

https://komkel.blog.hu/api/trackback/id/tr8316490768
süti beállítások módosítása