Építőipari tanácsadás kicsit szabadszájúan, de nagyon érthetően

Eladó ház szemle: Ahol a víz az úr...

2020. május 03. - KömKel

A kiszemelt ingatlanról kaptam előzetesen mailben információkat. Két világháború között épült a nagyja és 30 éve kapott egy újabb építésű bővítést.

A használt házas bejegyzéseket hetekkel/hónapokkal csúsztatom a megtekintéshez képest, valamint a fényképek számát is jelentősen csökkentenem kell, mivel egy korábbi posztomat az ingatlan eladója letiltatta az Indexnél, arra hivatkozva, hogy az ingatlan beazonosítható és neki abból anyagi kára származott. Ez természetesen nem volt igaz, mivel figyelek arra, hogy ilyen fotókat ne publikáljak.

Az persze le van szarva, hogy ő szépen át akarja verni a vevőket és az épület tele van rejtett hibákkal, amik sok százezres/milliós pluszköltséget fognak a szerencsétlen vevőnek jelenteni...

Szóval az ilyenek miatt kénytelen vagyok "szóban" elmesélni a látottakat és csak kevés fényképpel tudom illusztrálni.

Az épületen kivülről is szemmel látható a két épületrész, a régi részen palatető, az új részen cserépfedéssel. A régi házrész be van futtatva borostyánnal, nagyon vadregényesen néz ki. A vevők imádják az ilyet.

Az utcáról körbejárva látszott, hogy a palatető több helyen javításra szorul, jó hír azonban, hogy a tető nem hullámos, a tetőgerinc is egyenes. A padláson az is kiderült, hogy a tetőszerkezet jó méretű és a szarufaosztásközök is megfelelőek arra, hogy cserépfedést kapjon a pala helyett.

Ennek természetesen elég komoly ára van, de ha a pala javítása megtörténik, ez még pár évvel halasztható.

A födém fafödém agyagtapasztással, kőzetgyapot hőszigeteléssel.

A nyílászárók ~30 évesek, fából készültek, már kétrétegű üvegezéssel, viszonylag jó állapotban. Intő jel, hogy ezek egyike sem lett felületkezelve, azaz beépítették natúron és az időjárás kezelgette. Ennek megfelelően a déli és délnyugati ablakok már korhadnak, szemmel láthatóan is cserére szorulnak.

A homlokzat jó részét befutó borostyán bár szép látványilag, műszaki szempontból tud aggályos lenni. Itt látszódott, hogy alatta Heratekta hőszigetelés van teljes felületen, sűrűn dübelezve, tehát a borostyán ezen kapaszkodott fel, nem a falat roncsolja. Az már problémásabb, hogy az ereszcsatorna is teljesen be volt nőve, a vízelvezetést jelentősen korlátozva.

Az épület építésének idejéből következően nem számítottam falak alatti vízszigetelésre, hacsak utólagosan nem készült ilyesmi. Az eladó elejtett szavaiból a 90-es évek elején próbálkoztak egy elektroozmózisos módszerrel, de ez rendesen kiépítve nagyon drága és nem tartós. Az ilyen megjegyzések fontosak: ezek szerint a falak már akkor is vizesedtek.

Ennek a vizesedésnek látszódtak a nyomai több helyen is felázás formájában, a vakolat is több helyen kongott, málott a fal alsó részein. Ez természetes jelenség az ilyen épületeknél. A meglepetés akkor ért, amikor a falnedvességmérő műszerem 2 méteres magasságban is 95%-os nedvességtartalmat mutatott.

Általában 3 magasságban mérek falnedvességet egy adott ponton.

Fejmagasság, derékmagasság, padló felett.

A műszer által mutatott értékek azt mutatják, hogyan változik a nedvességtartalom ezen pontok között, így lehet következtetni arra, mi a nedvesség útja/helyzete.

Pl egy 80-50-30 (lent-közép-fent) mérésnél fal alatti vizesedés van, amely felfelé mérve fokozatosan csökken, ahogy az el is várható a kapillaritás miatt. 80-70-50 értékek nagyon vizes falra utalnak, ilyen szokott lenni például akkor, ha az ereszcsatorna nincs megfelelően elvezetve (vagy sérült) és az adott falszakasz koncentráltabb vizet kap.

(ezek tapasztalati értékek/következtetések, több száz mérés alapján)

Itt 97-94-95-ös értékeket láttam. Nálunk a ház alatt van egy pincénk, amiben 91%-os a levegő páratartalma, a kisméretű tégla falakon mérek hasonlókat. Egy teljesen föld alatt lévő pincében!

Még egy adalék: a szomszéd a házhoz hozzáépített féltetős tákolmányokat, amiknek a tetejéről a csapóeső a falat veri.

A falak felázása a közbenső falakon is látszódott, ott is rámértem több helyen. Az értékek nem voltak ennyire kirívóak, mint a külső falaknál, de itt is meglehetősen magas tartományban mozogtak.

Az egyik helyen a falvakolat annyira meggyengült, hogy látszott a falazat egy fél m2-es felületen. Kisméretű tégla, agyaghabarcsba rakva, a falon 6 (!) cm agyagvakolattal. A téglafugát végigsimitva a habarcs nedves volt. 

A kertben ásott kút, ami több szempontból jó. A vevőjelölt örülhet, hogy tud majd kertet locsolni, én pedig meg tudom nézni a talajvíz szintjét. Nem kellett mélyre tekintenem, a talajszinttől 1.5 méterre ott csillogott a víztükör.

Az épület részben alá van pincézve... Az eladók nem javasolták, hogy bemenjünk. A pincébe a padlóra lerakott törmelékeken lépkedve lehetett bejutni, a padlón ~20 cm magasan állt a víz. A pince falain látszott, hogy sokszor itt 1 méter magasan ÁLL a víz.

20200420_152156.jpg

Az új épületrészen is magasabb falnedvességet mértem a várthoz képest, azaz itt a vízszigeteléssel lehet valami probléma.

Ez a rész tetőtérbeépítéses, valaha egy erkéllyel is rendelkezett. Ami kiszakadt a falból, feltárva a koszorú vasszerelését. A betonkoszorú kengyelei 60 cm-ként vannak egymástól! Mindez a '90-es években építve...

20200420_151954.jpg

Már nem lep meg az "új" épületrészen mért falnedvességtartalom, hiszen ha a koszorú így készült, akkor az egész épületrész műszakilag hasonló hanyagságokat/hibákat tartalmaz.

A víz, szennyvíz, fűtés és elektromos rendszer természetesen teljes felújítást igényel a komplett épületben.

Mire végigértünk az épületen, összeállt a fejemben, hogy mi-mitől lehet.

Mit tudunk?

- lassan 100 éves építés, fal alatti vízszigetelés nélkül

- borostyán a falakon

- szomszéd melléképületei a falnak építve

- Heratekta hőszigetelés a falon

- belső falak is magas nedvességtartalmat mutatnak

- a talajvízszint magas

A bejárás során (utólag mesélte) a vevőjelöltet nagyon zavarta, hogy nem szóltam egy szót sem, sem a felázásra, sem a vakolathibákra, sem a többire. 

Nézzük mi lett volna, ha folyamatosan hangosan kimondom a gondolataimat:

1. A külső falak vizesednek, a vakolat elszineződéséből és kopogtatásból egyértelmű. Ez a falak alatti vízszigetelés hiányára utal, ami sejthető volt az épület korából is. (plusz az eladó hölgy itt mesélte el a saját vízszigeteléses próbálkozásukat).

2. A műszer még 2 méter magasságban is nedvességgel telített falakat mutat. Bedöglött ez a szar? Megmérem máshol, ugyanaz. Oké, tegyük fel, hogy a műszer jó értéket mutat. Mitől lehet? A szomszéd felőli oldalnál vagyunk, ide vannak építve a tároló tákolmányok. Ezek tetején a csapóeső veri a falat, emiatt van átnedvesedve ennyire magasan.

3. Az utcafronti falnál ugyanez. Itt sűrű a borostyán, az is nedvesíti a falat, nem engedi annyira a száradást.

4. Az udvari főfalnál ugyanez. Basszus, itt se melléképület, se borostyán!

5. A falak bár kisméretű téglák, de a falazóhabarcsa agyagból van, ami tapintásra nedves.

6. A kútban rohadt magas a talajvízszint, a pincében gyakran áll a víz.

7. "Elnézést, az épület mikor lett hőszigetelve Heratektával? 2011-ben, 9 éve."

Amikor egy épületet kivülről hőszigetelünk, ismerni kell, mi a falazat anyaga. Ezt szajkózzuk folyton. Ugyanis sok falazóanyag esetében nagyon fontos, hogy páraáteresztő szigetelés kerüljön fel, ezzel biztosítva a fal megfelelő páradiffúzióját (nem lélegzését!).

Ezekre a falakra vakolható kőzetgyapot vagy Open-eps rendszer kell, az előírt ragasztóval és nemesvakolattal. Nagyjából dupla ára van, mint a sima homlokzati EPS-rendszernek.

Azt már kevesebben tudják (vagy veszik figyelembe), hogy hiába kisméretű tégla egy falazat, nem rakható rá sima EPS hőszigetelő rendszer, ha a habarcsa nem cementes anyagból van, hanem agyaghabarcs. Plusz én nem szoktam javasolni a hőszigetelést SEMMIVEL sem, ha a falak alatt nincs vízszigetelés. Előbb ezt kell pótolni, utána mehet a megfelelő hőszigetelés.

Ennél az épületnél nincs falak alatti vízszigetelés és Heratekta hőszigetelést raktak, ami sima EPS alapú, tehát nem páraáteresztő.

A hőszigetelés elkészülte után a talajnedvesség egyre feljebb szivárgott kapillárisan a falakba, köszönhetően a magas talajvízszintnek, a hiányzó fal alatti vízszigetelésnek, valamint az agyaghabarcsnak. 

Magyarul szépen telítödött a falazat az évek alatt. Ha ez vert fal/vályog lenne, nagy valószínűséggel már statikailag is komoly problémák jelentkeznének, mivel ezek a falazatok addig szilárdak, amíg szárazak. (=kidől a fal)

Az épület gazdaságilag totálkáros, hogy autós példával éljek. Annyiba kerülne felújítani (rendesen), mint ha valaki új épületet építene és a rengeteg belső főfal miatt még kompromisszumokra is kényszerül.

---

 

 

A bejegyzés trackback címe:

https://komkel.blog.hu/api/trackback/id/tr3315656876

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.