Építőipari tanácsadás kicsit szabadszájúan, de nagyon érthetően

KömKel: minden, ami családi ház...

Műszaki ellenőr, felelős műszaki vezető, tervezői művezető?

avagy ki kicsoda egy építkezésen...

2020. december 17. - KömKel

Sokszor, szinte hetente felmerülő kérdés irányomban, hogy vállalok-e műszaki ellenőrködést. A válasz minden esetben kategórikus NEM.

Hogy miért? Ennek megértéséhez tudni kell, hogy mit is értünk műszaki ellenőrködésen, illetve felelős műszaki vezetésen, vagy tervezői művezetésen, ugyanis ezek a laikus építtetők részéről sokszor összeolvadnak.

A kevésbé betűfanoknak Youtubeon is elérhető a bejegyzés, videós formában:

 


1. Műszaki ellenőr
Ő az építtető Jolly Jokere, a piros hetes, ami mindent visz.
A műszaki ellenőrt az építtető fogadja fel, legjobb ha teljesen független a kivitelező személyétől.

A műszaki ellenőrök rendelkeznek kamarai tagsággal, ami ellenőrizhető az adott megye építész vagy mérnöki kamarai névsorában. Ez a névsor publikus, tehát fordított módon akár innen is lehet keresni közelünkben lakó szakembert.

A műszaki ellenőr már a tervezés során beleszólhat a dolgokba, az építtetőt támogatva egyfajta tervellenőrként funkcionál.

Halkan jegyzem meg, hogy ezzel azért vigyázni kell, mert sok építész kolléga mimóza lelke nem viseli el, ha beleszólnak az alkotói munkájába... viszont sok esetben segíthet a fellegekből lerángatni a tervezőt, és észszerűbb irányba terelni az épületet.

Az igazi feladata azonban a kivitelező kiválasztása és a tényleges kivitelezés során van, amikor jogi és műszaki szempontból is segíti az építtetői érdekeket érvényesiteni.
Magyarul átnézi a szerződéseket, árajánlatokat, és természetesen nyomon követi a tényleges megvalósulást, hogy az a tervek szerint történjen, ehhez pedig rendszeresen megjelenik az építkezésen.

Pénzügyi elszámolásnál ott van, segít rendezni a vitás kérdéseket.
Majd az egész végén lerendezi a használatbavételihez szükséges papirozást.

Jól hangzik, ugye?
A valóság természetesen ennél árnyaltabb. Ha a fentiek szerint jár el, azaz ténylegesen végzi ezeket a dolgokat, az anyagi ellentételezése igen kemény összegre rúg, egy normál családi házas építkezésnél 1.5-2 millió forintot is elkérhet.
Épp emiatt van a köztes megoldás, amikor csak arra kap felkérést, hogy ellenőrizze a tervek szerinti építést, a munka minőségét, valamint a végén a papirmunkában segitsen. Ekkor a fenti összeg felével kell kb számolni, azaz kb 1 millióval.
A teljesen kikönnyített verzió, amikor kötelező a műszaki ellenőr a jogszabályok miatt, ám ténylegesen nem végez semmit, a végén kitöltött nyilatkozaton kivül. Ez pár százezer forint.

Mikor kötelező a műszaki ellenőr?
Amennyiben több vállalkozó dolgozik az építkezésen, tehát nem generálkivitelező van, akkor kötelező. Ennek családi házas szinten akkor van jelentősége, ha a bank vagy hatóság megköveteli az e-építési napló vezetését.
De ha valaki kalákában építkezik, a végén a használatbavételi engedélyhez szüksége lesz egy kivitelezői nyilatkozatra, ezt ki tudja állítani a műszaki ellenőr is.

2. Felelős műszaki vezető
Sokan keverik a műszaki ellenőrrel, vagy a legjobb, amikor valaki "felelős műszaki ellenőrt" keres.
A felelős műszaki vezető (röviditve FMV) minden esetben a vállalkozó embere. Rendelkezik kamarai tagsággal ő is, de a jogosultsága alacsonyabb fokozatú, mint a műszaki ellenőré.
Jogszabályban előírt, hogy a vállalkozóknak kell FMV-jüknek lenni (e-építési napló esetén), ő csinálja a záró nyilatkozatot az adott munkaterület naplójában.
Az FMV feladata lenne mindent ellenőrizni, hogy a tervek szerint történjen, de fontos kitétel, hogy ő NEM az építtető részére felel, hanem a vállalkozónak. Sőt, az is lehet, hogy a vállalkozó a saját maga FMV-je, ha van megfelelő végzettsége hozzá.

Kérdezhetitek, hogy akkor mire kell?
Az építőipari vállalkozó bármikor eltűnhet. Megszünteti a céget pl, utána mehetsz panaszra akárhová, a problémákkal egyedül maradsz.
Az FMV viszont élete végéig felel a tartószerkezeti problémákért, és bár garanciális javításra nem lehet kötelezni, de komolyabb probléma esetén előveszik a hatóságok.
Fontos dolog, hogy elszámolási vitákban nem vesz részt, vagy ha igen, akkor nem az építtetői oldalon.

Mennyibe kerül az FMV?
Semmibe, hiszen a vállalkozó megbizottja. Ez azonban nem igaz, mert a vállalkozónak pénzbe kerül, amit bele fog építeni a kivitelezési árba, tehát végső soron az építtető fizeti őt is.
Általánosságban elmondható, hogy a munkadíj 1-1.5% körüli összeget kérnek.

3. Tervezői művezetés
Pár évig kötelező volt 6 alkalommal, aztán az építész szakma kilobbizta, hogy ne kelljen kimozdulniuk az íróasztal mellől, így megszűnt a kötelező jellege.
Véleményem szerint volt és van értelme, mert az építészek ilyenkor szembesülnek a "művükkel", annak megvalósíthatóságával, illetve ilyenkor kellene a kivitelezőkkel szemben megvédeni azt, amit íróasztal mellett ülve kitaláltak.
Igen, sok konfrontálódással jár, viszont sokat lehet belőle tanulni is, mert a kivitelezők között sem ritka az olyan, aki tud hozzátenni műszakilag, ötletben az adott épülethez.

A tervezői művezetés mennyisége nincs meghatározva, én azt szoktam mondani, hogy amíg a szerkezetépítés zajlik, heti szinten lenne jó. (természetesen akkor, ha folyik a munka ténylegesen)
Ez azt jelenti, hogy 8-10 alkalom, amíg tető alá kerül az épület.
Továbbiakban a gépészetet, nyílászáró beépítést, külső hőszigetelést érdemes ellenőrizni, a befejező munkálatokat (festés, burkolás) már az építtető intézi. Tehát összesen 15-18 alkalom szükséges minimum.

Amennyiben készült tételes költségvetési kiírás, akkor az elszámolási vitákban az ehhez képest eltérő mennyiségeket segít tisztázni, de nem vesz részt a tényleges pénzügyekben.
Látható tehát, hogy az építtető érdekeit képviseli.

Mennyibe kerül a tervezői művezetés?
Alkalmanként kerül beárazásra, távolságtól függően lehet 30-80e ft is.
Ezt előre tisztázni kell már a tervezési árajánlatban, mert sokszor találkoztam azzal, hogy a tervezési ár olcsó volt, de a tervezői művezetés költsége rendkivül magas.

A tervező is élete végéig felel a tartószerkezeti hibákért, függetlenül attól, hogy volt-e tervezői művezetés.

4. Művezető
Ő a napi szintű irányítást végzi az építkezésen, kisebb vállalkozásoknál ez egyszemélyben a vállalkozó maga.
Megrendeli az építőanyagokat, átveszi és átnézi ezeket, logisztikázza, hogy mi-hová kerüljön, ki-mikor-mit csináljon.
Olvassa a terveket, kérdés és probléma esetén hivogatja az illetékes tervezőt vagy építtetőt.

Amikor nem generálkivitelező van, hanem az építtető saját maga szervezi a különböző szakikat, és maga rendeli az anyagokat, akkor ez a személy ténylegesen az építtető lesz. Magyarul rá szakad mind az építőanyag logisztikája, mind a szakik szervezése.

Mennyibe kerül?
Ha a vállalkozó alkalmazottja, akkor bele van építve a bére a munkadíjba.
Ha az építtető maga csinálja, akkor számoljon rá napi 2-3 órát, amíg zajlik az építkezés. Anyagrendelés, átvétel, fizetés, telefonálgatás, reklamáció... Nem véletlenül van a generálkivitelezőnek kb 20%-os felára a saját szervezésű építkezéshez képest (de erről külön bejegyzés készül hamarosan)


Ezek voltak tehát a szerepkörök. Mi van probléma esetén?


A felelősségi rangsor a következő:
- vállalkozó
- vállalkozó FMV és műszaki ellenőr
- tervező

Természetesen ha a probléma tervezési hibára vezethető vissza, akkor a tervező kerül első helyre, viszont az építési jogszabály szerint mind a kivitelező, mind az FMV, mind a műszaki ellenőr köteles a terveket átnézni, hiba esetén javitást kérni/megoldást találni.

Visszatérve az eredeti kérdésre:
Szándékosan nincs kiváltva jogosultságom se műszaki ellenőrségre, se FMV-re, nehogy bele tudjon bárki rángatni ebbe.
Nem a felelősség riaszt el, hiszen tervezői művezetéseket saját tervezési munkáimnál csinálok/vállalok, de más tervezésével se időm, se kedvem bajlódni.

Aki építkezésbe kezd, annak egy jó tervezővel kell kezdenie, akinek vannak valós kivitelezési tapasztalatai is, mert kivitelezői kérdés, javaslat esetén csípőből tudnia kell a választ, nem elég egy "csak".
A jó tervező nem riad vissza a tervezői művezetéstől sem.
Amennyiben a kivitelező nem gazemberkedik, a jó tervvel, költségvetési kiirással és tervezői művezetéssel neki lehet fogni az építkezésnek, nem muszáj a műszaki ellenőr is.
Ha valakinek kell a jogi-pénzügyi vitákban támogatás, vagy a tervezője elzárkózik a tervezői művezetéstől, akkor kelleni fog a műszaki ellenőr, a korábban említett verzió valamelyikében.

Nagy bátorság, vagy inkább botorság építkezni úgy, hogy egyik sincs jelen a folyamatban, csak a kivitelezői oldal képviselteti magát.

Az árak saját tapasztalatomból adódnak, 2020 év végiek, ezek régiónként és időszakonként eltérőek lehetnek.

---

A bejegyzést kommentelni ITT lehet.

A bejegyzés trackback címe:

https://komkel.blog.hu/api/trackback/id/tr8216346986
süti beállítások módosítása