A tervek elkészülte után a megrendelő megkezdi a kivitelezők keresgélését, az árazatlan tételes költségvetési kiírás és kész tervek birtokában. Ezek nélkül már az első lépést meg is tettük a szakadékba...
(kép)
Hogy miért?
Az egyszerűsitett bejelentési dokumentáció általában a korábbi engedélyezéshez beadandó dokumentáció részletességével rendelkezik, azaz nem alkalmas ÖSSZEHASONLITHATÓ műszaki tartalmú árajánlatok bekérésére.
Magyarul az egyik kivitelező adni fog egy sajtcetlit, hogy 200.000 Ft/nettó m2 + ÁFA kulcsrakészen. Másik ad egy 30 oldalas kidolgozott tételes kiirást. Harmadik azt mondja, hogy 120.000 Ft/bruttó m2 + ÁFA szerkezetkész állapotig.
Próbálj meg dönteni... alma a körtével.
Kell tehát egy részletes, árazatlan költségvetési kiirás, azzal inditani az egész kivitelező keresgélést.
Ugorjunk egyet, tegyük fel, hogy megtörtént, bejött 3 db generálos ajánlat, és vannak különböző szakemberektől külön-külön is árajánlatunk, mondjuk a kőműves munkára, ács munkákra, stb.
Pár nap matekozás/excelezés után általában feltűnik, hogy a generálkivitelezők 15-20%-al drágábban csinálnák meg az épületet, és a gugli szerint a tégla is sokkal olcsóbb. Hú, bazzeg, az egy mai épületnél 5-6 millió Ft! (arohadtszemétvállalkozó)
Mivel csináltam pár évig a kivitelezést, szeretném bemutatni mi vár arra, aki bevállalja azt, hogy maga szervezi le a szakembereket, és az építőanyagot. Igen, lényegesen olcsóbb lesz, ezt aláírom. De csak stabil párkapcsolat, plusz fedezet és időtöbblet esetén szabad belevágni. Én szóltam!
Egy sima földszintes, vasbeton gerendás födémű épületet vegyünk, kontyolt nyeregtetővel. Sávalap, tégla falak belül vakolva, kivül dryvit, műanyag nyílászárók, padlófűtés gázkazánnal. Semmi extra.
I. FÖLDMUNKA
Elárulom, a vállalkozó ezen tud a legnagyobbat szakítani. Beárazza m3-re a földmunkát, és óránként 9-10.000 Ft-ért fizeti a munkagépet (plusz kiállás).
Te kifizetsz 3-500.000 Ft-ot a munkáért, ő kifizet 100-120.000 Ft-ot. Egyetlen napi munka.
Buktatók:
a) a munkagépest irányitani kell, szintezni az árokmélységet. Megszalad a gép kanala, máris 20 cm-el mélyebb árkot szedett ki, amibe értelemszerűen több beton megy. Ha te szervezed, ez a te sarad. Ha kihivod a tervezőt, vagy a műszaki ellenőrt erre a munkára, igen drága mérnöki órabérrel számolj.
b) a munkagép nem tudja teljesen kiszedni pl a sarkokat, 2-3 ember lapáttal/ásóval kell hogy utána igazgasson. Kelleni fog pár segédmunkás.
c) sokan elkövetik azt a hibát, hogy a föld elszállitásához 1 tehergépkocsit/konténert rendelnek, amit a munkagép pillanatok alatt megrak, ám mire megfordul a teherautó, az 1-1.5 óra. Ilyenkor az állásidőt fizeted. Mennyiségtől függően kell, hogy forogjon folyamatosan két autó.
d) tudni kell, hogy mennyi feltöltés megy a lábazat közé, mennyi az a föld ami ott helyben depózódik, mennyi megy a telek végébe felhalmozásra, mennyi az amit el kell vinni. Ezeket szemre meg tudod saccolni?
e) amennyiben régi ház helyére kerül az új épület, vagy szar a talaj, vagy előkerül egy kút/emésztőgödör, szélesebb-mélyebb-másabb alapozás kellhet. Ezekhez azonnali döntés szükséges.
f) a vállalkozó tudja, hogy ha ki van ásva az alap, már illik szerelni hozzá a vasat, és max 2-3 napon belül beönteni a betont.
Ha jön egy eső, és bemossa az alapot, vagy csak iszapolódik az alja, azt már csak kézi munkával lehet javitani. Generálos esetén ez mind a vállalkozó pluszköltsége. Saját szervezésben a tiéd. A plusz földmunka, a pluszbeton, minden. Mondjuk ha bent van a vasszerelés, sarokvasakkal és egyebekkel, akkor azt is ki kell szedni...
II. ALAPOZÁS
Szót ejtettünk az alapba kerülő vasalásról, így már csak a betonozás van hátra. Manapság 1 héttel előre le kell szervezni a mixerbetont (és betonpumpát), mert mindenki be van osztva. Nem igazán van lehetőség tologatni, vagy módositani az időpontokat. Imádkozz, hogy ne essen, elkészüljön időben a vasszerelés, vagy ha szükség van rá, akkor a zsaluzás.
A kőműves nagyjából kiszámolja a kiásott munkaárokba a betonmennyiséget. Itt lehetnek eltérések a költségvetési kiiráshoz képest, mivel a talaj szerkezete miatt változhat az alapozási mélység. Ha nem földmunkagépes hibája, a generálos kivitelező is elkéri a betonmennyiség különbözetet a költségvetésben kiirthoz képest (jogosan).
Buktatók:
a) a beton mennyiségét figyelembe véve illene 2-3 mixernek forognia, hogy a rohadt drága betonpumpa ne álljon órákig a 15-20.000 Ft-os óradíjért. A betonüzemek leterheltsége miatt viszont ezt mezei megrendelőként nem igazán tudod kikényszeriteni. Egy vállalkozónak nagyobb pofája érdekérvényesitő képessége van.
b) a korábban földmunka miatt megbolygatott talajnál koránt sem egyértelmű, hogy hová és miképpen fog tudni beállni a betonpumpa/mixer. Lehet hogy elfoglalják az utcát. Önkormányzatnál területfoglalási engedély, stb. És bizony van amikor a betonozás előtti éjszakán esik az eső, másnap reggel kiderül a helyszínen ez a szitu. Legrosszabb esetben a betonpumpa hossza kevésnek bizonyul...
III. LÁBAZATI FAL/TALPGERENDA
Egyes statikusok nem az alapot vasalják, hanem az alap tetejére kerül egy vasalt talpgerenda, melyet zsaluzni kell (macera). Én jobban szeretem ha az alapozás vasalt, a lábazati fal pedig 1-2 sor zsalukő, ahogy a terepszint kiadja.
A zsalukövet már az alapozás után közvetlenül lehet akár rakni, szóval jöhet az anyag bármikor. Hogy miért nem előtte? Mert a földmunka és alapozás miatt egyszerűen nincs hely ledepózni az anyagot, ráadásul a nyitott alapárok mellé nem szabad ledaruzni a raklap zsaluköveket.
Megérkezik a zsalukő. Szárazon, vasakkal együtt felrakja a kőműves, beönti betonnal.
Buktatók:
a) szerencsés esetben csak 2-3 órát vártál a fuvarosra a telken. Megpróbálod minél jobban szétosztani a zsaluköveket az alapozás mentén, hogy ne kelljen annyit kézzel mozgatni majd. Veled ellentétben a fuvaros a mielőbbi lepakolásban érdekelt, így megint előjön az, hogy mekkora tud lenni a pofád egy ebben napi szinten benne lévő melóssal szemben.
b) kicsit többet kell rendelni belőle a kiirtnál, mert törik, vágni kell, stb. A zsalukő olyan építőanyag, ami nagy valószínűséggel még kelleni fog, tehát nem vész el. Ha kevesebbet rendelsz, az gáz. Külön fuvar, és mondjuk 1 raklapnyi zsalukövet a tüzépen feldobnak a kis teherautóra targoncával, viszont a telken kézzel kell lepakolni. Ha akkor hozzák amikor kint dolgoznak a kőművesek, akkor "csak" a lerakodási/mozgatási dijat számolják majd fel. Ha nincs kint senki, akkor megszívtad, pakolhatod le egyedül.
c) két sor zsalukőnél már illik ezt is mixerbetonnal megoldani, betonpumpával/pumixxel. Rendelés, macera, stb mint az alapozásnál. Ha kézzel öntik ki, akkor legyen kint "sóder", és cement. A raklap cementet valószinűleg kézzel fogod tudni lepakolni, hacsak nem hozatod ki a zsalukővel együtt időben.
IV. LÁBAZATI FELTÖLTÉS
Kell hozzá homokos kavics, és egy bobcat, ami széthordja, szétteriti. A kőműves közben ezt rétegesen tömöriti.
Buktatók:
a) időben ott legyen minden egyszerre
V. GÉPÉSZETI ALAPSZERELÉS
A letömöritett lábazati feltöltésbe kerülnek be a szennyvízcsövek, illetve a bejövő vízcső, esetleg a bejövő áramnak/gyengeáramnak a védőcsövek.
Buktatók:
a) időben jöjjön a gépész
b) az alapozáskor be kell rakni az áttöréseknek a védőcsöveket a megfelelő helyre. Ha ezek nem ott vannak, a gépész fél napig ott fog ásni és vésni plusz pénzért
VI. SZERELŐBETON
Azt hívjuk általában szerelőbetonnak, ahonnét a falazás elindul, tehát ami a lábazati falakat összefogja egy "betonplaccal". Ide kell betonvasháló, körbe kell zsaluzni a széleit, és mixerbeton, betonpumpával.
Buktatók:
a) a vasháló darabja 50 kg, és 250x500 cm méretű. Egy 100 m2-es házhoz kell 12-13 db. Ekkora mennyiséget általában sima kisteherautóval kihoznak, tehát kézzel kell lepakolni. Legyél ott időben, és legyél jó erőben.
b) betonszervezésről már írtam fentebb
c) a szerelőbetont a betonozást követően 1 hétig locsolni kell, napi 3x. Vagy ha lefóliázod az egészet, akkor elég napi 2x jól belocsolni a fólia alá. Hétvégén is. Ha a kőművesed nem helybeli, nem lesz őszinte a mosolya, amikor arra kéred, hogy ugráljon ki locsolgatni a betont... (az igazsághoz hozzátartozik, hogy generálos esetén is a hétvégi locsolást rátaksálják a tulajokra)
VII. FŐFALAZÁS
Kell hozzá bitumenes kellősitő, bitumenes lemez, és persze a tégla, áthidalók. Plusz homok, mészpótló, cement (vagy zsákos habarcs, esetleg ragasztóhab).
Buktatók:
a) a téglát mostanában hetekkel korábban meg kell rendelni, viszont legkorábban akkor rakhatod le a szerelőbetonra, ha az megvan 1 hetes. A lepakolásnál a darus autó egy pontról pakolgatja a téglát, és általában békával húzzák arrébb, szétosztva a szerelőbetonon. Van békád? Van elég erőd mozgatni a majdnem 1 tonnás raklapot?
b) a téglagyárak leterheltsége miatt rengeteg a selejtes, törött tégla. Ezeket átvételkor jelezni kell, különben macerás érvényesiteni a cserét. Szóval át kell nézni a raklapokat a nejlonon keresztül. Tudod mit kell nézni?
A törötteket egyébként külön kupacba kell rakatni a kőművessel, igy a területi képviselővel le lehet boxolni, hogy küldjenek helyette újakat.
c) át kell számolni miből mennyi érkezik, mert mindenhol emberek dolgoznak, hibázhatnak. De pl nézni kell azt is, hogy melyik téglára van előbb szükség.
d) áthidalóknál vannak olyan típusok, amikre heteket kell várni
VIII. FÖDÉM
Tegyük fel, hogy vasbeton gerendás födémed lesz, béléstestekkel.
Kell: födémgerendák, vasak, béléstest, koszorúba hőszigetelés, ehhez tüske, zsaluanyag, majd persze megint beton, pumpával, talpszelemen tőcsavarok.
Buktatók:
a) födémgerenda és béléstest megint hetekkel korábban rendelős. Ráadásul ha sima "E" gerendáról beszélünk, ott a helyére is kell daruztatni a gerendákat egyből az autóról. Időben és időre leszervezni mindent, mindenkit.
b) a koszorúba kellenek kengyelek, monolit födémmezőbe és bekötővasaknak egyéb hajlitott vasak. Ezek nagy részét már nem hajtogatják kézzel a helyszínen, hanem előre lehajtatják. Ez is 2-3 hét.
c) a végén az egészet be kell betonozni, annak minden macerájával együtt.
Tegyük fel, hogy monolit födémed lesz, és mivel a kőművesed olcsó, nem rendelkezik 100 m2 zsalurendszerrel, tehát bérelned kell. A zsalunak 21 napig bent kell maradnia a betonozást követően. Egy ekkora födém vasszerelése minimum 7-10 nap, de inkább 2 hét. És ekkor nem számoltunk semmiféle hátráltató tényezővel. Pl amikor gépészet is van a vasak között, és még a gépészre/villanyszerelőre is várni kell. Itt szépen el lehet úszni a bérlési költséggel. Ráadásul megint előjön az, hogy te csak egy mezei polgár vagy, tehát a zsalunak az amortizációs költségét is bevasalják rajtad. Jah, de ezt a költséget az olcsón bérbe adók "elfelejtik" előre közölni.
Durva esetben (velem nem, de kollégámmal előfordult) ellopják a zsalut és a lábakat az építkezésről. Hopp, ugrott 1 milla...
IX. TETŐ
Koszorú/födém beöntését követően 1 hétre rá jöhet az ács. Akit ugye leszerveztél hónapokkal korábban, és nem is csúszott el a többi munkájával... ühüm. Itt szokott a legtöbb csúszás lenni.
Nagyon megfogandó jótanácsként mondom: a tetőhöz való faanyagot szerezze be az ács. Ő át fogja válogatni mit hozat ki, nem sózzák rá az összes szar faanyagot, mint rád. Röpködnek a húszezresek pluszban, ha szar a faanyag, és a tető is ocsmány lesz. Bízd rá, hiába drágább látszólag.
Buktatók:
a) a faanyagon kivül kelleni fog egy csomó szeg, csavar, szeglemez, ácskapocs, stb. Minimum 3x fognak szólni menet közben, hogy ez meg az még kell. Tetőléc, ellenléc szintén...
b) a cserepet ugye megrendelted időben, hetekkel korábban? A nagy cserépgyártók körfuvarban hordják ki a cserepet, így sok választási lehetőséged nincs a kiszállítás dátumát tekintve. Lehet az ácsok még sehol, de neked le kell pakoltatnod 15 raklap cserepet úgy, hogy utána még a 6-7 méteres faanyaggal (6-8 m3) is lehessen mozogni, és ne törjenek el amíg a tetőre nem kerülnek.
(legjobb amikor reggel 6kor csörög a telefon, hogy az aznapra várt cserép 7-kor ott lesz a telken. Te pedig egy szál alsógatyában törlöd éppen a csipát a szemedből, és 30 km-re laksz a telektől. Majd amikor kimész, a pakolás felénél a teherautó darujának olajpumpája bemondja az unalmast, és ott lerohad az egész. A fuvaros 200 km-re lakik, a szerelője délután hoz anyagot. Igy este fél 8kor sikerült is lepakolni a cserepet. Vagy amikor a kamion beragad egy balesetbe az M0-áson, és laza 4 órát vársz rá a telken... száz ilyen sztorim van)
A cserép átvételekor ugyanúgy csekkolni kell, mint a téglánál, és jelezni azonnal, ha pl le van ütve soknak a sarka. Sajnos szintén a gyártói kapacitáshiányból fakadóan rengeteg a színhibás cserép, ami akkor derül ki, ha felrakták a tetőre. Ilyenkor veszekedhetsz a területi képviselővel különböző engedményekért, vagy egyébért, kinek milyen a habitusa.
c) a bádogos be van izzitva? Többször kell jönnie, párhuzamosan dolgozva az ácsokkal. Ha ez két külön vállalkozó, nehéz lesz konfliktusmentesen szervezni őket, itt találkozol azzal először, hogy minden szakember a másikra mutogat, hogy mekkora szar munkát végzett.
X. VÁLASZFALAK
A födém, tető már bent, tehát a válaszfal téglákat már csak a ház mellé pakolják le. Ennek mozgatása általában pluszköltség, amit a generálos beáraz, a sima kőműves nem. De jogosan kéri.
Buktatók:
a) megfelelően egyértelmű falazási terv hiányában itt már szokott lenni elbaszás, egyik helyiség kisebbre, másik nagyobbra sikerülhet. Bontatni és újjáépíttetni kell, természetesen építőanyagot pótolni, stb.
I-X. ÖSSZEFOGLALVA
Igazad van, ha nem látsz olyan túl sok buktatót az eddigiekben, többnyire az építőanyag szervezésével vannak gondok. De ne feledjük el, hogy két nagyobb vállalkozóval volt eddig dolgod, akik egymás után jöttek... a java még csak most jön költségben, ősz hajszálakban, időben is.
