Az épület a hirdetés alapján "új építésű", a képek alapján teljesen újnak tűnt. Az energetikai tanúsítványt is átküldte az ingatlanos, ami alapján az épület "CC" besorolású, azaz korszerű, az építés évének 2020 van megjelölve.

Mivel az energetikai tanúsítvány laikusok számára átláthatatlan, a vevőjelölt hozzám fordult, hogy segítsek értelmezni az abban szerepelt adatokat és információkat...

... és ezzel elindított egy lavinát.

LAIKUS VÁSÁRLÓ: - Kedves Kömkel!
Családi ház vásárlás előtt állunk, és az eladótól megkaptam a ház energetikai tanúsítványát. Mivel nem vagyok jártas ebben a szakmában keresek valakit, aki segít értelmezni a látottakat, illetve tud javaslatot tenni a házon fejlesztendő-javítandó elemekre, és ad egy szakmai visszajelzést a dokumentum alapján. Ilyenben tudnak segíteni?

ÉN: - Persze. De a tanúsitványban szereplő rétegrendek 80%-a nem valós. Az elado diktálja be, hogy mi van pl a padlóban, mert a tanúsitó nem végezhet roncsolásos vizsgálatot.

Jómagam is végzek energetikai tanúsítást, illetve régebben végeztem. Mivel nem ez a fő profilunk, lényegesen drágábban vállalom ilyesminek a készítését, mint azok, akik csak ezzel foglalkoznak. Ettől függetlenül tisztában vagyok az elkészítés folyamatával, az előírások változásaival.

Mivel az adatok egy részét lehet csak lemérni (pl falvastagság, homlokzati hőszigetelés vastagság), a nagy része az eladó/kivitelező/tervező bemondása alapján kerül a tanúsításba. Saját véleményem az, hogy igen kevés tanúsítvány tükrözi a valóságot...

Nagyon sokszor ingatlan vásárlás előtt/után megkapom a tanúsítványt, amit maximum digitális WC-papírnak tudok használni, annyira nincs köze a valósághoz.

Az energetikai tanúsítványt készítő szakemberek egy mondattal tudják a seggüket menteni: "A tanúsítványhoz az adatokat tulajdonos elmondása és helyszíni szemle alapján vettem fel, roncsolásos vizsgálat nem készült."

LV: Értem. Sajnos néhány napom van csak dönteni, hogy a licitbe beleszálljak-e, és ezt a doksit kaptam csak meg. Ez alapján látnak nagy buktatót a házban, vagy hogyan lenne érdemes ilyen esetben szakvéleményt kérni?

(tanúsítvány megérkezett, átnéztem)

ÉN: - Sok az ellentmondás a tervek, a hirdetés és az energetikai tanúsitvány között. A terveken 38-as csupasz téglafal van, a hirdetésben 30+12, a tanúsitványban 38+1+11. Ha ez új épitésű, akkor nem teljesiti a minimum követelményeket sem a földszinti padló, sem a tető ferde része, sem a padlásfödém. A tető és ferde síkok hőszigetelésére rá van hazudva a tanúsitványban egy kamu hőszigetelési érték, hogy megfeleljen a 15 cm vastagság. Van ilyen hőszigetelő anyag, csak éppen 5x annyiba kerül, mint a kőzetgyapot. Teljesen életszerűtlen, hogy ezt tették volna be.

Padlásfödém:

A hőszigetelés 0,021 W/m2K, amit PIR-hőszigetelés tud, aranyáron. Ennek kb 800 Ft/m2/cm az ára, ennyiért jó minőségű közetgyapotból 6 cm-t kapni, üveggyapotból 10 cm-t.

Ferde tetősíknál ugyanez az anyag volt beírva.

LV: - Azt hiszem ez így már elég is ahhoz, hogy ne akarjak beleugrani ebbe… ezek a hibák/ferdítések nehezen és drágán javíthatóak, jól gondolom, ugye?

ÉN: - A ferde tető rész csak teljes belső bontással, ha a tető kezeletlen, az nagy gond. És még kiderülhet egy csomó minden a helyszinen. De az is kiderülhet, hogy csak elirások a dolgok. Látatlanban ennyi alapján, helyszini szemle nélkül nem ugranék bele.

Pár óra múlva...

LV: - Felmerült a gyanú, hogy az új építésű házként hirdetett ingatlan nem is új építésű… (a 2019-es google utcaképeket épp átalakulóban van az épület…) tud abban segíteni, hogy honnan tudom kideríteni, hogy egy épületet átépítettek vagy újonnan építettek, illetve mi az építés dátuma?
Van lekérdezhető építési engedély, mint a tulajdoni lapnál?

ÉN: - Sajnos csak meghatalmazással lehet ilyesmit kikérni a helyi épitésügytől a levéltárból/tervtárból. Szerintem nem új az épület, csak lepapirozták annak, a google kép alapján alsó hangon 20 éves. A másik utcáról látszik, hogy félig van visszarakva a cserepezés, és alatta a faszerkezet régi. Az 5 cm hőszigetelésből a padlóban, és a 15 cm hőszigetelésből a tetőben 2000-2005ösnek gondolnám, akkor voltak ezek az előirások.

LV: - Értem… arra keresem a választ, hogy érdemes-e megvenni ezt a házat 79M forintért. A helyszíni szemlét megpróbálom leegyeztetni az eladóval - tanácsol még bármit, amit érdemes lenne bekérni az ingatlanról, hogy el lehessen dönteni mennyire kockázatos ez a vásárlás?

ÉN: - Az állitólagos újépitésnek az egyszerű bejelentési dokumentációját, magyarul a terveket. A turpisság a helyszinen azonnal ki fog derülni, ha a padlásra fel lehet nézni.

Két nap múlva...

LV: - Kedves Kömkel! A korábban tárgyalt ház a sok rejtély, trükk és gyanú ellenére is érdekel minket. Ugyanakkor szeretnénk tisztán látni mekkora és milyen buktatók lehetnek. Vállalná a ház szemléjét és ez ügyben a képviseletünket? Időközben egy határozattal lettünk gazdagabbak, mely szerint a fennmaradási és továbbépítési engedély 2006 novemberi…

Mire sikerült volna időpontot egyeztetni...

LV: - Sajnos a vitatott ház elúszott, így ez alkalommal nem tudunk tovább menni, de nagyon köszönjük az eddigi segítséget.

HOGYAN TÖRTÉNHETETT EZ?

Mivel az ingatlant eladták, így nincs okom és lehetőségem tovább nyomozni, feltételezéseim vannak csak.

A 2019-es StreetView fotók alapján az ingatlan erősen elhanyagolt állapotú, cserjékkel benőtt. Gyanúm szerint nem kértek rá használatbavételi engedélyt, emiatt sosem került fel a tulajdoni lapra és térképmásolatra sem, az ingatlan nyílvántartásban beépítetlen telekként szerepelt.

Az egyszerű bejelentésnél nincs előzetes helyszíni szemle, azaz ha egy építész lerajzolta a jelenlegi épületet tervezettként, és feltöltötte az ÉTDR-be, akkor máris új épületként jelenhetett meg.

Azaz amikor elkészültek a felújítással, kértek rá használatbavételi engedélyt és VOILÁ!, ott is a papíron új épület az ingatlanon.

Igaz, hogy minden tartószerkezeti eleme 15 éves, valamint ha igaz az energetikai tanúsítványban szereplő közbenső födém rétegrend, akkor gyakorlatilag életveszélyes is az épület... ugyanis 14 cm vastagságú monolit vasbeton födém van a földszint felett, telepakolva tetőtéri válaszfalakkal. Nem beszélve az energetikailag elavult szerkezetekről, aminél a kivitelező még csak nem is vette a fáradságot arra, hogy azon javítson a valóságban, ne csak papíron.

UPDATE: Mint tanúsító, hozzáférésünk van egy adatbázishoz, ami alapján 2020. júniusában készült egy energetikai tanúsítvány az épületre (feltételezhetően az adásvételhez), amin az energetikai besorolás II, azaz Rossz.

Ehhez képest az új tanúsítvány november végi, ahol már a CC szerepel. 

Több mint 20 éve nézek házakat vásárlás előtt leendő vásárlóknak, építész szemmel.

A cél természetesen az, hogy minél kevesebb buktatóba fusson bele a vásárló, illetve ha már vannak ilyenek, legalább legyen tisztában ezek várható költségével, és időzítésével.

A bejegyzést kommentelni ITT lehet. 

---